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Loi Cosse : défiscaliser ses revenus fonciers en louant moins cher

Dernière loi de défiscalisation immobilière en date, la loi Cosse ouvre droit jusqu’à 85% de déduction fiscale sur les revenus fonciers générés aux propriétaires louant peu cher à des locataires aux revenus modestes.

Remplaçant les régimes « Besson Ancien » et « Borloo ancien », la loi Cosse permet de profiter d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers à hauteur de 15 %, 30 %, 50 %, 70 % voire 85 % (pour l’intermédiation locative). En cas d’intermédiation locative, tous les logements du territoire sont éligibles. Pour bénéficier de ce « cadeau fiscal », les bailleurs doivent conclure une convention spécifique avec l’ANAH, Agence nationale de l’Habitat.
Nommé « Louer abordable » par le gouvernement, le dispositif vise à instaurer un mode de location « plus solidaire et sécurisé » afin de pallier les difficultés auxquelles sont confrontés les locataires modestes, pour se loger dans certains secteurs très prisés.

Quels sont les avantages d’un investissement en Loi Cosse?

Visant à lutter contre la vacance des logements et à faciliter l’accès au logement pour les plus précaires, la loi Cosse permet aux propriétaires acceptant de louer à un tarif modeste leur bien de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. En revanche, si votre bien répond aux critères définis dans la loi, mais que vous le louez déjà, vous devez attendre le renouvellement du bail pour mettre en place la convention.

Introduite via le Projet de loi de Finances 2016, la loi Cosse offre plusieurs avantages au bailleur-propriétaire :

  • une déduction fiscale sur les revenus locatifs de 15% à 85%
  • la garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative
  • une gestion locative déléguée et sécurisée grâce à l’intermédiation locative

Un exemple d’investissement Cosse

Un contribuable acquiert un logement situé en zone A Bis, en région parisienne, zone où le marché locatif est extrêmement tendu. Ce propriétaire décide de louer en loyer social, soit 11,77 euros du m2.Le logement acquis dispose de 20m2 de surface habitable, le propriétaire ne pourra donc louer son logement plus de 235,40 euros.
À l’année, les revenus locatifs générés par la location atteindront donc 2824,80 euros. Mais grâce au dispositif de défiscalisation Cosse, le bailleur pourra bénéficier d’une déduction fiscale au taux de 70%. Seuls 30% des revenus fonciers seront donc taxés au titre de l’impôt sur le revenu, soit 847 euros au lieu de 2824,80 euros.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour pouvoir bénéficier de la déduction Cosse, plusieurs conditions doivent être réunies, liées à l’emplacement du logement, mais aussi au locataire.

  • louer un bien situé dans une zone éligible (A bis, A, B1,B2) ou en intermédiation locative sur toute la France
  • mettre le bien en location à un loyer modéré via une convention avec l’Anah
  • mettre le bien en location entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019
  • louer le bien à des locataires ne dépassant pas le plafond de ressources défini dans la loi
  • louer le bien à un locataire qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou un ascendant ou descendant de celui-ci
  • louer le bien vide à titre de résidence principale
  • louer le bien dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail si le bien était déjà loué

Les plafonds de loyer à respecter dans le cadre de la loi Cosse sont les suivants :
Révisés chaque année, les plafonds de loyer disponibles au moment où nous écrivons ces lignes sont ceux de 2016, exprimés en euros par m2 de surface habitable dite « fiscale », charges non comprises.

Zones A bis et A Zones B1 B2 Zone V
Loyer intermédiaire 16,83 – 12,50 10,07 – 8,75 8,75
Loyer social 6,63 6,02 5,40
Loyer très social 6,27 5,85 5,21

Mobiliser 50 000 logements privés vacants au profit des plus modestes : c’est l’objectif chiffré du gouvernement

Comprendre la loi Cosse

La ministre du Logement Emmanuelle Cosse mise sur la carotte fiscale pour inciter les propriétaires détenteurs d’un logement vide dans une zone où la demande locative est forte, à mettre en location leur bien immobilier. En louant à un tarif attractif à des personnes ayant des moyens financiers limités, ces bailleurs pourront défiscaliser jusqu’à 85% de leurs revenus locatifs. Autrement dit, l’argent gagné grâce à la location ne sera que très faiblement taxé par l’Etat.

