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À quoi correspond la loi Monuments Historiques ?

En vigueur depuis 1913, la loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation qui se destine aux propriétaires de bâtiments exceptionnels et à grande valeur artistique, architecturale ou historique. En échange de leur consentement à restaurer leur bien immobilier classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ils reçoivent une réduction d’impôt attractive imputée sur le montant des travaux d’entretien et de rénovation effectués.

Découvrez l’essentiel de la loi Monuments Historiques en 2 minutes. Fonctionnement du mécanisme, conditions et avantages n’auront plus de secrets pour vous ! 

Instaurée en 1913, la loi Monuments historiques consiste à accorder au propriétaire de monuments historiques ou assimilés des avantages fiscaux. Au moment de déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu, ce dernier bénéficie de modalités dérogatoires pour la prise en compte des charges foncières supportées.

Comment fonctionne la loi Monuments Historiques ?

Promulguée le 31 décembre 1913, la loi Monuments historiques a déjà plus d’un siècle ! Cette disposition législative a été conçue pour favoriser et stimuler l’entretien et la valorisation du patrimoine présentant un intérêt artistique ou historique. Utiliser la carotte fiscale pour garantir la protection et la conservation de ces bâtiments exceptionnels est le principe de cette loi. La loi Monuments historiques est souvent citée comme modèle.

Tous les contribuables Français peuvent profiter de la défiscalisation en Monuments Historiques. Mais en général, elle intéresse les contribuables fortement imposés cherchant à réduire de manière drastique leur facture fiscale, en achetant et rénovant un bien immobilier classé ou agréé par les affaires culturelles.
Conformément à la loi, ces travaux de restauration doivent être suivis et validés par un “Architecte des Bâtiments de France”.

44 000

Au début de l’année 2018, 44 000 immeubles bénéficiaient de la protection de la loi Monuments Historiques.

Selon le recensement du ministère de la Culture et de la Communication, début 2018, 44 000 immeubles étaient protégés au titre des monuments historiques et environ 300 000 objets mobiliers. Près de la moitié d’entre eux, 49,4 % pour être précis sont des propriétés privées. Au niveau fiscal, la totalité des charges liées à l’entretien et la restauration du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont déductibles des revenus du propriétaire. Cette réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 45 % du revenu imposable. Autre avantage de taille : cet avantage fiscal n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Seule limite : 200 000 € de déduction fiscale maximum par an dans le cas où le bâtiment n’est pas ouvert au public.

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Quelles sont les conditions à respecter ?

Le bénéfice fiscal de la loi Monuments historiques est subordonné à plusieurs conditions, relatives à l’acquéreur ou au bien acquis :

Avant d’investir, il faut bien vérifier que le bien fasse l’objet d’un agrément ministériel en raison de la rénovation de bâtiments historiques. Si c’est le cas, le Ministère de la Culture et de la Communication exerce une surveillance constante de ce bâtiment, qui ne peut être démoli, vendu, donné ou légué sans autorisation préalable de l’État.

Le régime fiscal spécial s’applique sur certaines catégories de bâtiments :

Peut-on cumuler la loi Monuments Historiques avec les dispositifs Robien et Scellier ?

Le Code général des impôts autorise le cumul des bénéfices de la loi Monuments historiques avec :

Quels sont les avantages de la loi Monuments historiques ?

Le dispositif de défiscalisation dédié aux monuments historiques laisse le choix au propriétaire d’habiter ou de louer son bien.
Grâce à cette loi de défiscalisation, les personnes ayant investi dans ces monuments peuvent bénéficier :

Plus votre taux d’imposition est élevé, plus le recours à cette loi est rentable. Pour cette raison, l’investissement en loi Monuments Historiques intéresse essentiellement les contribuables des tranches supérieures d’imposition.
Les avantages fiscaux et juridiques de cette loi sont nombreux :

  • Aucune obligation de louer son bien ;
  • Déduction fiscale de l’ensemble des charges liées à l’entretien et à la restauration du bâtiment ;
  • Pas de plafonnement de l’avantage fiscal ;
  • En cas de location, aucun plafond de loyer ou plafond de ressources pour le locataire ;
  • Possibilité d’obtenir des subventions de l’état pour les travaux de rénovation, jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé monument historique, 15 % pour un bien classé à l’inventaire.

Si ce type d’investissement locatif vous intéresse, vous pouvez calculer votre économie d’impôt. Votre pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI). Notez que l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41 % et 45 %.

Le statut de « monument historique » est une reconnaissance par la Nation de la valeur patrimoniale d’un bien. Cette protection implique une responsabilité partagée entre les propriétaires et la collectivité nationale au regard de sa conservation et de sa transmission aux générations à venir. Ministère de la Culture et de la Communication

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Pourquoi investir dans un monument historique ?

Les bonnes raisons d’investir dans un monument historique ne manquent pas. Au-delà de l’aspect prestigieux d’acquérir ce type de bien et la satisfaction de contribuer à la préservation de joyaux du patrimoine, le gain fiscal peut être considérable, surtout si vous êtes fortement imposables. Plus vous payez d’impôts, plus cet investissement sera rentable pour vous.

Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques ne sont pas concernés par le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, contrairement à la loi Pinel ou d’autres lois de défiscalisation.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi oblige les investisseurs à conserver le bien durant au moins 15 ans à compter de la date d’acquisition.

Valorisable en termes d’image :

Très rentable fiscalement :

Quels sont les pièges à éviter ?

La loi autorise l’investisseur à habiter ou louer le bâtiment historique acquis. S’il décide de louer, aucun plafond de loyer n’est imposé.

Si l’Etat prévoit d’accorder des aides financières pour ces travaux, c’est aussi au propriétaire de les solliciter et d’être proactif en termes de recherches de subventions. Autant le savoir dès le début, acquérir un monument historique exige de consacrer du temps et de l’énergie à sa gestion.

Un exemple d’investissement dans un monument historique

Votre TMI est de 45 %. Vous décidez d’investir dans un bien immobilier en loi Monuments Historiques d’une valeur de 300 000 €. Vous devez réaliser 250 000 € de travaux, soit 100 000 € la première année, 100 000 € la deuxième année et 50 000 € la troisième année.
Votre avantage fiscal se chiffre alors à (45 % x 100 000) + (45 % x 100 000) + (45 % x 50 000) = 112 500 €. Votre économie d’impôt sera donc de 112 500 € cumulée sur les trois années de travaux.

« JE VEUX INVESTIR ET DÉFISCALISER DANS UN MONUMENT HISTORIQUE À RÉNOVER, PAR QUOI JE COMMENCE? »

  1. consulter la liste des bâtiments classés, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou labellisés par la « Fondation de France » ouvrant droit au dispositif de défiscalisation
  2. trouver un bien correspondant à votre budget et vos exigences. Les biens historiques cherchant preneur ne manquent pas, mais en général leur prix d’achat n’est pas accessible à toutes les bourses…