Comment bien acheter dans le neuf pour investir et défiscaliser ?

Choisir un promoteur fiable

Les promoteurs immobiliers sont nombreux sur le marché, mais tous ne se valent pas. C’est pourquoi il est vivement conseillé de vérifier la notoriété d’une part du groupe, puis les avis via internet. N’hésitez pas à vous rapprocher de personnes ayant déjà construit leur logement par le bais de ce promoteur pour obtenir leur retour d’expérience. La stabilité financière du promoteur est également un gage de confiance pour les futurs acquéreurs. En contactant les autorités locales, il est possible de connaître l’état de finances d’un promoteur afin de s’assurer de sa stabilité avant de s’engager. Enfin, soyez attentifs au contrat de vente. Que vous signiez une promesse de vente, un contrat de réservation pour une VEFA (vente en l’Etat de Futur Achèvement) ou un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), les mentions suivantes doivent impérativement être inscrites dans le document :

Le détail de la typologie du logement (superficie, nombre de pièces, annexes, etc…)
Le détail des matériaux de construction
L’emplacement du logement
Le montant de la vente ainsi que les conditions de révision du prix
La date limite de fin des travaux
Pour une VEFA, la date de la conclusion du contrat de vente

Bien choisir l’emplacement

Pour investir dans un bien locatif (sauf la loi Monuments Historiques), il est important de veiller à la situation géographique de votre futur bien pour réussir votre investissement immobilier. Si vous voulez réaliser un investissement locatif en Pinel, il faut veiller à ce que le bien visé se situe dans une zone éligible. Les secteurs sont classés en 5 catégories (A1, A, B1, B2, C).

Initialement, seules les zones A1, A, B1 entraient dans le dispositif, ensuite la loi a élargi le dispositif fiscal (sous dérogation) à la classe B2, puis pour 2017 à la catégorie C, toujours sous conditions. À ce jour, les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont toujours éligibles au dispositif Pinel jusqu’en 2021.
Cependant, depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de cette mesure.

Néanmoins, dans le passé, l’extension de ce type de dispositifs (comme la loi Robien) a plutôt desservi les investisseurs, qui se sont retrouvés avec des biens non loués, perdant leurs avantages fiscaux et se retrouvant à rembourser un emprunt dans le vide.

Pour choisir le lieu d’implantation du bien, il faut veiller à la présence de certains équipements et faire sa petite enquête :

Analyser le marché immobilier local en vous informant des prix locatifs pratiqués.
Estimer le dynamisme économique du quartier avec les bassins d’emplois proches.
Bien s’informer sur les projets urbains à venir, qui peuvent donner de la valeur à votre bien ou au contraire le dévaloriser.
Veiller à la typologie du logement. Entre un T1, un T2 ou un T5, vous ne ciblerez pas les mêmes publics.
Privilégier les petites copropriétés, plus recherchées par les locataires pour leur côté “logement à taille humaine”.
Vérifier la présence de réseaux de transports à proximité.
Vérifier l’existence d’établissements scolaires (maternelles, élémentaires, collèges, lycées et secondaires).
Évaluer la qualité de vie du secteur : commerces, associations, espaces verts…
Vérifier la présence d’espaces de loisirs, d’équipements sportifs et culturels.
Vérifier la présence de lieux de garde pour les enfants (garderie, crèche, jardin d’enfant…).

