Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif, ou investissement immobilier locatif, consiste à acquérir un bien immobilier (appartement ou maison) dans le but de le mettre en location. Il s’agit du placement préféré des Français, car il permet de se constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une source de revenus réguliers. De plus, il confère de nombreux avantages : rente, potentielle plus-value à la revente, rôle de valeur refuge de la pierre, possibilité de réduire son impôt grâce à la défiscalisation immobilière, etc. Découvrons maintenant les étapes de l’investissement locatif.
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1/ Définir son projet d’investissement immobilier locatif
Avant de se lancer dans un investissement locatif et d’acheter précipitamment un bien immobilier, l’investisseur se doit de définir très clairement ses objectifs. Il doit ainsi définir si son investissement doit lui permettre de :
- Développer son patrimoine immobilier existant ;
- Lui fournir une rente locative ;
- Réduire son impôt sur le revenu ;
- Etc.
Définir correctement son objectif permettra de mieux estimer la rentabilité. En effet, la rentabilité mesurée ne sera pas la même si l’objectif est de défiscaliser ou si l’objectif est de percevoir des revenus complémentaires, ou encore de devenir exclusivement rentier.
Il convient également de rappeler qu’il est primordial de viser une bonne rentabilité : il peut alors être pertinent d’investir dans un bien ailleurs que dans une ville que vous connaissez si la rentabilité peut y être meilleure. L’investisseur doit effectuer une analyse approfondie du marché immobilier national pour anticiper les tendances et maximiser son investissement. Il est également possible de déléguer l’intégralité de son projet avec une entreprise spécialisée, comme dans le cadre d’un investissement locatif clé en main. Cette solution est à privilégier si vous débutez dans les placements immobiliers ou que vous souhaitez optimiser votre temps.
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2/ Anticiper le financement de l’acquisition immobilière
Parmi les différentes étapes de l’investissement locatif, évaluer sa capacité financière est une des plus cruciales, qui plus est en 2024. Les taux immobiliers ont un impact sur le calcul global de la rentabilité du projet. Avec les taux immobiliers à l’œuvre en 2024, il est ainsi très compliqué de financer un investissement uniquement par l’intermédiaire de l’emprunt. Il est ainsi fortement conseillé d’effectuer un apport conséquent pour pouvoir mener un investissement locatif.
Toutefois, l’investisseur doit explorer les différentes options de financement en fonction de son projet, notamment les types de prêts :
- Crédit immobilier classique,
- Prêt à taux zéro (PTZ),
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ),
- Prêt accession sociale (PAS),
- Prêt relais,
- Prêt in fine,
- Etc.
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est donc primordial de préparer un dossier solide pour rassurer son interlocuteur bancaire.
- Tous nos conseils pour élaborer le plan de financement d’un investissement locatif
3/ Définir le dispositif de défiscalisation immobilière adapté
La rentabilité d’un investissement locatif peut être optimisée par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Il s’agit d’un dispositif mis en place par l’état pour favoriser l’investissement locatif, notamment dans certaines zones géographiques ciblées. Ces lois permettent ainsi aux investisseurs de réduire la pression fiscale et d’augmenter le rendement net de l’investissement locatif.
Si vous désirez vous lancer dans l’investissement locatif, renseignez-vous sur ces différents dispositifs afin de choisir le plus approprié à votre projet.
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4/ Définir l’emplacement et la typologie du bien
Quant à la ville où investir, il convient de prendre en compte les perspectives d’évolution du marché immobilier local. Référez-vous aux données démographiques, à l’historique du marché immobilier, à l’offre locative actuelle et au marché de l’emploi. La réussite d’un investissement locatif dépend en grande partie de la sélection du bien. L’investisseur doit, ainsi, définir les critères qu’il va rechercher pour son logement en tenant compte du locataire ciblé :
- Localisation idéale selon le type de locataire : par exemple, pour un locataire étudiant, il faudra privilégier les quartiers à proximité des écoles et facultés, pour un jeune actif à proximité des pôles d’activité, pour un retraité un logement proche des commodités, etc.
- Une typologie et une superficie adaptées : pour une personne seule, un studio, T1 bis ou T2 suffirait, là où une famille avec un ou plusieurs enfants nécessitera un logement plus grand.
5/ Rechercher le bien immobilier idéal
Une fois les étapes précédentes définies, vous devriez avoir restreint le nombre de logements pouvant correspondre à votre projet. Il vous faudra toutefois encore trouver un logement en faisant attention à certains points :
- Logement neuf ou ancien,
- Travaux à réaliser ou non,
- Montant des charges de copropriété passées et à venir,
- Présence d’un extérieur (balcon, terrasse, jardin) ou non,
- …
Optimiser sa recherche immobilière implique d’explorer divers canaux, y compris le recours à des professionnels. Ces derniers bénéficient d’une expertise qui vous facilitera l’identification de logements correspondant à vos critères. Passer par un professionnel peut accélérer la recherche du bien immobilier idéal, tout en vous fournissant des informations précieuses sur le marché local.
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6/ Acquisition du logement
Une fois le bien trouvé, il vous faudra entrer dans le processus de transaction immobilière. La phase d’acquisition du bien s’étend de la rédaction d’une offre, avec ou sans négociation, jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire et comprend plusieurs étapes :
- L’offre d’achat, émise par l’acheteur et indiquant le prix proposé et les conditions de la transaction ;
- L’acceptation de l’offre par le vendeur, telle quelle ou avec des négociations ;
- La signature du compromis de vente une fois l’accord trouvé ;
- Le respect de la période de rétractation au cours de laquelle l’acheteur peut se retirer sans pénalités ;
- La finalisation de l’opération de financement ;
- L’état des lieux en présence de l’acheteur et du vendeur ;
- La signature de l’acte de vente chez le notaire et la remise des clés.
Les étapes chez le notaire sont notamment essentielles pour finaliser la transaction de manière légale. Il vous faudra également prendre en compte les frais de notaire, part conséquente d’une transaction, qui ont leur importance dans le calcul de la rentabilité de l’investissement locatif.
7/ Mettre le bien en gestion locative
Une fois le bien acquis, ce dernier doit être mis en location. Cela comporte plusieurs tâches à effectuer : publication d’une offre, visites du logement, étude des dossiers de location, choix du locataire, état des lieux, remise des clés, etc. La gestion locative par un professionnel peut simplifier le processus et faire gagner du temps à l’investisseur. C’est notamment le cas pour la gestion et la résolution de potentiels problèmes et conflits avec le locataire.
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8/ Déclarer l’investissement locatif et les revenus
Enfin, pour tout investissement locatif, l’investisseur doit déclarer l’intégralité des revenus issus de la gestion locative. Il s’agit d’une obligation légale. Cette étape garantit une conformité totale avec les lois fiscales en vigueur.
Cette partie ne doit pas être prise à la légère, notamment en cas de participation à un dispositif de défiscalisation immobilière. En cas de mauvaise déclaration ou d’omission de certains documents, l’intégralité de la réduction fiscale peut être remise en cause et votre rentabilité impactée. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’investissement locatif pour cette partie.