Bilan patrimonial

Demandez votre bilan patrimonial personnalisé et découvrez votre économie d’impôt.

Statut de Loueur en Meublé Professionnel : investir dans des meublés

En matière de location de meublé, l’écrasante majorité des propriétaires louant des biens meublés optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Néanmoins, au-dessus d’un certain seuil de revenus, ou pour déduire ces charges pour leur montant réel, le particulier peut choisir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Pour les particuliers générant d’importants revenus issus des locations de meublés, il est préférable de privilégier le statut de LMP (voir aussi les autres lois de défiscalisation pour investir dans l’immobilier).

Lorsqu’il perçoit moins de 33 100 euros de recettes locatives annuelles, un loueur de meublé a la possibilité de choisir son statut. Il peut être imposé comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le régime des micro-Bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou adopter le statut de Loueur en Meublé Professionnel et ainsi pouvoir déduire ses charges pour leur montant réel.
Au-dessus de 33 100 euros de revenus locatifs générés par an, le statut LMP n’est plus une option, mais une obligation. Lorsque les revenus sont compris entre 23 000 euros et 33 100 euros annuels, le propriétaire peut être imposé en micro BIC et bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% représentatif des charges.
Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients. À vous d’opérer un choix fiscal judicieux. Ainsi, si le statut LMNP autorise le cumul avec l’amendement Censi-Bouvard (réduction fiscale de 11% du prix d’investissement), le statut LMP permet l’amortissement du bien, la déduction des déficits sur le revenu global et la possibilité d’échapper à l’Impôt sur La Fortune (ISF).

Selon l’importance de vos revenus locatifs, votre portefeuille, vos objectifs d’investissement et d’économie d’impôt, l’un ou l’autre des statuts sera plus profitable.

Comprendre le statut LMP

Le statut LMP présente de nombreux avantages de défiscalisation. Le régime LMP est obligatoire si vous dégagez plus de 33 100 euros par an de revenus annuels grâce à la location de vos biens meublés. En-dessous de 33 100 euros de revenus locatifs annuels, les recettes locatives peuvent être imposées en micro BIC ou en régime réel simplifié.
Contrairement au statut de loueur meublé non professionnel, le LMP vous permet de déduire les charges pour leur montant réel. Si celles-ci sont supérieures à 50% de vos revenus, l’option est intéressante.
Le principal intérêt du LMP est la possibilité d’amortir le logement et le mobilier le garnissant. Pour rappel, l’amortissement est la traduction comptable de la dépréciation du bien au fil du temps. Chaque année, le propriétaire peut déduire de ses impôts le montant correspondant à la perte de valeur de son bien.

La location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, les revenus sont imposables comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En réalité, le choix entre ces deux statuts est souvent induit par le budget alloué par l’investisseur. En effet, le seuil fatidique des 33 100 euros de revenus locatifs annuels (au-dessus le propriétaire sera automatiquement considéré comme un Loueur de Meublé Professionnel), ne peut être atteint qu’avec un investissement initial conséquent permettant l’acquisition de plusieurs logements ou d’un logement d’une certaine taille dans un secteur prisé.

Pour rappel, l’amortissement est la traduction comptable de la dépréciation du bien au fil du temps.

Ainsi, si la somme d’argent que vous souhaitez dédier à cet investissement reste relativement modeste, vous entrerez certainement sous le giron du statut LMNP.

La possibilité de changer de statut avant le 1er février

Les investisseurs soumis au statut LMNP ont la possibilité d’imposer leurs revenus locatifs en régime réel simplifié et non en régime micro-bic. Pour ce faire, ils doivent adresser une lettre notifiant leur choix à l’administration fiscale avant le 1er février de chaque année. Ce changement peut être rentable lorsque le montant des charges réelles est supérieur à 50% des revenus locatifs (ce qui correspond à l’abattement forfaitaire du régime micro-Bic).

Quels sont les avantages d’un investissement en LMP?

Pour résumer, les principaux avantages fiscaux du statut de Loueur de Meublé Professionnel sont :

  • la déduction fiscale des charges pour leur montant réel
  • l’amortissement du local et des meubles si le bien est inscrit à l’actif du bilan
  • la déduction fiscale des déficits fonciers sur le revenu global du foyer et non uniquement sur ceux issus de la location
  • la possibilité d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune au titre des biens nécessaires à leur activité
  • la récupération de la TVA acquittée lors de l’achat

LMNP/LMP : le match fiscal 

S’ils permettent tous les deux de bénéficier du régime micro-Bic (sous un certain montant), les deux statuts n’offrent pas tout à fait les mêmes avantages fiscaux. Ainsi, le statut LMNP autorise le cumul avec la loi Censi-Bouvard et donc l’accès à une réduction fiscale égale à 11% du prix d’achat hors taxes du bien immobilier. En revanche, seul le régime LMP permet sous certaines conditions d’échapper à l’Impôt sur la Fortune sur les biens acquis. Les atouts fiscaux des deux statuts sont à mettre en perspective avec votre capital, vos objectifs, votre pouvoir d’investissement.

33 100 euros
Au-dessus de 33 100 euros de revenus locatifs générés, le loueur de meublé est considéré par l’administration fiscale comme un professionnel…

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour être considéré au sens légal comme un Loueur de Meublé Professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées et cumulées :

  • l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur de meublé professionnel
  • Générer plus de 23 000€ par an de revenus liés aux locations en LMP
  • les revenus doivent représenter plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du foyer fiscal
  • en tant que commerçant, vous devez vous inscrire à une caisse de prestations sociales spécifiques des travailleurs non-salariés

Pourquoi investir en LMP?

Plus largement, investir dans l’immobilier et être loueur de meublé professionnel permet de profiter d’un cadre fiscal attractif, mais pas seulement.
Ainsi, acheter et louer un logement meublé permet de se constituer un patrimoine immobilier qui pourra être valorisé à la revente, de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers versés par les locataires et de percevoir une plus-value au moment de la revente.

Quels sont les pièges à éviter ?

  • Acheter un bien faiblement attractif
  • L’investisseur ne doit pas perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement locatif. Comme son nom l’indique, la rentabilité est liée à la location effective du bien. Si l’acheteur s’engage sur un logement mal situé, mal desservi dans une zone « détendue » du marché locatif (c’est-à-dire où l’offre de logements est importante), il n’a que très peu de chances de louer son bien.

  • Surévaluer l’amortissement
  • L’un des atouts fiscaux de ce statut est l’amortissement. Au moment de la déclaration, l’investisseur ne doit pas jouer avec le feu et être particulièrement attentif à cet aspect. En surévaluant par exemple la valeur du terrain ou en n’omettant de dissocier terrain et logement, il s’expose à un contrôle fiscal.

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien meublé en LMP, par quoi je commence? »

  1. définir son budget d’investissement et le montage financier (prêt bancaire, apport personnel…)
  2. sélectionner un bien meublé attractif dans un secteur à fort potentiel où la demande locative est forte
  3. en dessous de 33 100 euros par an, choisir le régime fiscal le plus avantageux pour les revenus locatifs (micro BIC ou régime réel)
Demandez votre étude personnalisée
  • Analyse de votre situation par nos experts
  • Conseils et solutions personnalisés
  • Étude gratuite et sans engagement