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Comment fonctionne la loi Denormandie en 2024 ?
En ce début d’année, la loi Denormandie, équivalent de la loi Pinel dans l’ancien, a été modifiée sur plusieurs points. Nous vous expliquons en images comment fonctionne cette loi pour l’année 2024.
Le dispositif Denormandie a été modifié dans le cadre des différentes lois de Finance depuis 2020. Désormais :
– les travaux engagés dans le cadre du dispositif sont des travaux d’amélioration et non plus des travaux de rénovation.
– le dispositif ne concerne plus que le centre des villes éligibles, mais bien l’intégralité de ces communes.
– le dispositif ne prend plus fin en 2021, mais bien le 31 décembre 2026.
Le dispositif Denormandie a été mis en place pour lutter contre l’habitat indigne dans les villes moyennes, laissées pour compte ces dernières années. Il tend pour cela à inciter les propriétaires-bailleurs à acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation importante dans ces zones, en leur permettant d’obtenir une réduction d’impôts pouvant atteindre les 63 000 € sur une période de 12 ans d’engagement.
Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?
Outre l’avantage fiscal qui s’avère être l’attrait principal du dispositif Denormandie, les investisseurs pourront également bénéficier de différents avantages plus personnels :
- Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € répartis sur 12 ans. En effet, en choisissant de défiscaliser via le dispositif Denormandie, le contribuable s’engagera sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, et bénéficiera proportionnellement de 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôts sur la totalité de la durée de cet engagement ;
- La possibilité de devenir propriétaire sans apport grâce au cumul de la réduction d’impôts et des revenus complémentaires perçus via la location du bien immobilier ;
- La constitution d’un patrimoine solide en investissant dans la pierre, valeur sûre par excellence pour plus de 70 % des Français ;
- S’assurer de préparer sa retraite en disposant, au choix, d’un revenu complémentaire, d’un logement dans lequel décider de vivre, ou d’une belle plus-value grâce à la revente du bien ;
- Offrir une protection à ses proches grâce à l’assurance de prêt. En cas de décès ou d’invalidité par exemple, le bien sera entièrement payé et transmis aux héritiers du propriétaire-bailleur.
Un exemple d’investissement en Denormandie
Pierre et Louise font l’acquisition d’un bien immobilier en Denormandie, dans le centre-ville de Limoges, d’une valeur de 150 000 €. Ils réalisent par la suite 50 000 € de travaux de rénovation. En choisissant un engagement locatif sur 12 ans, ils pourront alors bénéficier d’une réduction d’impôts de 42 000 € au total, soit 3 500 € par année, équivalent à 21 % du montant total de l’opération.
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Quelles sont les conditions à respecter ?
Afin de pouvoir prétendre au dispositif Denormandie et, ainsi, bénéficier de la réduction d’impôt qu’il induit, les acquéreurs devront respecter certaines conditions les concernant, tout comme le logement sélectionné, ainsi que le profil des locataires.
Des conditions pour l’investisseur
- En tant que propriétaire, pour être éligible au dispositif Denormandie, peu de conditions sont à respecter. Il est uniquement demandé d’être majeur, et imposé par l’administration fiscale française ;
- Il faudra également s’engager à louer son bien durant une période prédéfinie, à savoir 6, 9 ou 12 ans ;
- Enfin, le montant maximum des dépenses sur lequel pourra être calculée la réduction d’impôts sera de 300 000 € par an.
Des conditions pour le logement
Pour qu’un investissement locatif puisse être réalisé sous le dispositif Denormandie, il est également nécessaire de respecter certaines conditions ayant trait au bien immobilier en lui-même :
- Le logement doit se trouver dans l’une des villes éligibles au dispositif Denormandie, c’est-à-dire dans l’une des 222 communes faisant partie du plan Action Cœur de Ville, ou encore dans celles ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT), ou encore dans une ville qui nécessite un fort besoin de réhabilitation de son habitat ;
- Les travaux à effectuer dans le logement doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Pour les biens acquis en 2019, ces travaux devaient permettre l’amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique de l’habitation. Au moins deux types de travaux devaient d’ailleurs être réalisés parmi les suivants : l’isolation des fenêtres, celle des murs, celle des combles, ou encore le changement de la chaudière ou celui du moyen de production de l’eau chaude du logement. Cependant, pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2020, les travaux d’amélioration à réaliser concernent l’amélioration, l’aménagement ou l’assainissement des surfaces habitables et surfaces annexes. La création de nouveaux espaces fait également partie de la liste des travaux admissibles. Quant aux travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement, ils font toujours partie des possibilités d’amélioration.
