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Loi Monuments historiques : une fiscalité favorable pour sauvegarder le patrimoine

En offrant une réduction fiscale, cette loi cherche à inciter les investisseurs à restaurer, entretenir et préserver les biens classés “Monuments Historiques”, ou ceux inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Le dispositif de défiscalisation dédié aux monuments historiques laisse le choix au propriétaire d’habiter ou de louer son bien.
Ce dispositif est une loi de défiscalisation qui existe depuis plus de 100 ans !

Instaurée en 1913, la loi Monuments historiques consiste à accorder au propriétaire de monuments historiques ou assimilés des avantages fiscaux. Au moment de déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu, ce dernier bénéficie de modalités dérogatoires pour la prise en compte des charges foncières supportées.

Grâce à cette loi de défiscalisation, les personnes ayant investi dans ces monuments peuvent bénéficier :

  • de l’imputation des charges et déficits fonciers sur le revenu global
  • de la déduction pour leur montant réel des primes d’assurance
  • de la déduction des frais de promotion et de publicité
  • du remboursement des dépenses pour l’achat de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes
  • possibilité d’exonération des droits de succession à condition que les héritiers donataires ou légataires aient signé une convention à durée indéterminée validée par le Ministère de la Culture et de la Communication

Comprendre la loi Monuments historiques

Promulguée le 31 décembre 1913, la loi Monuments historiques a déjà plus d’un siècle ! Cette disposition législative a été conçue pour favoriser et stimuler l’entretien et la valorisation du patrimoine présentant un intérêt artistique ou historique. Utiliser la carotte fiscale pour garantir la protection et la conservation de ces bâtiments exceptionnels est le principe de cette loi. La loi Monuments historiques est souvent citée comme modèle.

Tous les contribuables Français peuvent profiter de la défiscalisation en Monuments Historiques. Mais en général, elle intéresse les contribuables fortement imposés cherchant à réduire de manière drastique leur facture fiscale, en achetant et rénovant un bien immobilier classé ou agréé par les affaires culturelles.
Conformément à la loi, ces travaux de restauration doivent être suivis et validés par un “Architecte des Bâtiments de France”.

43 600
Au début du mois de février 2015, 43 600 immeubles bénéficiaient de la protection de la loi Monuments Historiques

Selon le recensement du ministère de la Culture et de la Communication, le 1er février 2015, 43 600 immeubles étaient protégés au titre des monuments historiques et environ 300 000 objets mobiliers. Près de la moitié d’entre eux, 49,4% pour être précis sont des propriétés privées.

Au niveau fiscal, la totalité des charges liées à l’entretien et la restauration du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont déductibles des revenus du propriétaire. Cette réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 45% du revenu imposable. Autre avantage de taille : cet avantage fiscal n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Seule limite : 200 000 euros de déduction fiscale maximum par an dans le cas où le bâtiment n’est pas ouvert au public.

Cumul autorisé avec les dispositifs Robien et Scellier

Le Code général des impôts autorise le cumul des bénéfices de la loi Monuments historiques avec :

  • le dispositif Robien : quand les travaux sont réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, il est possible de bénéficier de l’amortissement Robien et de la déduction sans limite sur le revenu global des dépenses liées aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
  • le dispositif Scellier : depuis le 1er janvier 2010, les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ayant le label de la Fondation du patrimoine peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, en parallèle des avantages fiscaux ouverts par la loi des monuments historiques

Quels sont les avantages de la loi Monuments historiques ?

Plus votre taux d’imposition est élevé, plus le recours à cette loi est rentable. Pour cette raison, l’investissement en loi Monuments Historiques intéresse essentiellement les contribuables des tranches supérieures d’imposition.
Les avantages fiscaux et juridiques de cette loi sont nombreux :

  • Aucune obligation de louer son bien
  • Déduction fiscale de l’ensemble des charges liées à l’entretien et à la restauration du bâtiment
  • Pas de plafonnement de l’avantage fiscal
  • En cas de location, aucun plafond de loyer ou plafond de ressources pour le locataire
  • Possibilité d’obtenir des subventions de l’état pour les travaux de rénovation, jusqu’à 35% pour un bâtiment classé monument historique, 15% pour un bien classé à l’inventaire

Un exemple d’investissement dans un monument historique

Si ce type d’investissement locatif vous intéresse, vous pouvez calculez votre économie d’impôt. Votre pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI). Notez que l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41% et 45%.
Exemple:

Votre TMI est de 45%. Vous décidez d’investir dans un bien immobilier en loi Monuments Historiques d’une valeur de 300 000€. Vous devez réaliser 250 000€ de travaux, soit 100 000€ la première année, 100 000€ la deuxième année et 50 000€ la troisième année.
Votre avantage fiscal se chiffre alors à (45% x 100 000) + (45% x 100 000) + (45% x 50 000) = 112 500€. Votre économie d’impôt sera donc de 112 500€ cumulée sur les trois années de travaux.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Le bénéfice fiscal de la loi Monuments historiques est subordonné à plusieurs conditions, relatives à l’acquéreur ou au bien acquis :

  • conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans
  • détenir le bien en direct (sauf exceptions)
  • ne pas mettre en copropriété le bien acquis (sauf agrément ou dérogation spécifique)
  • acheter un bien classé Monuments Historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
  • opérer un suivi des travaux par l’Architecte des bâtiments de France
  • s’entourer d’artisans agréés pour les rénovations de Monuments Historiques
  • pour obtenir 45% de réduction fiscale, il faut imputer la déduction sur la tranche la plus haute de l’impôt
  • joindre les documents obligatoires à sa déclaration d’impôt (avis de classement ou d’inscription du monument, déductions fiscales opérées…)

Avant d’investir, il faut bien vérifier que le bien fasse l’objet d’un agrément ministériel en raison de la rénovation de bâtiments historiques. Si c’est le cas, le Ministère de la Culture et de la Communication exerce une surveillance constante de ce bâtiment, qui ne peut être démoli, vendu, donné ou légué sans autorisation préalable de l’État.
Le régime fiscal spécial s’applique sur certaines catégories de bâtiments :

  • les immeubles classés monuments historiques
  • les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (accessible en ligne, il s’agit d’un listing précis des monuments historiques inscrits entre 1925 et 1970)
  • les monuments funéraires classés
  • les immeubles intégrés au patrimoine national via le label délivré par « la fondation du patrimoine »

Le statut de « monument historique » est une reconnaissance par la Nation de la valeur patrimoniale d’un bien. Cette protection implique une responsabilité partagée entre les propriétaires et la collectivité nationale au regard de sa conservation et de sa transmission aux générations à venir. Ministère de la Culture et de la Communication

Pourquoi investir dans un monument historique ?

Les bonnes raisons d’investir dans un monument historique ne manquent pas. Au-delà de l’aspect prestigieux d’acquérir ce type de bien et la satisfaction de contribuer à la préservation de joyaux du patrimoine, le gain fiscal peut être considérable, surtout si vous êtes fortement imposables. Plus vous payez d’impôts, plus cet investissement sera rentable pour vous.

Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques ne sont pas concernés par le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an, contrairement à la loi Pinel ou d’autres lois de défiscalisation

Depuis le 1er janvier 2009, la loi oblige les investisseurs à conserver le bien durant au moins 15 ans à compter de la date d’acquisition.

Valorisable en termes d’image :

  • en sauvant de la ruine un patrimoine d’exception et en permettant au public de le découvrir, l’investisseur véhicule une image très positive, qu’il peut d’exploiter en termes de communication. A l’image de certains industriels richissimes, devenus collectionneurs d’art et mécènes par la même occasion, un grand patron peut par exemple se vanter de contribuer au « bien commun ».

Très rentable fiscalement :

  • La déduction fiscale du coût des travaux de restauration, sans plafonnement. La limite de déduction fiscale annuelle est fixée à 200 000 euros pour les bâtiments qui ne sont pas ouverts au public.
  • Le propriétaire peut déduire la totalité du montant des primes d’assurance pour leur montant réel s’il fait visiter le bien au public et 50% de leur montant si celui-ci n’est pas ouvert au public. Si l’investisseur habite ce bien, il peut également déduire les primes liées à son assurance habitation.
  • Si le propriétaire choisit d’ouvrir son bien au public, l’administration fiscale lui paye ses frais de publicité et de promotion (dépliants promotionnels, achat d’espaces publicitaires, rémunérations d’un salarié affecté à la promotion du bien…).
  • Sous certaines conditions, le propriétaire peut profiter de l’exonération fiscale des droits de succession.

Quels sont les pièges à éviter ?

  • Un capital bloqué pendant 15 ans
  • En optant pour ce type de bien, l’investisseur doit surtout bien prendre en considération l’obligation de conserver le bien durant 15 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Sa santé financière doit être suffisamment solide pour ne pas toucher ce capital durant plus d’une décennie, sans se mettre en difficultés.
  • Une responsabilité « pleine et entière » du propriétaire

À savoir que le régime législatif et réglementaire a profondément évolué ces dernières années, renforçant la responsabilité du propriétaire d’un monument historique. Ainsi, celui-ci est désormais maître d’ouvrage des travaux entrepris. C’est à lui que revient par exemple la charge de définir les programmes des opérations d’entretien et de restauration, de choisir le maître d’œuvre, les entreprises et les restaurateurs qui réaliseront la rénovation.

La loi autorise l’investisseur à habiter ou louer le bâtiment historique acquis, s’il décide de louer, aucun plafond de loyer n’est imposé

Si l’Etat prévoit d’accorder des aides financières pour ces travaux, c’est aussi au propriétaire de les solliciter et d’être proactif en termes de recherches de subventions. Autant le savoir dès le début, acquérir un monument historique exige de consacrer du temps et de l’énergie à sa gestion.

« Je veux investir et défiscaliser dans un monument historique à rénover, par quoi je commence? »

  1. consulter la liste des bâtiments classés, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou labellisés par la « Fondation de France » ouvrant droit au dispositif de défiscalisation
  2. trouver un bien correspondant à votre budget et vos exigences. Les biens historiques cherchant preneur ne manquent pas, mais en général leur prix d’achat n’est pas accessible à toutes les bourses…
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