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  3. Acheter en copropriété

La notion de copropriété est née au 19ème siècle. Jusqu’alors, chaque immeuble était détenu par un seul propriétaire qui, pour des raisons pratiques ou financières, s’est vu dans l’obligation de vendre une partie de son bien à plusieurs acheteurs. Désormais, lorsqu’un bien immobilier est divisé en plusieurs lots appartenant à différents propriétaires distincts, on parle de copropriété. La copropriété est donc une forme de gestion qui permet la mise en commun des intérêts et des devoirs.

1/ Prendre connaissance de la copropriété (état, entretien, etc.)

Un immeuble en copropriété est divisé en lots. Chaque propriétaire possède un ou plusieurs lots qui peuvent être des parties privatives ou des parties communes. Ces quotes-parts ainsi déterminées, permettent par exemple de définir les charges de copropriété dues par chaque propriétaire. Avant de vous engager dans l’achat d’un logement en copropriété, il est donc primordial de prendre le temps de vérifier certains points, pour ne pas regretter votre investissement.

En premier lieu, prenez le temps de vous arrêter sur l’état de la copropriété. En effet, même si vous achetez un appartement qui sera votre bien privatif, vos dépenses futures et une partie de votre mode de vie seront obligatoirement liés à la copropriété en elle-même. Nous vous invitons donc à faire le tour de l’intégralité des parties communes de la copropriété pour juger par vous-même de l’état de ces espaces. Posez également toutes les questions nécessaires afin de savoir qui gère l’entretien des parties communes (ménage, menus travaux, espaces verts, …). S’agit-il de sociétés professionnelles (impliquant un coût plus élevé pour vos futures charges) ou ces tâches sont-elles effectuées bénévolement par les copropriétaires eux-mêmes (impliquant donc un possible investissement à venir de votre part).

N’oubliez pas non plus de prendre connaissance des règles de vie au sein de la copropriété. En effet, si certaines n’étaient pas en adéquation avec votre mode de vie, autant en prendre connaissance avant de réaliser votre achat. Pour cela, demandez à récupérer et à consulter le règlement de copropriété. Vous serez ainsi informé sur les droits et devoirs des habitants de l’immeuble, ainsi que les activités que vous pourrez, ou non, réaliser au sein des parties communes de la copropriété.

2/ Demander les derniers comptes-rendus d’AG

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, notamment quant au budget futur que vous devrez consacrer à vos charges de copropriété mensuelles ou trimestrielles, il est primordial de vous procurer les comptes-rendus des dernières assemblées générales de copropriété. Grâce à ces documents, vous obtiendrez une vision d’ensemble sur les projets qui ont été abordés par les copropriétaires durant les dernières années : ceux qui ont été rejetés, à combien de reprises ils ont été proposés, ceux qui ont été actés et qui pourraient avoir des conséquences sur la copropriété durant les prochains mois ou les prochaines années, l’évolution des budgets comme les charges ou encore celui alloué au fond travaux.

Tant d’éléments, en somme, qui vous permettront de vous aiguiller quant à la réalisation, ou non, de votre achat immobilier.

3/ S’enquérir de potentiels travaux

De la même façon que pour les informations précédemment citées, il parait essentiel de vous renseigner sur le sujet des travaux au sein de la copropriété avant de vous décider à signer l’achat de votre nouvel appartement.

En effet, selon la législation (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) c’est le propriétaire vendeur qui est tenu de payer les appels de fonds émis avant la vente du bien. En revanche, une fois la vente conclue, c’est au nouveau propriétaire acheteur de prendre à sa charge ces dépenses. Le budget futur de votre foyer et le financement global de votre projet dépend donc en très grande partie de la réalisation ou non de travaux au sein de la copropriété.

Prenez donc le temps d’éplucher les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour voir de quoi il retourne. Car il y a une véritable différence entre les budgets consacrés aux travaux d’entretien et ceux prévus, par exemple, pour la réfection d’une toiture, la modernisation d’un ascenseur, ou encore le ravalement complet d’une façade.

Outre les éléments répertoriés au sein des derniers procès-verbaux d’AG, n’hésitez pas également à vous procurer le carnet d’entretien de l’immeuble répertoriant toutes les informations relatives aux travaux et à l’entretien par le biais du syndic de copropriété.

4/ Prendre en compte les charges de copropriété

Si l’achat d’un logement en copropriété implique la définition d’un plan de financement, il est essentiel de ne pas négliger d’y intégrer les charges de copropriété. En effet, trop d’acheteurs ne tiennent pas compte des montants relatifs aux charges et se retrouvent finalement démunis lorsqu’ils doivent régler, en plus de leur crédit et de leur imposition, un montant conséquent lié aux charges.

Il est donc important de prendre connaissance de la somme réglée mensuellement ou trimestriellement par le propriétaire précédent, afin d’avoir une première idée de l’importance des charges de copropriété dans le budget de votre foyer.

Là encore, pensez à vérifier les points votés lors des dernières assemblées générales afin de voir si un des éléments serait susceptible de faire augmenter ce montant sur le prochain exercice de la copropriété.

Enfin, ne négligez pas non plus de prendre tous les renseignements nécessaires concernant les systèmes de chauffage et autres dépenses d’énergie. Comme nous avons pu le constater ces derniers mois, les propriétaires ne sont pas à l’abri d’une augmentation des tarifs en vigueur, et donc une augmentation des charges.

5/ Se renseigner sur le syndic de copropriété et le conseil syndical

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, également qualifié de syndicat de copropriété ou même plus simplement de copropriété. Le syndicat est implicite, il constitue une personne morale. Les copropriétaires qui souhaitent s’investir dans la vie et pour les intérêts de leur immeuble peuvent par ailleurs se réunir en conseil syndical. Ces organisations ne doivent pas être confondues avec le syndic de copropriété qui peut être professionnel ou bénévole. Dans la majeure partie des cas, il s’agit d’une agence indépendante qui assure la gestion de plusieurs immeubles.

Au moment d’acheter, pensez donc à vous renseigner sur le syndic de copropriété afin de savoir si celui-ci est professionnel ou bénévole. Dans un des cas, cela impliquera forcément quelques frais supplémentaires, dans l’autre cas, cela pourra vous demander du temps et de l’implication, que vous n’êtes pas forcément en mesure de consacrer à cette activité.

De la même façon, si vous souhaitez suivre de près les actions menées au sein de votre copropriété, et pourquoi pas même y être un moteur, vous pouvez vous rapprocher du conseil syndical et ainsi vous impliquer dans la vie de l’immeuble. Si ce n’est pas votre souhait, n’hésitez pas, tout de même, à prendre connaissance des différents membres engagés dans le conseil syndical. Vous pourrez prendre contact avec eux directement pour répondre à certaines de vos questions ou, tout simplement, faire remonter certains de vos problèmes auprès du syndic de copropriété.