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Loi Censi-Bouvard : investir dans les résidences services

L’amendement Censi Bouvard est destiné à l’investissement locatif meublé, dans des résidences avec services (étudiante, d’affaires, pour personnes handicapées ou médicalisées…). En 2012, ce dispositif de défiscalisation a été prolongé pour 4 ans et devrait donc prendre fin le 31 décembre 2017. Grâce à une gestion simplifiée et un cadre fiscal avantageux, la location meublée continue de séduire les investisseurs.
Ce dispositif fait partie intégrante des lois de défiscalisation françaises.

L’essentiel du dispositif Censi Bouvard

Adopté le 16 mars 2009, l’amendement Censi-Bouvard relatif à la loi Scellier permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% répartie sur 9 ans (entre 2013 et jusqu’à fin 2017) et de la récupération de la TVA, s’il acquiert un bien immobilier (neuf, en futur état d’achèvement ou réhabilité) destiné à la location, meublé et intégré à une résidence services à caractère social :

  • résidence étudiante (accueillant au moins 70% d’étudiants)
  • pour personnes âgées ou handicapées type établissement médico-social, EHPAD (Etablissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes), EHPA…
  • résidence de tourisme classée (avant mars 2017)
  • foyers de vie ou d’accueil de vie

L’amendement Censi-Bouvard porte le nom des personnalités politiques qui l’ont porté devant l’assemblée, à savoir les députés UMP Michel Bouvard et Yves Censi

Au-delà du bénéfice fiscal, l’amendement Censi-Bouvard offre un certain confort de gestion, celle-ci pouvant être délégué au gestionnaire de la structure, ce qui lui évite de s’occuper lui-même des frais d’entretien courant, du choix du locataire…
Depuis 2009, le taux de réduction d’impôt accordé via le dispositif Censi-Bouvard n’a cessé de diminuer, passant successivement de 25%, à 20%, puis 18% pour s’établir à 11%. A noter aussi qu’en tant que loueur de meublé, l’investisseur profite également des avantages dus au statut de Loueur en Meublé non Professionnel ou de Loueur en Meublé Professionnel (selon le montant des revenus locatifs générés).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Le gain fiscal engrangé grâce à l’amendement Censi-Bouvard entre par ailleurs dans le plafonnement annuel des niches fiscales, fixé à 10 000 euros annuel.

Comprendre l’amendement

La loi de défiscalisation Censi-Bouvard vous permet de réduire 11% du prix de revient de votre investissement (hors taxe et meubles) sur une durée de 9 ans, dans la limite de 300 000€. Vous pouvez alors obtenir une économie d’impôt de 33 000€. Chaque année, l’investisseur peut ainsi soustraire de ses impôts

Acheter un logement dans une résidence services permet également de récupérer la TVA (20% du prix).
L’investissement présente donc un double bénéfice financier : 11% de réduction d’impôt (sur la valeur HT et hors meubles) et la possibilité de récupérer la TVA.

De plus, grâce au statut de Loueur de Meublé Non Professionnel, les revenus locatifs sont imposés selon le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50% des revenus.
L’autre grand avantage de la loi Censi Bouvard est d’investir sans contraintes : vous devez louer votre bien à un gestionnaire professionnel (au travers d’un bail) qui vous garantira 100% des loyers. C’est en effet lui qui s’occupera de trouver des locataires et d’assurer l’occupation du logement. Un point crucial puisque l’avantage fiscal est conditionné à la location effective dans les 12 mois suivants l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
N’hésitez pas à consulter notre comparateur de lois de défiscalisation pour savoir si la loi de défiscalisation Censi-Bouvard correspond à votre projet.

33 000 €
Le taux de réduction d’impôt annuel s’applique sur une somme maximale de 300 000 euros. À raison de 11% de réduction d’impôt, répartie sur 9 ans, l’investisseur peut au total économiser 33 000 euros.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif Censi Bouvard?

