Statut LMNP : une fiscalité modérée pour les loueurs de meublés

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

La location meublée non professionnelle consiste à louer un logement de type chambre ou appartement, immédiatement habitable par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout de ce statut de défiscalisation immobilière, le cadre juridique, et notamment la durée du bail, sont plus souples. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence de services, il peut également bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition. Attention, la loi Censi-Bouvard n’est plus accessible depuis le 1er janvier 2023.

Pour mieux comprendre le statut LMNP en situation réelle, n’hésitez pas à comparer les lois de défiscalisation.

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Si vous hésitez encore entre location d’un bien nu ou meublé, voici une présentation de tous les avantages du statut LMNP qui vous permettra également d’alléger votre fiscalité. 

Quelles sont les conditions à respecter pour louer en meublé non professionnel ?

Pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le bien loué doivent répondre à plusieurs conditions :

• acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi ;
• réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité ;
• ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les conditions relatives au logement

Pour pouvoir louer un logement en LMNP, le bailleur doit respecter une liste de meubles obligatoire définie dans le cadre du statut :

• Un équipement de literie complet : lit, draps et couverture
• Des volets ou des rideaux occultants dans les chambres
• Des plaques de cuisson
• Un four traditionnel ou un four à micro-onde
• Un réfrigérateur congélateur ou les deux équipements distincts
• Un set de vaisselle complet
• Une table de repas et des chaises
• Des rangements
• Des équipements luminaires
• Des appareils ménagers pour entretenir le logement

Si un des éléments mentionnés dans la liste des meubles LMNP n’est pas présent lors de la signature du bail, le bailleur ne pourra pas prétendre aux avantages fiscaux délivrés par le dispositif de défiscalisation.

• Retrouvez toutes les informations à savoir sur le statut avec le guide LMNP

Quels sont les avantages d’un investissement locatif LMNP ?

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur. L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.

Mais le statut LMNP possède de nombreuses qualités :

• Se constituer un patrimoine ou agrandir son parc immobilier, à l’aide d’un dispositif de défiscalisation aux rendements locatifs réguliers.
• Les revenus générés sont peu fiscalisés à l’aide d’un statut simplifié par le biais du régime micro-BIC ou du régime réel.
• Une meilleure rentabilité qu’avec la location nue, grâce à l’abattement fiscal de 50 %, la possibilité de déduire les charges réelles et le mécanisme d’amortissement du bien. Non concernée par le plafonnement des loyers, la location LMNP permet également d’appliquer des tarifs locatifs plus élevés, en moyenne de 10 à 15 % supérieurs à un logement non-meublé.
• Le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue. Habituellement de 3 ans, il est écourté à 1 an pour la location d’un logement meublé, et à 9 mois pour un bail meublé étudiant.
• Récupération de la TVA à 20 % réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans) dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence de services, comportant au moins 3 prestations. Cette demande doit être effectuée auprès du centre des impôts via l’envoi du formulaire 3519 et d’un RIB. Afin de conserver l’avantage de récupération de la TVA, le propriétaire bailleur s’engage à garder son bien durant 20 ans.
• La possibilité de préparer une succession en combinant la LMNP avec le démembrement de propriété, séparant ainsi l’usufruit de la nue-propriété ; attention toutefois, certains avantages tels que la récupération de la TVA ne sont alors plus accessibles.

Si le propriétaire investit en Censi-Bouvard, il peut profiter simultanément des avantages suivants :

• Une réduction d’impôt de 11 % du prix investi hors taxes dans le bien, pour un montant maximum d’acquisition de 300 000 €, et un échelonnement fiscal sur 9 ans.
• La gestion locative facilitée, car le bien est entièrement géré par le gestionnaire, que ce soit pour les entrées, les sorties et l’intégralité des démarches administratives relatives à l’entretien du logement, les échanges avec le locataire , la rédaction des baux, etc…
• Les loyers garantis même si le bien n’est pas occupé (bail commercial), ces derniers étant versés par le gestionnaire de la résidence de services, avec des dates butoirs de règlement à respecter.

