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Loi Malraux : investir dans les belles pierres pour défiscaliser

Fondée sur le même principe que la loi dédiée aux Monuments Historiques, la loi Malraux permet à un contribuable achetant et rénovant des bâtiments anciens de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour l’État, il s’agit d’utiliser l’attrait fiscal pour susciter l’engouement des investisseurs pour des biens haut de gamme, mais nécessitant des opérations de réhabilitation. Une fois le bien acquis et rénové, le propriétaire peut le mettre en location.

Porté par André Malraux, la loi de défiscalisation Malraux s’applique aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés “lorsqu’ils représentent un caractère historique esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie d’un ensemble d’immeubles”. Grâce au mécanisme de défiscalisation, c’est en réalité les services fiscaux qui payent les travaux.

Outil législatif de protection du patrimoine, la loi Malraux fait partie des plus anciennes « niches fiscales ». Mesure concrète de la politique des secteurs sauvegardés, la loi permet de déduire de ses impôts le coût des travaux de restauration, dans le cas de l’achat d’un bien ancien à caractère historique.
La première expérimentation d’investissement locatif Malraux fut menée à Sarlat, commune du Périgord nord qui a pu ainsi sauver de la ruine près de 77 de ses monuments typiques. La loi Malraux est souvent citée en exemple d’un dispositif de défiscalisation remplissant parfaitement son rôle « d’utilité publique ».
Sur le papier, la promesse de défiscalisation est vraiment séduisante, d’autant que le propriétaire peut louer son bien au tarif qu’il souhaite, sans restriction. S’il achète dans une optique de location, le propriétaire s’engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale durant une période de 9 ans minimum.

La loi de finances rectificative 2016 a adapté le nouveau zonage et élargit le champ d’application de la réduction d’impôt. Les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert :

  • par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
  • par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP)

La loi Malraux est souvent citée en exemple d’un dispositif de défiscalisation remplissant parfaitement son rôle « d’utilité publique »

De plus, la loi introduit l’extension du dispositif à l’ensemble des locaux destinés à l’habitation après travaux de restauration, sans distinguo entre une vocation initiale de location ou usage d’habitation principale.

La loi de Finances rectificative de 2016 a également assoupli les modalités d’appréciation du plafond des dépenses éligibles. Le plafond s’élève désormais à une somme globale de 400 000 euros, que l’investisseur peut répartir comme il le désire sur 4 ans.

La loi dite Malraux a été instituée le 4 août 1962 (n°62-903) dans la loi complétant la législation sur le patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière

Cette loi de défiscalisation s’adresse essentiellement aux contribuables aux revenus élevés, car il faut être économiquement capable de réaliser les travaux de rénovation de votre bien en moins de trois ans.

Comprendre la loi Malraux

La réduction d’impôt de la loi Malraux est proportionnelle au montant des travaux engagés pour la rénovation d’un bien historique, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans, répartis comme il le souhaite. Selon le secteur, la loi Malraux permet de déduire de ses impôts, pour une somme qui peut varier entre 27 000 et 36 000 euros.

A compter de 2012, la loi de défiscalisation Malraux permet d’obtenir une réduction fiscale de :

  • 30% pour les opérations situées en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé
  • 22% pour les opérations réalisées dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)

Pour les opérations engagées en 2011, le taux de réduction fiscale s’élevait à 27% ou 36% selon les cas de figure. Pour celles engagées jusqu’au 31 décembre 2010, ce taux atteignait 30% ou 40% selon le type de biens.

La qualité des travaux fait l’objet d’un suivi étroit tout au long du projet par un architecte des bâtiments de France. À l’issue des travaux de défiscalisation Malraux, la restauration doit être complète.

Le dispositif Malraux  plafonne les travaux à 400 000 euros sur 4 ans. L’économie d’impôt peut s’élever à 30% sur la période effective des travaux. Pour savoir si la loi Malraux est la plus adaptée à votre projet, utilisez notre comparateur de lois de défiscalisation.
Les travaux concernés par la restauration d’un bien en loi Malraux sont les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…
Pour en savoir plus sur la loi de défiscalisation Malraux, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Il est possible de bénéficier du dispositif pour les immeubles détenus en indivision. Dans ce cas de figure, chacun des indivisaires peut percevoir la réduction d’impôt calculée sur la fraction des dépenses éligibles, correspondant à ses droits dans l’indivision

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?

