Quand faut-il revendre ?
Selon leur efficience et intérêt, les dispositifs de défiscalisation en vigueur peuvent être réaménagés et supprimés par l’État. Leur remodelage ou annulation peut alors devenir défavorable à l’investisseur locatif qui en bénéficiait.
Ainsi, certaines lois comme la loi Duflot ou la loi Scellier n’existent plus aujourd’hui, mais continuent de produire leurs effets. D’autres dispositifs, comme la loi Pinel, à compter du 1er janvier 2023 par exemple, peuvent être amenés au fil des années à devenir moins avantageux, par volonté des pouvoirs publics d’éteindre peu à peu le procédé.
Quand un investisseur s’engage dans un achat immobilier ouvrant à une réduction d’impôt intéressante, il doit donc aussi réfléchir à la manière dont il veut sortir du dispositif lorsque le moment le plus opportun pour lui sera arrivé.
Rendement : anticiper la revente de son bien
Il est crucial de réfléchir à la rentabilité d’un investissement immobilier locatif dans le temps. L’opération réalisée sera-t-elle toujours aussi attractive à mesure que les années passeront ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire d’anticiper l’évolution du rendement net en effectuant des points fréquents. En chiffrant précisément les charges et la fiscalité, ainsi que leurs progressions ou diminutions.
Un investissement locatif rémunérateur les premières années peut devenir par la suite bien moins lucratif selon l’évolution des paramètres qui l’impactent.
Défiscalisation immobilière : la fin de l’engagement locatif
Si la défiscalisation immobilière offre des réductions d’impôt attrayantes, elle engage néanmoins l’investisseur locatif sur une certaine durée. Par exemple, avec un investissement immobilier réalisé en Censi-Bouvard, pour profiter des avantages fiscaux, il est impossible de sortir du dispositif avant 9 ans de location effective. Pour la loi Pinel, le bailleur s’engage à louer durant 6 ans minimum à un loyer modéré, et ne peut mettre fin au procédé qu’au terme de son engagement.
Il est donc important de bien considérer cet engagement pour éviter toute déconvenue lors de la volonté de revente.
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Comment déterminer le prix à la revente ?
La sortie doit aussi être envisagée en fonction de la plus-value réalisable à la revente. Il peut être délicat d’estimer ce que pourra valoir un bien immobilier 6 ou 9 ans après l’avoir acquis.
Ainsi, il est essentiel de déterminer le prix de revente en fonction de divers critères :
- la conjoncture économique ;
- l’état du marché ;
- l’environnement du bien ;
- l’état du logement ;
- la performance énergétique du logement ;
- les travaux réalisés au sein du bien ;
- les projets d’aménagement à venir ;
Déterminer le prix d’un bien à la revente peut donc s’avérer complexe. Il est principalement recommandé de faire appel à un professionnel du marché de l’immobilier dans le secteur géographique où se situe votre bien. Cela vous permettra de vous assurer d’un prix en corrélation avec le marché. Ce dernier peut également vous accompagner tout au long de votre opération de revente, de la définition du prix de vente à la signature de l’acte authentique en passant par la réalisation du compromis de vente.
Fiscalité de la revente : l’imposition de la plus-value
Enfin, un ultime élément à prendre en compte pour bien revendre son bien en tant qu’investisseur locatif : l’imposition de la plus-value. En effet, la plus-value est imposée en France à 19 % lorsque le logement n’est pas la résidence principale de son propriétaire. Si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une taxe additive s’applique, de l’ordre de 2 % à 6 % en fonction du montant.
Il est néanmoins à noter qu’un abattement fiscal s’opère sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien immobilier. 2 taux d’abattement sont imputés : 1 pour l’impôt sur le revenu, 1 pour les prélèvements sociaux. Ils n’ont pas la même valeur.
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