Bilan patrimonial

Demandez votre bilan patrimonial personnalisé et découvrez votre économie d’impôt.

Statut LMNP : une fiscalité modérée pour les loueurs de meublé

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale.

La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux (chambres ou appartement), directement habitable par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout du statut : comme il s’agit d’un meublé, le cadre juridique, notamment la durée du bail, est plus souple. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence-services, il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard comme la réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition ou la récupération de la TVA. Parler de loi LMNP est un abus de langage. En effet, LMNP correspond à un statut fiscal, beaucoup plus pérenne que les lois de défiscalisation, qui se succèdent au gré des changements de ministres. Pour preuve de sa longévité, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel a une existence juridique depuis la loi n°49-458 du 2 avril 1949. La loi Alur a précisé récemment l’ensemble des équipements et du mobilier que doit contenir un logement meublé. De plus, au-delà de 23 000 euros de recettes locatives annuelles, le particulier doit obligatoirement être affilié au régime social des indépendants (RSI).

Comprendre le statut LMNP

L’investissement locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à la mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce, grâce à l’abattement forfaitaire de 50% appliqué directement. Si le bien fait partie d’une résidence-services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidence étudiante, d’affaires…), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs de meublés percevant plus de 33 100 euros de recettes locatives annuelles et moins de 788 000 euros

Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable entre ces trois possibilités :

  • Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 33 100€ par an ou 82 200 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme)
  • Le régime réel : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux…). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meublée. Pour les loueurs de meublé non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.
  • Le régime réel normal : obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 euros de revenus locatifs annuels (forcément LMNP). Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire

Cumul du statut LMNP avec l’amendement Censi-Bouvard

En cas d’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, senior, EPHAD, tourisme), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11% du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an). Il est également possible de récupérer la TVA (20%).

33 100 euros !
Au-dessus de 33 100 euros de revenus locatifs annuels, le propriétaire passe sous le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP), qui n’autorise pas d’être imposé sous le régime de micro-entreprise.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif LMNP ?

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur. L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.

Mais le statut LMNP possède de nombreuses qualités :

  • Les revenus générés sont peu fiscalisés
  • Une meilleure rentabilité qu’avec la location nue
  • Le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue
  • Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans)

Si le propriétaire investit en Censi-Bouvard, il peut profiter simultanément des avantages suivants :

  • Réduction d’impôt de 11% du prix d’investissement hors taxe du bien
  • Une gestion locative facilitée, car le bien est entièrement géré par le gestionnaire
  • Loyers garantis si le bien n’est pas occupé (bail commercial)

Un exemple d’investissement en LMNP

Éric et Céline achètent grâce à un crédit bancaire un T1 à 100 000 €. Ils choisissent le régime réel d’imposition et amortissent leur bien sur 25 ans, à hauteur de 4% par an. Ils génèrent 4000 € par an de loyer et ont dépensé 1 000 € de travaux la première année pour rénover leur T1.Voici les détails financiers de leur projet immobilier :

Loyer : 4 000 €
Intérêt d’emprunt : 3 000 €
Travaux : 1 000 €
Amortissement du bien : 4 000 €
= – 4 000 € de déficit fiscal
Pour les meublés, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice fiscal, diminué du montant des autres charges. Le « surplus » d’amortissement, non déductible, peut être reporté sans limitation de durée sur les années fiscales suivantes. Donc l’investisseur peut en profiter sur plusieurs années.
Il existe plusieurs statuts pour défiscaliser en LMNP, aussi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel (prendre rendez-vous avec l’un de nos experts).

Pour mieux comprendre le statut LMNP en situation réelle, comparez les lois de défiscalisation.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le bien loué doivent répondre à plusieurs conditions :

  • acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi
  • ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et ne pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an

Pourquoi investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

L’objectif n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour améliorer sa propre situation financière personnelle en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine.

Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. En effet, il est tout à fait possible d’acquérir une chambre dans une résidence étudiante pour 30 000 ou 40 000 euros.

De plus les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté (bail étudiant de 9 mois), permettant par exemple de « rompre » plus facilement avec un locataire négligent ou posant problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure. Le propriétaire-bailleur n’a pas besoin de consacrer du temps aux visites des locataires, à l’état des lieux, à la rédaction des baux de location…

Qu’est ce que vous gagnez à investir en LMNP ?

  • des revenus locatifs seulement taxés à 50%
  • une gestion de la location facilitée grâce à un exploitant
  • un patrimoine immobilier générant une plus-value à la revente
  • une réduction fiscale de 11% du prix d’achat s’il s’agit d’un bien intégré dans une résidence de services (Censi-Bouvard)

LMNP : Quels sont les pièges à éviter ?

