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Loi Girardin : défiscaliser en Outre-mer

Dédié à l’Outre-mer, le dispositif de défiscalisation Girardin vise à pallier la pénurie de logements dans les départements ultramarins et à dynamiser le secteur de la construction et l’activité économique. Jusqu’en 2012, deux lois coexistaient : la loi Girardin libre sans aucun plafond de loyers et la loi Girardin intermédiaire.
À ce jour, seule la loi Girardin intermédiaire perdure et concerne les investissements réalisés avant le 31 décembre 2017.

De la même manière que la loi Pinel, la loi Girardin conditionne l’octroi de l’avantage fiscal à des plafonds de loyer maximum (définis en euros /m2) et à des plafonds de ressources maximum pour les locataires. Le taux de la réduction fiscale varie fortement entre 22% et 50% du montant de l’investissement, selon la nature de l’investissement, la date de réalisation de cet investissement et de la date de délivrance du permis de construire.
Comme pour la loi Pinel ou d’autres lois de défiscalisation, il s’agit d’une loi d’investissement locatif. L’attribution de l’avantage fiscal est conditionnée par la location effective du logement.

Comprendre la loi Girardin

La loi de défiscalisation Girardin permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’achat ou de la construction d’un logement neuf en Outre-Mer.
Cette réduction d’impôt varie en fonction de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation. Les îles ultramarines concernées par cette loi sont : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna. Cette loi ne doit pas être confondue avec le dispositif Pinel Outre-mer, qui n’offre pas les mêmes avantages.

Quels sont les avantages d’un investissement en Loi Girardin ?

En défiscalisant via le dispositif Girardin, l’investisseur participe au développement économique des territoires d’Outre-Mer tout en diminuant ses impôts. Les avantages de cette loi de défiscalisation immobilière sont nombreux :

  • bénéficier d’une réduction d’impôt (de 22% à 50% du montant de l’investissement)
  • profiter d’un plafonnement de la niche fiscale de 18 000€ en Outre-Mer, supérieur à celui pratiqué en Métropole de 10 000 euros
  • Percevoir des rentes locatives en complément du revenu de base
  • Se constituer un capital immobilier dans un environnement touristique dans la perspective éventuelle d’une installation au moment de la retraite

Un exemple d’investissement Girardin

Un investisseur acquiert un appartement 5 pièces à Mamoudzou à Mayotte pour un montant de 198 000 euros.
Grâce à la loi Girardin, si son investissement est éligible aux conditions définies dans la loi, il pourra profiter d’une réduction fiscale de 50%, soit 99 000 euros, étalée sur plusieurs années, puisque l’avantage fiscal annuel est plafonné à 18 000 euros.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour défiscaliser en Girardin en 2017, il est indispensable de respecter certaines conditions imposées par la loi :

  • Acheter ou faire construire un logement neuf ou en état futur d’achèvement dans un département d’Outre-mer
  • Détenir un permis de construire délivré avant le 31/12/2012 pour un taux de réduction de plus de 26%
  • S’engager à le louer pour six années minimum et louer dans les 6 mois suivants l’acquisition ou la date d’achèvement des travaux
  • Veiller au plafonnement Girardin des ressources des locataires
  • Respecter le plafonnement des loyers, le m2 carré étant plafonné à 14,08€/m2

Pour bénéficier du dispositif Girardin intermédiaire, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer maximum et des plafonds de ressources maximum pour le locataire.

Les plafonds de loyer maximum pour les baux conclus en 2016
Dom + Saint-Barthélémy + Saint-Martin Autres territoires d’Outre-mer
Plafonds de loyer au m2 170 euros 211 euros
Plafond de l’investissement 2449 euros HT
Plafonds de ressources des locataires (revenus annuels en euros)
Dom + Saint-Barthélémy + Saint-Martin Autres territoires d’Outre-mer
Personne seule 31 784 30 526
Couple 58 782 56 456
Avec 1 personne à charge 62 182 59720
Avec 2 personne à charge 65 582 62 987
Avec 3 personne à charge 70 124 67 349
Avec 4 personne à charge 74 668 71 711
Par personne à charge en plus 4 772 4 582

Pourquoi investir en Girardin ?

A priori, le dispositif de défiscalisation Girardin s’éteindra définitivement le 31 décembre 2017. Excepté si le prochain gouvernement décide de proroger cette loi dédiée aux territoires d’Outre-mer. Aucune certitude à ce sujet, des échéances électorales décisives étant programmées cette année.
Le dispositif permet d’acquérir un patrimoine immobilier dans des zones ultramarines, où la rareté du foncier entraîne une hausse de la valeur des terrains au fil du temps (notamment à La Réunion). De plus, ce logement peut constituer un lieu de villégiature idyllique pour la retraite et répondre à une stratégie personnelle sur le long terme.

Quels sont les pièges à éviter ?

En théorie, l’Outre-mer peut être perçue comme un lieu idéal investissement avec des offres très séduisantes. Attention à ne pas se bercer d’illusions car la réalité peut être bien éloignée du rêve décrit sur papier glacé. Si les territoires d’Outre-mer ont quelques similitudes, il ne faut pas délibérément ignorer les spécificités de chaque île ultramarine, notamment sur le plan immobilier.
La méconnaissance du terrain peut engendrer de graves erreurs de jugement et pousser l’investisseur vers des produits immobiliers à la rentabilité fallacieuse. La règle d’or reste la même que pour les investissements en Métropole : connaître profondément les caractéristiques du bien acquis, de son emplacement, du quartier, de sa situation est une nécessité.

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien en Girardin, par quoi je commence? »

  1. définir le type de bien qu’il est possible d’acquérir selon le budget d’investissement
  2. définir le territoire ultra-marin sur lequel il est possible d’investir
  3. trouver un bien attractif pour une rentabilité locative optimisée
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