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Loi Pinel : investir malin pour payer moins d’impôts

Dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, la loi Pinel permet de réaliser jusqu’à 63 000 euros d’économie d’impôt sur 12 ans, en achetant un bien immobilier dans les zones définies et en le louant en respectant les plafonds de loyer et de ressources. Une promesse de gain alléchante, qui a permis de stimuler la construction de logements dans les zones tendues du marché locatif et de favoriser l’investissement locatif.

Mise en place en septembre 2014, remplaçant et assouplissant les modalités de la loi Duflot, la loi de défiscalisation Pinel a conquis des milliers de contribuables, séduits par la perspective d’utiliser l’investissement immobilier pour réduire leur impôt sur le revenu. Prolongée jusqu’à la fin de l’année 2017, la loi Pinel a su prouver son efficience, mais la récente extension du dispositif à la zone C suscite certaines inquiétudes.

Article 199 Novovicies du Code Général des Impôts :
« Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans »

Comprendre la loi Pinel

Portée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel a pour but de soutenir la construction de logements neufs en France et à faciliter l’accès au logement dans les secteurs où l’offre est restreinte et la demande forte. Ainsi, la loi de défiscalisation Pinel prévoit une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de votre investissement, selon la durée de votre engagement à louer votre bien, qui peut être respectivement de 6 ans (minimum), 9 ans ou 12 ans.

Visant à faciliter l’accès au logement intermédiaire et lutter contre la crise du logement, tout en dynamisant l’investissement immobilier, le dispositif Pinel est réservé à certaines zones géographiques.

Selon le degré de tension sur le marché locatif, le territoire français est divisé en différentes catégories : A bis, A, B1, B2 et C. Initialement, la loi Pinel s’appliquait uniquement aux zones A bis, A et B1. Puis, ce mécanisme a été élargi à la catégorie B2 sous dérogation de la préfecture.

Depuis début 2017, un amendement paru dans le Projet de Loi de Finances 2016, déploie même la loi Pinel à la zone C, sous conditions.

Certains experts jugent négativement cette nouvelle extension, estimant qu’elle risque de dénaturer la mission initiale de la loi Pinel.

En quelques années, le bilan chiffré du dispositif Pinel est plutôt positif avec 440 000 permis de construire délivrés en 2016 . En réalité, la loi Pinel conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et au succès du Prêt à Taux Zéro a permis une reprise du secteur du bâtiment.Les investisseurs oublient souvent que les avantages de la loi Pinel peuvent s’appliquer aussi sur les biens anciens, faisant l’objet d’une complète réhabilitation.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif Pinel ?

Un investissement locatif en loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier, de diminuer la pression fiscale en faisant baisser ses impôts et de percevoir chaque mois des revenus locatifs.

Cette forme de défiscalisation, associée au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ) et à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, a permis de stimuler particulièrement le marché de la vente et de la locataire et de stimuler le secteur de la construction.

La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a d’ailleurs souligné les effets positifs du dispositif Pinel sur l’activité. L’organisation professionnelle s’est félicitée de ce second souffle, après plusieurs années noires. “En détail, près de 380 000 logements ont été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume”, saluant l’impact positif du PTZ et de la loi Pinel qui ont “retrouvé toute leur puissance”.

Réaliser une défiscalisation immobilière en loi Pinel permet d’obtenir des avantages financiers très intéressants :

  • réduction d’impôt Pinel de 12, 18 ou 21%, soit au maximum 63 000€ pour un bien de 300 000€ avec un engagement à la location de 12 ans.
  • préparer sa retraite : anticiper vos rentes du patrimoine à la retraite grâce aux loyers que vous percevrez tous les mois.
  • se constituer un patrimoine.
  • devenir propriétaire : votre bien est financé en partie par les loyers perçus et l’état (avec la réduction d’impôt).
+43,8%
C’est l’augmentation des ventes de logements neufs entre 2014 et 2015, la loi Pinel ayant contribué en grande partie à cette progression considérable et signe d’une véritable reprise dans le secteur du bâtiment

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Un exemple de défiscalisation en Pinel

Réduction d’impôt de 12% sur 6 ans

Paul et Rani achètent un bien à Paris de 220 000€ et s’engagent à le louer pendant 6 ans. Leur réduction d’impôt s’élèvera à 26 400€, soit 4 400€ par an.