Son coût « modéré », sa gestion relativement simple, sa pérennité fiscale et juridique font de l’investissement en meublé un placement « bon père de famille », qui séduit de nombreux contribuables réticents à la prise de risque. Ces réalités ne doivent pas endormir la vigilance de l’investisseur, qui risque de se laisser berner par des offres alléchantes sur le papier, mais bien moins lucratives sur le terrain.

Acheter un bien surévalué : un vrai danger

La TVA étant récupérable grâce au mécanisme fiscal du LMNP, certains promoteurs commercialisent des biens meublés au prix TTC, soit 20% au-dessus des vrais tarifs du marché… Pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher, à un prix complètement déconnecté de sa valeur réelle, l’investisseur doit étudier en profondeur les prix pratiqués sur marché immobilier local, s’informer au maximum sur son évolution…

Si vous décidez d’acquérir un bien dans une région où vous n’avez jamais mis les pieds, redoublez de vigilance. Il s’agit d’estimer le rapport entre l’offre et la demande sur le marché immobilier, le type de bien recherché par les locataires, la typologie et l’attractivité des différents quartiers, les projets d’aménagement urbain programmés…

Une connaissance approfondie du marché immobilier local, de la région, du secteur et du quartier où est implanté le bien vous protège

Revendre son bien avant 20 ans et devoir rembourser la TVA récupérée

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat, égale à 20% du coût de l’investissement. Les propriétaires assujettis à cette taxe peuvent donc la déduire et réinjecter ce fond dans leur investissement. Mais pour que cette somme soit définitivement acquise par l’investisseur, le bien doit être conservé. S’il est revendu avant ce délai, la TVA récupérée devra être remboursée aux services fiscaux.

Le piège des « fonds de concours »

Ancienne, cette pratique a parfois fait les gros titres, car des dizaines et des dizaines d’investisseurs se sont retrouvés lésés. En 2013, des centaines de particuliers s’estimant floués par des promoteurs et gestionnaires de résidence se sont fédérés pour alerter sur « l’arnaque » dont ils s’estimaient victimes.

A l’origine, le promoteur vend un bien à un prix beaucoup plus élevé que ceux du marché, en promettant des loyers garantis et un taux de rendement attractif de 5% ou plus. Sachant pertinemment que ce taux est intenable sur le long terme, il s’arrange avec un exploitant acceptant un deal biaisé. Pendant deux ou trois ans, le promoteur verse à cette société des fonds lui permettant de tenir la promesse de rentabilité, des subventions appelées « fonds de concours », permettant de gonfler artificiellement le taux de rendement. Puis, au terme de ces quelques années, les investisseurs voient les loyers s’effondrer. La cause : l’exploitant connaît de graves difficultés financières, puis met la clé sous la porte. Le taux de rentabilité annoncé au départ n’est pas garanti.

Plus le promoteur et l’exploitant entretiennent des liens, plus le risque de tomber dans ce piège est élevé.

La défaillance du gestionnaire

Le choix du gestionnaire de la structure (dans le cas d’une gestion déléguée) est un point fondamental dans la réussite d’un investissement LMNP. Si le paiement des loyers est garanti par l’exploitant, il faut que celui-ci respecte ses engagements. La défaillance du gestionnaire est synonyme de galère financière pour le propriétaire. Le temps de la liquidation judiciaire correspondra à une période de carence où il ne percevra aucun loyer. Puis, il s’agira de trouver un autre gestionnaire qui ne proposera pas forcément les mêmes conditions avec des loyers parfois bien inférieurs…

Pour éviter ce genre de désagrément financier, mieux vaut vous renseigner sur la société qui va se charger votre bien :

  • Comment se portent les biens déjà gérés par cette société ?
  • Depuis combien de temps officie-t-il sur le marché ?
  • De quelle réputation jouit-elle sur le marché immobilier ? Est-elle reconnue pour sa fiabilité et son sérieux ?
  • Qui sont ses fondateurs ?

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien en LMNP, par quoi je commence? »

  1. mettre sur papier tous les éléments : le budget d’investissement chiffré, le choix de la gestion en propre ou déléguée, le secteur géographique envisagé, le type de bien ciblé, neuf ou ancien
  2. mener l’enquête  : se renseigner au maximum sur le passif du promoteur, du gérant de la structure, sur l’emplacement du bien…
  3. s’entourer : s’il s’agit de votre premier investissement de ce type ou si vous visez un secteur totalement inconnu, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un ou plusieurs experts (conseiller en gestion de patrimoine immobilier, banquier…)

La meilleure garantie pour réussir un investissement : acheter un logement bien placé, bien construit et bien géré

Demandez votre étude personnalisée
  • Analyse de votre situation par nos experts
  • Conseils et solutions personnalisés
  • Étude gratuite et sans engagement