La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements, directement habitables par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout du statut, le cadre juridique, et notamment la durée du bail, est plus souple. Si l’investisseur opte pour un meublé en résidence de services, il peut en plus bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard, comme la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif LMNP ?

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur. L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.

Mais le statut LMNP possède de nombreuses qualités :

Si le propriétaire investit en Censi-Bouvard, il peut profiter simultanément des avantages suivants :

Un exemple d’investissement en LMNP

Réduction d’impôt de 4% par an sur 25 ans

Éric et Céline achètent grâce à un crédit bancaire un T1 à 100 000 €. Ils choisissent le régime réel d’imposition et amortissent leur bien sur 25 ans, à hauteur de 4 % par an. Ils génèrent 4000 € par an de loyers et ont dépensé 1 000 € de travaux la première année pour rénover leur T1. Voici les détails financiers de leur projet immobilier :

Loyers : 4 000 €
Intérêts d’emprunt : 3 000 €
Travaux : 1 000 €
Amortissement du bien : 4 000 €
= – 4 000 € de déficit fiscal
Pour les meublés, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice fiscal, diminué du montant des autres charges. Le « surplus » d’amortissement, non déductible, peut être reporté sans limitation de durée sur les années fiscales suivantes. Donc l’investisseur peut en profiter sur plusieurs années.
Il existe plusieurs statuts pour défiscaliser en LMNP, aussi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel.

Pour mieux comprendre le statut LMNP en situation réelle, n’hésitez pas à comparer les lois de défiscalisation.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le bien loué doivent répondre à plusieurs conditions :

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Comprendre le statut LMNP

L’investissement locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à la mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce, grâce à l’abattement forfaitaire de 50% appliqué directement. Si le bien fait partie d’une résidence de services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidences étudiantes ou d’affaires, …), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux avec ceux de l’amendement Censi-Bouvar

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs de meublés percevant plus de 70 000 € de recettes locatives annuelles et moins de 788 000 €

Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable entre ces trois possibilités :

  • Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71 % pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme)
  • Le régime réel : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux, …). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meublée. Pour les loueurs de meublés non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.
  • Le régime réel normal : obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire

Cumul du statut LMNP avec l’amendement Censi-Bouvard

En cas d’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services (étudiant, senior, EPHAD), le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11 % du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an). Il est également possible de récupérer la TVA (20 %).

70 000€

Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs annuels, le propriétaire passe sous le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP), qui n’autorise pas d’être imposé sous le régime de micro-entreprise.

Pourquoi investir en LMNP ?

L’objectif n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour améliorer sa propre situation financière personnelle en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine. Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. En effet, il est tout à fait possible d’acquérir une chambre dans une résidence étudiante pour 30 000 ou 40 000 €.

De plus les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté (bail étudiant de 9 mois), permettant par exemple de « rompre » plus facilement avec un locataire négligent ou posant problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure. Le propriétaire-bailleur n’a pas besoin de consacrer du temps aux visites des locataires, à l’état des lieux, ou encore à la rédaction des baux de location.

Qu’est ce que vous gagnez à investir en LMNP ?

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LMNP : Quels sont les pièges à éviter ?

Son coût « modéré », sa gestion relativement simple, sa pérennité fiscale et juridique font de l’investissement en meublé un placement « bon père de famille », qui séduit de nombreux contribuables réticents à la prise de risques. Ces réalités ne doivent pas endormir la vigilance de l’investisseur, qui risque de se laisser berner par des offres alléchantes sur le papier, mais bien moins lucratives sur le terrain.

La TVA étant récupérable grâce au mécanisme fiscal du LMNP, certains promoteurs commercialisent des biens meublés au prix TTC, soit 20 % au-dessus des vrais tarifs du marché. Pour ne pas acheter un bien immobilier trop cher, à un prix complètement déconnecté de sa valeur réelle, l’investisseur doit étudier en profondeur les prix pratiqués sur le marché immobilier local et s’informer au maximum sur son évolution.