Ce dispositif fiscal sera appliqué sur les logements mis en location entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Et il est conditionné par des zones d’éligibilité (zones A bis, A, B1, B2) et à des plafonds de ressources pour les locataires.

Dans l’attribution de cette déduction fiscale sur les revenus locatifs, l’Agence nationale de l’Habitat joue un rôle spécifique. En effet, les bailleurs peuvent profiter de ce bonus fiscal en signant une convention cadre de loyer maîtrisé avec l’agence nationale. De plus, la loi vise à dynamiser la location intermédiée en octroyant une déduction de 85% pour les bailleurs louant leur bien à des ménages en grande précarité.

Qu’est ce que l’intermédiation locative ?
Mis en place par l’Etat, ce dispositif permet au propriétaire de le mettre en location en confiant la gestion locative à une association agréée. Cet organisme joue le rôle d’intermédiaire et garantit au bailleur le paiement effectif du loyer conventionné. L’association se charge aussi de toutes les démarches administratives comme la recherche des locataires, l’entretien du bien, sécurisant ainsi les relations entre propriétaire et locataires à revenus modestes.

En termes de type de logement éligibles à la déduction, la loi Cosse concerne les logements récents ou anciens, non meublés et louer à titre de résidence principale. Le texte prévoit quelques restrictions :

  • interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
  • interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable
  • interdiction de profiter du dispositif en louant à une personne occupant déjà le logement, excepté en cas de renouvellement du bail

L’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’Anah et pendant toute sa durée soit 6 ans minimum. La convention peut être prolongée de 3 ans sur demande du bailleur.

Le taux de déduction forfaitaire s’applique sur le revenu foncier brut, proportionnellement à l’effort consenti par le propriétaire et par la zone d’implantation du bien :

Zones A bis, A, B1 Zone B2 Toutes zones en cas de location intermédiée
Convention à loyer intermédiaire 30% 15% 85%
Convention à loyer social ou très social 70% 50% 85%

Pourquoi investir en loi Cosse ?

Même si elle n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs, la loi Cosse permet de défiscaliser jusqu’à 85% des revenus locatifs générés, ce qui est considérable. Une fois la convention cadre conclue avec l’Anah, le propriétaire bailleur peut bénéficier de revenus complémentaires très peu taxés durant 6 ans.

Quels sont les pièges à éviter ?

Si vous souhaitez acquérir un bien spécifiquement pour bénéficier de la loi Cosse, il faut savoir que le loyer pratiqué sera plafonné à un montant relativement bas, puisque la loi a été conçue pour répondre à un objectif social bien particulier.

Autre chose à bien comprendre, le bien doit être situé dans une zone de tension locative, où la demande est très forte. En conséquence, le prix d’achat du bien sera élevé. Même si vos revenus locatifs sont peu taxés, vous devez bien faire vos calculs pour vous assurer que l’opération sera rentable.

Paramètre à bien prendre en considération également, si vous pensez investir pour bénéficier de la loi Cosse, le dispositif n’est pas cumulable aux lois de défiscalisation suivantes : Pinel, Duflot, Scellier, Girardin outre-mer, Robien, Borloo, Besson, Perissol, régime micro-foncier, de la loi Monuments historiques ou encore de la réduction d’impôt relative aux investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale.

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien loi Cosse, par quoi je commence ? »

  1. si vous voulez acquérir un bien dans l’objectif de louer via ce dispositif, veillez à acheter un bien situé dans les zones les plus tendues du marché locatif ou sinon engagez vous dans une intermédiation locative
  2. définissez votre budget d’investissement, car les biens les plus prisés sont aussi les plus chers et le loyer ne pourra pas dépasser un certain montant
  3. une fois les deux premières étapes passées, commencez vos recherches pour trouver un bien adéquat, répondant aux critères du dispositif
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