Réduction d’impôt sur 9 ans à 18%

Gérard acquiert un logement neuf à Saint-Cloud de 300 000€ qu’il s’engage à louer pendant 9 ans. Sa réduction d’impôt sera de 54 000€, c’est-à-dire 6 000€/mois.

Réduction d’impôt sur 12 ans à 21%

Marie et Jean-Marc achètent un appartement neuf à Marseille d’une valeur de 290 000€. Le couple s’engage à le louer pendant 12 ans et peut ainsi prétendre à une réduction d’impôt de 21%. La réduction d’impôt s’élève à 60 900€, soit une économie d’impôt de 5 075€ par an.

Quelles sont les conditions à respecter ?

La loi Pinel a repris les principes fondamentaux de la loi Duflot, mais a assoupli les conditions d’attribution, en ramenant la durée d’engagement de location obligatoire de 9 à 6 ans et en autorisant les propriétaires bailleurs à louer à un descendant ou ascendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en Pinel, le logement en défiscalisation doit respecter des critères définis par la loi :

  • Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf (sous conditions).
  • Le bien doit être loué non-meublé, à titre de résidence principale pour le locataire.
  • L’investissement doit se situer dans une zone dite Pinel (A bis, A, B1, B2 ou C depuis 2017).
  • Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur : Label BBC 2005 ou RT 2012.
  • Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers définis par la loi et réactualisés chaque année.
  • Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser le plafond fixé par la loi, selon la composition du foyer fiscal et réactualisé chaque début d’année

Pourquoi investir en Pinel ?

La loi Pinel a connu un réel succès auprès des investisseurs. Depuis sa mise en place en septembre 2014, de nombreux contribuables ont choisi cet investissement locatif pour faire baisser leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier. Pour savoir s’il serait intéressant pour vous d’investir en loi Pinel, nous vous conseillons de réaliser une simulation Pinel.

La France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2% en 2014…Et les particuliers sont les premiers à payer l’addition

Rien d’étonnant à ce que les Français cherchent le meilleur moyen légal de diminuer la pression fiscale, opprimant leur portefeuille. En effet, selon un rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) sur les recettes publiques de 2015, la France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2% en 2014, derrière le Danemark, mais devant la Belgique.Et dans ce domaine, ce sont d’abord les particuliers qui payent l’addition. Entre 2007 et 2014, l’Impôt sur le Revenu (IR) est passé de 7,2% à 8,4% du PIB. Et dans le détail, l’État a allégé les impôts des entreprises… au détriment des particuliers.

Qu’est-ce que je gagne à investir en Pinel ?

  • Une réduction d’impôt de l’ordre de 12%, 18% ou 21%
  • Un patrimoine immobilier qui pourra être valorisé à la revente (plus-value) et léguer aux descendants
  • Une rente locative mensuelle du montant du loyer établi

Qu’est-ce que je cherche en investissant Pinel ?

Sur ce point, chaque investisseur peut poursuivre des buts distincts.

Une enquête de l’Insee publiée en 2010 montrait que le patrimoine des Français était d’abord immobilier. 94,7% des ménages vivant en France possédaient un patrimoine, dont 61,7%.

Les actifs professionnels relevaient d’une logique patrimoniale différente, davantage liée à une activité professionnelle présente ou passée. Si l’âge moyen du premier achat immobilier oscille autour de la trentaine (entre 28 et 34 ans selon les enquêtes), la volonté de défiscaliser se fait plutôt sentir après 40 ans ou autour de la cinquantaine, lorsque le patrimoine est déjà bien étoffé, la situation financière stabilisée et que la tension fiscale se fait plus forte.

Selon l’âge, la catégorie socioprofessionnelle et le patrimoine déjà constitué, le dispositif Pinel n’a pas nécessairement la même finalité.