Les atouts du dispositif de défiscalisation Malraux sont légion. Cette loi permet notamment :

  • Une réduction d’impôt de 30% ou 22% du montant des dépenses, plafonnée à 400 000 euros sur 4 ans
  • l’avantage fiscal est soumis à un plafond pluriannuel majoré à hauteur de 400 000 euros sur 4 ans, fond modulable selon les besoins de l’investisseur pouvant utiliser les 400 000 euros sur une seule année
  • à partir de 2017, la loi prévoit la possibilité d’un report de l’avantage annuel : par exemple si le plafond de 400 000 euros est atteint sur une seule année la fraction qui n’aura pu être imputée au titre de l’année des dépenses peut être imputée sur les trois années suivantes
  • une fois la rénovation achevée, le bien peut être loué pendant 9 ans, sans plafond de ressources, ni plafond de loyer

Un exemple d’investissement en Malraux

Vous achetez un bien classé situé dans un secteur sauvegardé. Les travaux sont estimés à 250 000 euros.

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre se chiffre à 30% des dépenses, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.
30% de 250 000 euros = 75 000 euros

Selon la baisse fiscale dont il veut profiter et selon l’avancée des travaux, l’investisseur peut décider d’étaler cet avantage fiscal sur 4 ans.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour pouvoir défiscaliser en loi Malraux en 2017, l’investisseur doit respecter les critères suivants :

  • acquérir un bien situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Malraux (secteur sauvegardé, quartier ancien dégradé, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine)
  • réaliser une restauration complète de l’immeuble
  • dans le cas d’une location, louer les appartements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum
  • les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 euros sur 4 ans
  • obtenir l’autorisation spéciale du préfet avant le démarrage des travaux
  • faire suivre les travaux par un architecte des bâtiments de France
  • réaliser les travaux sur 4 ans maximum

Pourquoi investir dans un bien en loi Malraux ?

La loi de Finances de 2016 a considérablement a assoupli le cadre fiscal de la loi Malraux. Ce dispositif fiscal offre un large champ d’action à l’investisseur, permettant de librement répartir son avantage fiscal dans un plafond confortable de 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans. Sur 4 ans, l’investissement dans ces demeures d’exception lui permettra une économie d’impôt maximum de 120 000 euros sur 4 ans.

Au-delà de l’aspect financier, placer son argent dans la restauration d’un bâtiment historique permet de contribuer à la sauvegarde d’un patrimoine remarquable.
De plus, une fois la restauration complète achevée, le propriétaire peut mettre en location son bien rénové au loyer qu’il ne décide (aucun plafond) et au locataire qu’il souhaite, indifféremment de ses ressources (excepté un membre de sa famille).

Quels sont les pièges à éviter ?

Concernant la loi Malraux, il s’agit plutôt de bien faire ses calculs pour ne pas se retrouver confrontés à des difficultés financières. En effet, l’avantage fiscal n’est octroyé que si la rénovation du bien est réalisée du sol au plafond. Pas de mauvaise surprise : il ne s’agit pas d’un petit chantier ! Attendez-vous également à une certaine lourdeur administrative et opérationnelle. En raison du statut spécifique du bâtiment, les travaux feront l’objet d’un suivi constant de l’architecte des bâtiments de France.

La loi Malraux exclue du plafonnement des niches fiscales

Ces contraintes intégrées et acceptées par l’investisseur, le jeu en vaut la chandelle, car le dispositif de la loi Malraux est l’un des plus performants de France, très prisé des investisseurs. En effet, en 2013, les députés ont exclu la loi Malraux du plafonnement global des niches fiscal. Le dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales fixé de 10 000 euros annuels.

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien pour défiscaliser en Malraux, par quoi je commence ? »

  1. cibler un bâtiment historique situé dans une des zones éligibles à la loi Malraux, nécessitant une restauration complète
  2. définir son budget d’investissement : celui-ci doit être conséquent, même si le ticket d’entrée peut aujourd’hui s’élever à 150 000 euros
  3. contacter un expert en investissement locatif, spécialisé dans la défiscalisation en patrimoine historique ou sauvegardé
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