Si vous décidez d’acquérir un bien dans une région où vous n’avez jamais mis les pieds, redoublez de vigilance. Il s’agit d’estimer le rapport entre l’offre et la demande sur le marché immobilier en fonction du type de bien recherché par les locataires, de la typologie et l’attractivité des différents quartiers, et des projets d’aménagement urbain programmés.

Une connaissance approfondie du marché immobilier local, de la région, du secteur et du quartier où est implanté le bien vous protège.

  • Revendre son bien avant 20 ans et devoir rembourser la TVA récupérée

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat, égale à 20 % du coût de l’investissement, uniquement après 20 ans de détention du bien. Les propriétaires qui se sépareraient de leur bien avant 20 ans, seraient contraint de rembourser la TVA au prorata des années restantes, sauf si l’acheteur conserve le bail commercial.

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat, égale à 20 % du coût de l’investissement, uniquement après 20 ans de détention du bien. Les propriétaires qui se sépareraient de leur bien avant 20 ans, seraient contraint de rembourser la TVA au prorata des années restantes, sauf si l’acheteur conserve le bail commercial.

Ancienne, cette pratique a parfois fait les gros titres car des dizaines et des dizaines d’investisseurs se sont retrouvés lésés. En 2013, des centaines de particuliers s’estimant floués par des promoteurs et gestionnaires de résidence se sont fédérés pour alerter sur « l’arnaque » dont ils s’estimaient victimes.

A l’origine, le promoteur vend un bien à un prix beaucoup plus élevé que ceux du marché, en promettant des loyers garantis et un taux de rendement attractif de 5 % ou plus. Sachant pertinemment que ce taux est intenable sur le long terme, il s’arrange avec un exploitant acceptant un deal biaisé. Pendant deux ou trois ans, le promoteur verse à cette société des fonds lui permettant de tenir la promesse de rentabilité, des subventions appelées « fonds de concours », permettant de gonfler artificiellement le taux de rendement. Puis, au terme de ces quelques années, les investisseurs voient les loyers s’effondrer. La cause : l’exploitant connaît de graves difficultés financières, puis met la clé sous la porte. Le taux de rentabilité annoncé au départ n’est pas garanti.

Plus le promoteur et l’exploitant entretiennent des liens, plus le risque de tomber dans ce piège est élevé.

Le choix du gestionnaire de la structure (dans le cas d’une gestion déléguée) est un point fondamental dans la réussite d’un investissement LMNP. Si le paiement des loyers est garanti par l’exploitant, il faut que celui-ci respecte ses engagements. La défaillance du gestionnaire est synonyme de galère financière pour le propriétaire. Le temps de la liquidation judiciaire correspondra à une période de carence où il ne percevra aucun loyer. Puis, il s’agira de trouver un autre gestionnaire qui ne proposera pas forcément les mêmes conditions avec des loyers parfois bien inférieurs.

Pour éviter ce genre de désagrément financier, mieux vaut vous renseigner sur la société qui va se charger de votre bien :

 
La meilleure garantie pour réussir un investissement : acheter un logement bien placé, bien construit et bien géré

« JE VEUX INVESTIR ET DÉFISCALISER DANS UN BIEN EN LMNP, PAR QUOI JE COMMENCE ? »

  1. mettre sur papier tous les éléments : le budget d’investissement chiffré, le choix de la gestion en propre ou déléguée, le secteur géographique envisagé, le type de bien ciblé, neuf ou ancien
  2. mener l’enquête : se renseigner au maximum sur le passif du promoteur, du gérant de la structure, sur l’emplacement du bien
  3. s’entourer : s’il s’agit de votre premier investissement de ce type, ou si vous visez un secteur totalement inconnu, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un ou plusieurs experts (conseiller en gestion de patrimoine immobilier, banquier, …)