Le dispositif Denormandie a été mis en place pour lutter contre l’habitat indigne dans les centre-villes anciens, laissés pour compte ces dernières années. Il tend pour cela à inciter les propriétaires-bailleurs à acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation importante dans ces zones, en leur permettant d’obtenir une réduction d’impôts pouvant atteindre les 63 000 € sur une période de 12 ans d’engagement.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

Outre l’avantage fiscal qui s’avère être l’attrait principal du dispositif Denormandie, les investisseurs pourront également bénéficier de différents avantages plus personnels :

Un exemple d’investissement en Denormandie

Pierre et Louise font l’acquisition d’un bien immobilier en Denormandie, dans le centre-ville de Limoges, d’une valeur de 150 000 €. Ils réalisent par la suite 50 000 € de travaux de rénovation. En choisissant un engagement locatif sur 12 ans, ils pourront alors bénéficier d’une réduction d’impôts de 42 000 € au total, soit 3 500 € par année, équivalent à 21 % du montant total de l’opération.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin de pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, et ainsi bénéficier de la réduction d’impôts qu’il induit, les acquéreurs devront respecter certaines conditions les concernant, tout comme le logement sélectionné, ainsi que le profil des locataires sélectionnés.

Des conditions pour l’investisseur

Des conditions pour le logement

Pour qu’un investissement locatif puisse être réalisé sous le dispositif Denormandie, il est également nécessaire de respecter certaines conditions ayant trait au bien immobilier en lui-même :

  • Le logement doit se trouver dans l’une des villes éligibles au dispositif, c’est-à-dire dans l’une des 222 communes faisant partie du plan Action Coeur de Ville, ou encore dans celles ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT);
  • Les travaux à effectuer dans le logement doivent représenter 25 % du coût total de l’opération, et permettre l’amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique de l’habitation. Au moins deux types de travaux doivent d’ailleurs être réalisés parmi les suivants : l’isolation des fenêtres, celle des murs, celle des combles, ou encore le changement de la chaudière ou celui du moyen de production de l’eau chaude du logement.

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Des conditions pour la location

Enfin, au moment de mettre son bien en location, le propriétaire-bailleur devra également respecter certaines conditions du dispositif Denormandie :

Composition du foyerZone A Bis
Zone A
Zone B1
Zones B2 et C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049€
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou en couple ayant une
personne à charge
74 912 €68 693€50 049€45 044 €
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+  8 041 €
ZonesA BisAB1B2C
Prix au m²17,17 €12,75 €10,28 €8,93 €8,93 €

Comprendre le dispositif Denormandie

63 000 €

En choisissant d’investir le montant maximum de 300 000 € dans son projet locatif (prix du bien + prix des travaux), le propriétaire-bailleur aura la possibilité de bénéficier de 63 000 € de réduction d’impôts, répartis sur 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est entré en vigueur dans le but d’aider à lutter contre la vétusté de certains logements, notamment dans les centres des villes de taille moyenne, quelque peu laissées pour compte ces dernières années.

Pour cela, l’exécutif à imaginé ce nouveau dispositif, en de nombreux points semblables au Pinel, et qui ne concerne cette fois-ci que les logements anciens nécessitant une rénovation importante.

Pour inciter les investisseurs à s’intéresser à ces biens, dans des zones parfois moins dynamiques, c’est donc la possibilité de bénéficier d’une importante réduction d’impôts qui a été mise en place. En s’engageant à rénover le bien selon des critères spécifiques, puis à le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire-bailleur pourra effectivement profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de l’opération.

Afin de faciliter l’accès à la location pour les ménages modestes, la location du bien sera également soumise à différents plafonds : de ressources tout d’abord, pour sélectionner les locataires, mais également de loyers, pour ne pas louer ces logements à des prix exorbitants.

Pourquoi investir en Denormandie ?

Faire le choix d’investir dans le dispositif Denormandie, c’est l’assurance d’acquérir un bien moins cher que s’il était neuf, au cœur de centre-villes en pleine redynamisation. En profitant d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur 12 ans, le propriétaire-bailleur a ainsi l’opportunité de se constituer un patrimoine solide.

Une fois à la retraite, il pourra d’ailleurs choisir différentes options : continuer à la louer et toucher des revenus complémentaires, en faire sa résidence principale, ou le revendre en réalisant une jolie plus-value. Une belle façon d’assurer son avenir, ainsi que celui de ses héritiers en leur transmettant un bien immobilier de qualité, bien placé, et rentable.

Quels sont les pièges à éviter ?

La localisation du bien est une des clés d’un investissement locatif réussi. Il est donc primordial de se renseigner sur la commune, et plus spécifiquement le quartier, dans lequel se situera le bien convoité. Parmi toutes les villes sélectionnées pour être éligibles au dispositif, certaines présenteront tout de même des attraits supplémentaires aux yeux des locataires (bassin d’emplois, qualité de vie, enseignement supérieur, …). Pour que l’investissement soit rentable, et pour être certain de pouvoir louer son bien durant toute la durée d’engagement choisie, il est donc essentiel d’être très prudent sur la localisation de son acquisition.

« Je veux défiscaliser dans un bien en Denormandie, par quoi je commence ? »

  1. Faire un point sur vos objectifs, et le budget que vous souhaitez consacrer au bien et à la réalisation des travaux de rénovation
  2. Choisir avec soin la ville dans laquelle vous désirez investir
  3. Vous faire accompagner d'un expert en gestion de patrimoine pour vous épauler dans ce projet