Attention, la loi Censi-Bouvard n’a pas été prorogée pour l’année 2023. Tout investissement réalisé après le 31 décembre 2022 n’est plus éligible.

Comment fonctionne le statut LMNP ?

L’investissement locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à le mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce, grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué directement. Si le bien fait partie d’une résidence de services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidences étudiantes ou d’affaires, …), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux avec ceux de l’amendement Censi-Bouvard.

• À lire également : peut-on louer un bien à un proche tout en bénéficiant du statut LMNP ?

La fiscalité du statut LMNP : micro-BIC et régime réel

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs de meublés percevant plus de 77 700 € de recettes locatives annuelles et moins de 876 000 € HT.

Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable entre ces trois possibilités :

• Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 77 700 € par an ou 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs, pour palier l’impossibilité de déduire les charges relatives au bien. L’abattement représentatif des charges est de 71 % pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme.
  Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année via le formulaire n°2042 C. Étape administrative fiscale facilitée, le contribuable ne doit remplir que la case correspondante aux loyers perçus. L’abattement forfaitaire sera calculé automatiquement.
  En savoir plus sur les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  
• Le régime réel simplifié : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux, …). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble de rapport ainsi que le mobilier investi pour l’équiper. Ses dernières devront être accompagnées de factures et contribuer à l’exploitation de votre bien. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meublée. Pour les loueurs de meublés non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant la date limite de déclaration des revenus, qui intervient généralement entre le mois de mai et de juin, pour l’année fiscale à venir.
  Un autre avantage du régime réel réside dans la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier basé sur l’usure naturelle faisant perdre de la valeur au bien. L’amortissement en LMNP permet d’alléger considérablement la note fiscale.
  
• Le régime réel normal : obligatoire pour le loueur touchant plus de 876 000 € HT de revenus locatifs annuels. Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire

Pour approfondir sur le sujet : quel régime fiscal choisir en LMNP ?

Pourquoi investir en LMNP ?

L’objectif n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour améliorer sa propre situation financière personnelle en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine. Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. En effet, il est tout à fait possible d’acquérir une chambre dans une résidence étudiante pour 30 000 ou 40 000 €.

De plus les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté (bail étudiant de 9 mois), permettant par exemple de « rompre » plus facilement avec un locataire négligent ou posant problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure. Le propriétaire-bailleur n’a pas besoin de consacrer du temps aux visites des locataires, à l’état des lieux, ou encore à la rédaction des baux de location.

Qu’est ce que vous gagnez à investir en LMNP ?

• des revenus locatifs seulement taxés à 50 % ;
• une gestion de la location facilitée grâce à un exploitant ;
• un patrimoine immobilier générant une plus-value à la revente ;
• une réduction fiscale de 11 % du prix d’achat s’il s’agit d’un bien intégré dans une résidence de services (Censi-Bouvard).

À lire également : Investir à la montagne avec le statut LMNP pour booster sa fiscalité

LMNP : Quels sont les pièges à éviter ?

Son coût « modéré », sa gestion relativement simple, sa pérennité fiscale et juridique font de l’investissement en meublé un placement « bon père de famille », qui séduit de nombreux contribuables réticents à la prise de risques. Cette réalité ne doit pas endormir la vigilance de l’investisseur, qui risque de se laisser berner par des offres alléchantes sur le papier, mais bien moins lucratives sur le terrain.

Acheter un bien surévalué : un vrai danger

La TVA étant récupérable grâce au mécanisme fiscal du LMNP, certains promoteurs commercialisent des biens meublés au prix TTC, soit 20 % au-dessus des vrais tarifs du marché. Pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher, à un prix complètement déconnecté de sa valeur réelle, l’investisseur doit étudier en profondeur les prix pratiqués sur le marché immobilier local et s’informer au maximum sur son évolution.

Si vous décidez d’acquérir un bien dans une région où vous n’avez jamais mis les pieds, redoublez de vigilance. Il s’agit d’estimer le rapport entre l’offre et la demande sur le marché immobilier en fonction du type de bien recherché par les locataires, de la typologie et l’attractivité des différents quartiers, et des projets d’aménagement urbain programmés.