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Des conditions pour la location
Enfin, au moment de mettre son bien en location, le propriétaire-bailleur devra également respecter certaines conditions du dispositif Denormandie :
- Le locataire ne doit bien évidemment pas être enregistré dans le même foyer fiscal que le propriétaire ;
- Le dispositif ayant également pour vocation de permettre aux foyers modestes d’accéder plus facilement à une location, le propriétaire-bailleur devra également respecter des plafonds de ressources pour sélectionner ses locataires. A ce jour, ils sont les mêmes que pour le dispositif Pinel :
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € | + 8 801 € |
- Dans la même idée, des plafonds de loyers ont également été mis en place pour que, le temps de la durée d’engagement de location, le propriétaire-bailleur loue son habitation à un prix modéré :
| Zones | A Bis | A | B1 | B2 | C |
| Prix au m² | 18,25 € | 13,56 € | 10,93 € | 9,50 € | 9,50 € |
Comprendre le dispositif Denormandie
63 000 €
En choisissant d’investir le montant maximum de 300 000 € dans son projet locatif (prix du bien + prix des travaux), le propriétaire-bailleur aura la possibilité de bénéficier de 63 000 € de réduction d’impôts, répartis sur 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est entré en vigueur dans le but d’aider à lutter contre la vétusté de certains logements, notamment dans les centres des villes de taille moyenne, quelque peu laissées pour compte ces dernières années.
Pour cela, l’exécutif à imaginé ce nouveau dispositif, en de nombreux points semblables au Pinel, et qui ne concerne cette fois-ci que les logements anciens nécessitant une rénovation importante.
Pour inciter les investisseurs à s’intéresser à ces biens, dans des zones parfois moins dynamiques, c’est donc la possibilité de bénéficier d’une importante réduction d’impôts qui a été mise en place. En s’engageant à rénover le bien selon des critères spécifiques, puis à le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire-bailleur pourra effectivement profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de l’opération.
Afin de faciliter l’accès à la location pour les ménages modestes, la location du bien sera également soumise à différents plafonds : de ressources tout d’abord, pour sélectionner les locataires, mais également de loyers, pour ne pas louer ces logements à des prix exorbitants.
Pourquoi investir en Denormandie ?
Faire le choix d’investir dans le dispositif Denormandie, c’est l’assurance d’acquérir un bien moins cher que s’il était neuf, au cœur de centre-villes en pleine redynamisation. En profitant d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur 12 ans, le propriétaire-bailleur a ainsi l’opportunité de se constituer un patrimoine solide.
Une fois à la retraite, il pourra d’ailleurs choisir différentes options : continuer à la louer et toucher des revenus complémentaires, en faire sa résidence principale, ou le revendre en réalisant une jolie plus-value. Une belle façon d’assurer son avenir, ainsi que celui de ses héritiers en leur transmettant un bien immobilier de qualité, bien placé, et rentable.
- À lire également : les villes où il fait bon investir avec le dispositif Denormandie
Quels sont les pièges à éviter ?
La localisation du bien est une des clés d’un investissement locatif réussi. Il est donc primordial de se renseigner sur la commune, et plus spécifiquement le quartier, dans lequel se situera le bien convoité. Parmi toutes les villes sélectionnées pour être éligibles au dispositif, certaines présenteront tout de même des attraits supplémentaires aux yeux des locataires (bassin d’emplois, qualité de vie, enseignement supérieur, …). Pour que l’investissement soit rentable, et pour être certain de pouvoir louer son bien durant toute la durée d’engagement choisie, il est donc essentiel d’être très prudent sur la localisation de son acquisition.
« Je veux défiscaliser dans un bien en Denormandie, par quoi je commence ? »
- Faire un point sur vos objectifs, et le budget que vous souhaitez consacrer au bien et à la réalisation des travaux de rénovation
- Choisir avec soin la ville dans laquelle vous désirez investir
- Vous faire accompagner d'un expert en gestion de patrimoine pour vous épauler dans ce projet