Bien préparer son plan de financement

Étape importante et non des moindres, le plan de financement d’un achat dans le neuf se prépare attentivement. À ce jour, tous les organismes de prêts demandent un apport conséquent pour emprunter. Prévoyez entre 10 et 20 % d’apport calculé sur le prix du bien pour mettre toutes les chances de votre côté auprès de votre établissement bancaire au moment de demander un crédit immobilier. Plus l’apport personnel est important, plus votre dossier sera considéré comme un projet solide, vous permettant d’emprunter à des taux plus bas et sur une durée moins importante. Dans le plan de financement d’un bien immobilier, le prêt à taux zéro et prêt patronal peuvent jouer dans la balance. Renseignez-vous en amont sur vôtre éligibilité au PTZ (prêt à taux zéro), particulièrement si vous êtes primo-accédant. Deuxième étape, calculer sa capacité d’endettement. Cette dernière ne doit pas dépasser les 35 % depuis les dernières normes en vigueur parues en 2022. Pour ce faire, prenez en compte vos revenus mensuels nets, votre apport personnel pour l’emprunt, la durée de remboursement sur laquelle vous souhaiteriez emprunter et les taux d’intérêts pratiqués sur le marché au moment de monter votre dossier. Sachez qu’en dehors du PTZ, il existe plusieurs prêts aidés à l’accession immobilière cumulables entre eux auxquels vous pourriez être éligibles. Le Prêt Action Logement, le Prêt conventionné ou encore les prêts accordés par les collectivités locales, nombreux sont les coups de pouces qui peuvent changer la donne sur le financement global d’un achat immobilier. Si la tache s’avère trop fastidieuse, n’hésitez pas à vous rapprocher de conseillers dans le secteur pour faire le point sur les conditions et les plafonds requis pour les prêts aidés. N’oubliez pas d’anticiper les autres frais indispensables lors d’une souscription d’emprunt immobilier, comme les assurances, les frais de dossier et les frais de garanties. Enfin, comparez les offres de prêts auprès de différents établissements bancaires. Faire jouer la concurrence pour décrocher un prêt immobilier est une pratique courante, voire indispensable pour obtenir le meilleur taux et les meilleures garanties ! Cette étape peut être réalisée à titre personnel ou par le biais d’un professionnel comme un courtier en prêt immobilier, contre rémunération.

À lire également : faut-il acheter un bien neuf ou ancien ?

Faire un suivi régulier de la construction

Bien que parfaitement encadré par le promoteur, le chantier d’un logement en construction demande un minimum d’attention de la part de ses propriétaires. Il est vivement conseillé de garder un œil sur les différentes étapes et ne pas hésiter à échanger avec votre interlocuteur. Déplacez-vous régulièrement sur le chantier pour constater l’avancée des travaux et rendez-vous compte par vous-même de son évolution.

En savoir plus sur la déclaration d’ouverture de chantier

Ne pas négliger la livraison du bien

La construction d’un bien immobilier neuf est règlementée par des garanties protégeant l’acquéreur lors de la réception des clés. Celui-ci dispose d’un délai de 30 jours pour repérer des anomalies qu’il pourra signaler par le biais d’un courrier recommandé au promoteur. À la livraison du bien, chaque pièce de l’appartement ou de la maison devra être inspectée en détails afin d’en vérifier sa conformité. Prises électriques, matériaux, couleurs, fonctionnement des volets roulants, vérification des ouvertures, vos pourrez vous référer à la notice technique livrée avec le bien pour appuyer vos réclamations en cas de besoin. Lorsque les défauts constatés sont de l’ordre esthétique ou minimes, un compromis à l’amiable peut être engagé auprès des deux parties, afin d’éviter les procédures juridiques fastidieuses et couteuses. En revanche, si le bien livré comporte de gros dommages, le solde du prix de vente sera consigné chez un huissier de justice, soit les 5 % restants à financer le projet, dans l’attente d’une solution.

Utiliser les garanties en cas de problèmes

L’un des gros avantages à investir dans l’immobilier neuf, c’est de pouvoir bénéficier des garanties de construction en cas de dommages.

La garantie de parfait achèvement : lorsque l’acquéreur réceptionne les clés d’un logement neuf, il dispose d’un an pour déclarer des malfaçons constatées dans le logement.
La garantie décennale : il s’agit d’une couverture de 10 ans visant les malfaçons pouvant mettre en péril la solidité du bien immobilier. Elle peut concerner des problèmes liés à la façade, la toiture mais aussi les murs intérieurs.
La garantie de bon fonctionnement : en cas de problème de fonctionnement des équipements de type radiateurs, robinetteries, volets ou encore portes, cette couverture permet aux propriétaires d’effectuer un signalement au promoteur dans les deux ans après la réception du logement.
La garantie isolation phonique : elle permet de garantir le bon fonctionnement des matériaux acoustiques, obligatoires dans les normes de construction neuve.