Multiples, les avantages d’un investissement en Censi-Bouvard sont d’abord fiscaux :

  • Une réduction d’impôt égale à 11% du coût de l’opération répartie sur 9 ans
  • La récupération de la TVA appliquée sur le prix d’achat (20%)
  • Un report possible de la réduction d’impôt sur 6 années (si l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt)
  • L’imposition des revenus locatifs en micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) avec l’abattement forfaitaire de 50%

Les qualités de cet instrument de défiscalisation immobilière sont aussi liées à la gestion du bien :

  • le versement des loyers assuré grâce à la gestion par un bailleur commercial, gage de plus de sérénité
  • une gestion déléguée et donc simplifiée (état des lieux, choix du locataire…)

Un exemple de défiscalisation en loi Censi Bouvard

Fabrice et Sophia achètent un logement dans une résidence services pour senior d’une valeur de 100 000€ TTC. La TVA est de 16 667€, le bien leur coûte donc 83 333 €. La réduction d’impôt est de 9 166€ (11% du montant HT) sur 9 ans, soit 1 018€ par an.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et des autres avantages fiscaux, le propriétaire-bailleur doit tenir certains engagements :

  • acquérir un bien neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité à l’état neuf
  • le logement doit faire partie d’une résidence services (senior, étudiante, établissements médico-social pour personnes âgées ou handicapées)
  • louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial
  • mettre en location le bien dans les 12 mois suivants son acquisition ou la date d’achèvement des travaux
  • louer le bien meublé à titre de résidence principale et ne pas être occupé ni par le propriétaire, ni par quelqu’un de sa famille
  • être domicilié fiscalement en France

Pourquoi investir en Censi Bouvard ?

Parmi la large gamme des investissements locatifs défiscalisants, l’amendement Censi-Bouvard possède quelques arguments spécifiques à faire valoir.

Un placement d’avenir

En prorogeant le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2017, l’Etat a reconnu son intérêt pour stimuler la construction et l’investissement dans des résidences à caractère social. L’allongement de la durée de vie combiné au papy-boom, entraîne la hausse constante de la part des personnes âgées dans la société française. En 2016, plus de 12,1 millions d’habitants ont plus de 65 ans.

Or, la prise en charge des personnes âgées dépendantes pose problème, car les structures spécialisées sont encore trop rares. Dans ce contexte, investir dans la « silver économie », c’est-à-dire l’activité économique liée de près ou de loin aux séniors, est une bonne stratégie. En achetant un logement dans un EHPAD, l’investisseur est quasi assuré de louer son bien en continu, ce qui lui garantit un taux de rendement locatif intéressant.

De plus, la finalité sociale de cette réduction d’impôt – le développement d’établissements dédiés aux personnes âgées – répond à un enjeu majeur s’inscrivant dans la durée, ce qui permet d’espérer la pérennité du dispositif.

La pertinence d’un mécanisme de défiscalisation doit toujours être évaluée par rapport au contexte économique et sociodémographique

Conjuguer les avantages fiscaux de Censi-Bouvard et du statut LMNP

Autre atout de taille : la possibilité de cumuler les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Professionnel (régime micro Bic…) ou Non Professionnel avec les bonus fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard (réduction d’impôt de 11% du prix d’investissement, récupération de la TVA…).

Quels sont les pièges à éviter ?

Chaque type de dispositif de défiscalisation présente des risques différents pour l’investisseur.

Éviter de se précipiter

Comme pour tout investissement, il est essentiel de peser le pour et le contre de l’achat, d’approfondir sa réflexion, en prenant en compte son taux de rendement, la souscription éventuelle d’un prêt immobilier avec des mensualités à rembourser chaque année…

L’investisseur ne doit pas se fier au taux de rendement brut, parfois affiché par les promoteurs, car il s’agit d’un ratio basique prix d’achat/loyers locatifs et forcément surévalué

Ne pas se laisser duper par des taux de rendement biaisés

Une fois décidé, l’investisseur doit prendre le temps d’examiner et de comparer les différents programmes immobiliers proposés dans les secteurs qui l’intéressent. Les promoteurs doivent absolument préciser le taux de rendement interne des biens qu’ils proposent.
Le taux de rendement interne prend en compte l’ensemble des frais afférents à l’achat et la location (frais de notaire, charges, frais d’entretien…) et rapporté à toute la durée de l’investissement (9 ans en l’occurrence).

« Je veux défiscaliser dans un bien en Censi-Bouvard, par quoi je commence ? »

  1. définir ses priorités en termes d’investissement (faire baisser ses impôts, se constituer un investissement immobilier…)
  2. concevoir un cahier des charges précis de son investissement : montant du loyer, prix d’achat du bien auquel s’ajoute les frais d’acquisition et remboursement des mensualités bancaires
  3. savoir se faire conseiller par des experts de la défiscalisation immobilière
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