Une connaissance approfondie du marché immobilier local, de la région, du secteur et du quartier où est implanté le bien vous protège.

Revendre son bien avant 20 ans et devoir rembourser la TVA récupérée

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat, égale à 20 % du coût de l’investissement, uniquement après 20 ans de détention du bien. Les propriétaires qui se sépareraient de leur bien avant 20 ans, seraient contraint de rembourser la TVA au prorata des années restantes, sauf si l’acheteur conserve le bail commercial.

Le piège des « fonds de concours »

Ancienne, cette pratique a parfois fait les gros titres car des dizaines et des dizaines d’investisseurs se sont retrouvés lésés. En 2013, des centaines de particuliers s’estimant floués par des promoteurs et gestionnaires de résidence se sont fédérés pour alerter sur « l’arnaque » dont ils s’estimaient victimes.

A l’origine, le promoteur vend un bien à un prix beaucoup plus élevé que ceux du marché, en promettant des loyers garantis et un taux de rendement attractif de 5 % ou plus. Sachant pertinemment que ce taux est intenable sur le long terme, il s’arrange avec un exploitant acceptant un deal biaisé. Pendant deux ou trois ans, le promoteur verse à cette société des fonds lui permettant de tenir la promesse de rentabilité, des subventions appelées « fonds de concours », permettant de gonfler artificiellement le taux de rendement. Puis, au terme de ces quelques années, les investisseurs voient les loyers s’effondrer. La cause : l’exploitant connaît de graves difficultés financières, puis met la clé sous la porte. Le taux de rentabilité annoncé au départ n’est pas garanti.

Plus le promoteur et l’exploitant entretiennent des liens, plus le risque de tomber dans ce piège est élevé.

La défaillance du gestionnaire

Le choix du gestionnaire de la structure (dans le cas d’une gestion déléguée) est un point fondamental dans la réussite d’un investissement LMNP. Si le paiement des loyers est garanti par l’exploitant, il faut que celui-ci respecte ses engagements. La défaillance du gestionnaire est synonyme de galère financière pour le propriétaire. Le temps de la liquidation judiciaire correspondra à une période de carence où il ne percevra aucun loyer. Puis, il s’agira de trouver un autre gestionnaire qui ne proposera pas forcément les mêmes conditions avec des loyers parfois bien inférieurs.

 
La meilleure garantie pour réussir un investissement : acheter un logement bien placé, bien construit et bien géré

Pour éviter ce genre de désagrément financier, mieux vaut vous renseigner sur la société qui va se charger de votre bien :

• Comment se portent les biens déjà gérés par cette société ?
• Depuis combien de temps officie-t-elle sur le marché ?
• De quelle réputation jouit-elle sur le marché immobilier ? Est-elle reconnue pour sa fiabilité et son sérieux ?
• Qui sont ses fondateurs ?

Un exemple d’investissement en LMNP

Réduction d’impôt de 4% par an sur 25 ans

Éric et Céline achètent grâce à un crédit bancaire un T1 à 100 000 €. Ils choisissent le régime réel d’imposition et amortissent leur bien sur 25 ans, à hauteur de 4 % par an. Ils génèrent 4000 € par an de loyers et ont dépensé 1 000 € de travaux la première année pour rénover leur T1. Voici les détails financiers de leur projet immobilier :

Loyers : 4 000 €
Intérêts d’emprunt : 3 000 €
Travaux : 1 000 €
Amortissement du bien : 4 000 €
= – 4 000 € de déficit fiscal
Pour les meublés, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice fiscal, diminué du montant des autres charges. Le « surplus » d’amortissement, non déductible, peut être reporté sans limitation de durée sur les années fiscales suivantes. Donc l’investisseur peut en profiter sur plusieurs années.
Il existe plusieurs statuts pour défiscaliser en LMNP, aussi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel.

• Loi Pinel
• Loi Censi Bouvard
• Loi Girardin
• Nue Propriété
• Loi Malraux
• Statut LMP
• Loi Cosse
• Déficit foncier
• Le crédit d’impôt Corse
• Loi Denormandie
• Loi Monuments historiques
• Comparateur de lois