L’investisseur peut par exemple :

  • investir en Pinel pour diminuer ses impôts : c’est son objectif premier, parce qu’il a de l’argent de côté, un beau patrimoine et qu’il ne supporte plus la ponction de l’administration fiscale
  • investir en Pinel pour posséder un patrimoine immobilier : même si en règle générale, la résidence principale constitue le premier achat, l’investissement locatif peut répondre à une logique d’investissement
  • investir en Pinel pour préparer l’avenir : si les critères sont respectés, la loi Pinel autorise à louer à un descendant ou ascendant, investir en Pinel peut donc répondre à une stratégie familiale

Quels sont les pièges à éviter ?

Si les taux de rentabilité affichés par les promoteurs commercialisant des programmes immobiliers orientés Pinel sont souvent mirobolants, l’investisseur doit veiller à éviter certains écueils. Sur papier, la promesse est toujours séduisante, mais la réalité du dispositif apparait plus contrastée.

L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement

Bien choisir son secteur d’investissement est LA clé d’un investissement rentable. Et c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’investissement locatif.

Ainsi, pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur doit acheter un bien situé dans les zones A Bis, A, B1, ou éventuellement B2 (villes de 50 000 habitants ayant fait l’objet d’un agrément de la préfecture). Ces catégories permettent d’évaluer le niveau de tension sur le marché locatif. Car la loi Pinel vise à résoudre ou en tout cas compenser ces éventuelles tensions.

Mais récemment, l’État a potentiellement élargi le dispositif à toutes les communes… Un amendement le projet de loi de Finances 2017 a introduit la possibilité d’extension à certaines villes de la zone C, toujours sous dérogation.

Cette extension doit inciter tous les investisseurs à la prudence. Même si le prix d’investissement peut être attractif dans ces zones moins « tendues », la difficulté de trouver un locataire peut totalement plomber la rentabilité du bien.

Plus l’investisseur opte pour un bien implanté dans un secteur où le marché locatif est effectivement tendu (zone A Bis région parisienne ou zone A1 ou B1), plus il augmente ses chances de réaliser un investissement locatif pertinent. Le Laboratoire de l’immobilier a récemment classé 17 agglomérations B1 et 47 communes de la catégorie B2 comme « à éviter » ou « à surveiller ». Parmi les villes « à éviter » citées, on retrouve Troyes, Angoulême, Dinan, Saint-Brieuc, Valence, Béziers…

Pour estimer si le bien est vraiment situé dans une zone « tendue », plusieurs indicateurs peuvent être pris en compte :

  • taux de vacance des logements dans le secteur
  • évolution démographique de la commune, nombre de nouveaux arrivants…
  • nombre de logements construits, nombre de mises en chantiers les années précédentes

Certains précédents législatifs comme la loi Robien ont prouvé que la généralisation d’un dispositif d’investissement locatif pouvait nuire à son efficience…

Le calcul enjolivé du taux de rentabilité

Autre danger : un taux de rendement locatif volontairement gonflé à la hausse. Le taux de rentabilité à prendre en compte doit être le taux de rendement interne (TRI) qui prend en compte l’ensemble des charges liées à l’investissement (frais d’acquisition, frais d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) et pondéré sur toute la durée de l’investissement.
Surtout ne jamais se fier totalement :

  • au taux de rendement brut – calcul bête et méchant à partir du prix d’achat et des loyers annuels générés
  • au taux de rendement net qui prend en compte les frais et autres charges, mais qui n’apprécie par la qualité du bien sur toute la durée d’investissement

La qualité du promoteur et du bien

Il s’agit d’être regardant sur la qualité de prestations du constructeur et sa gestion des chantiers (dans le cas du neuf). S’il s’agit peut être de la dernière année d’application du dispositif Pinel, certains pourraient être tentés de rogner sur la qualité du bâtiment pour livrer plus vite…

Par ailleurs, l’investisseur doit se renseigner sur le sérieux et la fiabilité du promoteur commercialisant le bien.

« Je veux défiscaliser en Pinel, par quoi je commence ? »

Le principe d’investissement locatif vous plait, vous êtes convaincus par son efficacité, vous devez maintenant procéder par étapes avant de vous lancer :

  1. définir vos objectifs et votre budget d’investissement (avec ou sans emprunt bancaire…)
  2. définir une zone pertinente d’investissement
  3. réaliser une simulation de votre investissement Pinel sur un site dédié
  4. contacter un expert (agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine, vendeur de programme immobilier…)
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