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Réaliser son plan de financement

Une fois le bien immobilier localisé et le dispositif de défiscalisation déterminé, l’investisseur doit élaborer le mode de financement de son projet d’investissement immobilier locatif. C’est un point crucial. Des mensualités trop élevées ou un taux d’intérêt au-dessus du prix du marché peuvent plomber la rentabilité de l’investissement locatif. À moins d’être rentier et de pouvoir financer “cash” son bien immobilier, le recours à un établissement bancaire ou financier parait incontournable.

Dans ce processus, plusieurs écoles s’opposent :

  • les partisans d’un crédit immobilier d’un montant maximum grâce aux taux d’intérêt bas
  • les défenseurs d’un montant de prêt minimum associé à un important apport personnel.

Quelque soit le montage financier choisi par l’investisseur, certains éléments doivent être attentivement examinés :

  • le montant du prêt : le montant global conditionnera les mensualités à rembourser
  • la durée de souscription du prêt : de 10 à 30 ans, la durée de remboursement du prêt doit être établie en fonction de votre capacité d’épargne
  • le taux d’intérêt : fixe, variable, à échéances modulables, mixtes, par paliers, relais, amortissable…

Dans le plan financier, un élément va impacter l’ensemble du montage. Il s’agit de l’apport personnel, c’est-à-dire de la somme d’argent déjà en possession de l’investisseur et immédiatement mobilisable pour cet investissement.

En règle générale, les banquiers estiment que cet apport doit être au minimum égal à 10% de la somme totale empruntée. Par exemple 10 000 euros pour un prix de 100 000 euros.

Les principales typologies de prêts :

  • le prêt classique : l’investisseur emprunte une certaine somme d’argent à la banque pour financer son projet immobilier et rembourse chaque mois durant plusieurs années une partie de cette somme, à laquelle s’ajoute le montant des intérêts.
  • le prêt hypothécaire : il s’agit d’un prêt à long terme, visant à l’acquisition d’un achat immobilier, pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque utilise le bien immobilier (celui concerné par la souscription ou un autre) comme garantie. En cas d’impossibilité de rembourser, l’établissement bancaire a la possibilité de saisir le bien.
  • le prêt “in fine” : via ce type de prêt, l’investisseur ne règle pendant toute la durée du prêt que le montant des intérêts et de l’assurance. Il doit régler l’intégralité du capital lors de la dernière échéance.
  • le prêt aidé ou réglementé : dans le domaine du logement, parallèlement au dispositif de défiscalisation, l’État octroie des subventions ou des aides spécifiques dédiées à un objectif précis. Par exemple, afin de faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants, l’État a instauré le Prêt à Taux Zéro (PTZ+), permettant aux investisseurs d’emprunter de l’argent à un taux d’intérêt de 0%. Quant aux prêts réglementés, il s’agit des prêts dont les règles sont fixées par l’État (prêt épargne logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt locatif social…).

L’assurance décès-invalidité : le passage obligé

Qui dit prêt immobilier dit assurance décès-invalidité. La souscription de ce type d’assurance est obligatoire pour tout prêt immobilier. En revanche, l’investisseur n’est pas contraint de prendre l’assurance proposé par l’établissement bancaire auquel il emprunte.

Attention toutefois si vous choisissez l’investissement locatif pour épargner à crédit, car si cette formule a certains atouts comme la déduction des intérêts d’emprunt dans les loyers, il est indispensable de bien choisir.

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