VEFA signifie vente en l’état futur d’achèvement et concerne l’achat d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction.
Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?
La VEFA ou vente en l’état de futur achèvement, consiste à acheter un bien immobilier avant sa construction, à partir des plans proposés par un promoteur immobilier. La VEFA est donc une vente sur plan d’un bien immobilier neuf, dont la singularité présente des avantages financiers pour l’acquéreur. Le promoteur commercialise le programme immobilier neuf avant sa construction, et ne peut démarrer le lancement des travaux qu’à partir d’un certain nombre de projets vendus (en moyenne après 40 % des ventes). Le futur acheteur découvre son appartement ou sa maison en 3D et les détails de la résidence sont également présentés sur plan. Pour aider les futurs acquéreurs à se projeter, les caractéristiques des logements sont détaillées par le promoteur comportant les matériaux utilisés, les superficies, les rangements, etc…
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Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
Les atouts d’un achat immobilier neuf et qui plus est en VEFA, sont nombreux. D’ordre financier mais aussi sur le plan du confort habitable et de plus en plus environnemental, acheter en VEFA confère de nombreux avantages :
- Partir d’une page blanche : la plupart des promoteurs laissent les futurs acquéreurs choisir les matériaux et les équipements utilisés dans le logement, à partir d’une sélection proposée. Une initiative qui plaît beaucoup aux futurs acquéreurs en VEFA, qui se sentent investis dans la réalisation du projet à personnaliser.
- Une réduction des frais de notaire : dans l’ancien, le montant des frais de notaire avoisine les 7 à 8 %. Pour un achat en VEFA, ils sont 4 fois moins chers ! Comptez entre 2 et 3 % de frais de notaire pour l’acquisition d’un bien neuf.
- Les frais fiscaux réduits et des aides pour les primo-accédants : lors de son premier achat immobilier dans le neuf, la TVA est réduite à 5 % dans les zones dites ANRU. Le primo-accédant peut également prétendre à des prêts aidés comme le PTZ, le Prêt Action Logement, ainsi que des aides débloquées par les communes.
- Des factures énergétiques réduites : soumis aux réglementations thermiques spécifiques aux constructions neuves, les biens immobiliers en VEFA sont très bien isolés, permettant de réduire sa consommation en énergie toute l’année.
- Les garanties constructeurs : afin de sécuriser les futurs acquéreurs, les garanties de la VEFA permettent de réaliser son projet en toute sérénité, et ce, même après la réception des clés.
- La défiscalisation Pinel : les investisseurs locatifs en VEFA, pourront bénéficier de déductions d’impôt conséquentes (lorsque le programme immobilier est éligible au Pinel), leur permettant de réaliser un meilleur rendement sur leur projet locatif.
Quels sont les risques à éviter lors d’une vente en l’état futur d’achèvement ?
Que ce soit dans le but d’acquérir sa résidence principale ou de se lancer dans un investissement immobilier locatif, le projet de la VEFA va être calculé en fonction des délais de livraison annoncés par le promoteur. C’est pourquoi il est important de s’arrêter sur ce point quand on achète un logement en l’état futur d’achèvement. La date de livraison est une mention obligatoire qui doit être inscrite sur le contrat de vente définitif. Pour limiter les risques financiers d’une VEFA qui prendrait du retard, des clauses suspensives doivent être rédigées sur l’acte de vente. L’acheteur peut ainsi recevoir des indemnités de retard par jour dépassé ou évaluées sur les frais qu’il engage suite au décalage de la date de la livraison des clés. C’est le cas par exemple, lorsque le retard d’un promoteur immobilier contraint l’acquéreur à payer un loyer, un hôtel ou un garde-meuble pour palier à la situation. Pour qu’une indemnité de retard soit recevable dans un projet en VEFA, elle devra être détaillée dans l’acte de vente, soigneusement rédigé par un notaire. Attention, toutefois, les indemnités de retard ne seront pas débloquées dans le cas où le retard de livraison serait causé par des intempéries reconnues comme cas de force majeure.
Les étapes de la VEFA
Acheter un bien en VEFA demande de respecter plusieurs étapes avant la remise des clés. Le futur acheteur est en relation avec le promoteur du début à la fin de la construction, pour laquelle il devra compter entre 16 et 24 mois pour une résidence comprenant plusieurs lots, et environ 9 mois pour une maison individuelle. Nous avons détaillé le projet de préparation d’acquisition en 8 étapes comme suit :
Le choix du logement
Les programmes immobiliers neufs en VEFA se composent de typologies variées d’appartements ou de maisons, généralement du studio au T4. Déterminé selon son budget et ses projets de vie, l’acquéreur pourra choisir son logement sur plan, son orientation, sa superficie et son nombre de pièces en fonction des disponibilités.
La signature du contrat de réservation
Une fois le choix du bien effectué, le promoteur s’engage à faire signer un contrat de réservation à l’acheteur pour bloquer son lot à d’autres ventes éventuelles.
L’étape pour personnaliser le bien
L’acquéreur peut demander des modifications intérieures lorsque cette option est proposée par le promoteur. Cette demande doit être spécifiée lors de la rédaction du contrat de réservation. Il s’agit généralement du choix des matériaux pour le revêtement des sols, des mûrs et du choix des éléments de cuisine et de salle de bain. Il n’est pas rare de voir des programmes immobiliers proposer un agrandissement de surface au sol, grâce à l’achat de deux lots.
Le versement du dépôt de garantie
Indiqué dans le contrat de réservation, le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué et déductible de la vente au moment de la signature définitive. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours en suivant la signature du contrat de réservation. Encadré par la loi, le montant du dépôt de garantie en VEFA ne peux dépasser les 5 % du prix de vente. Sachez que le prix du dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais largement utilisé et peut être négocié par l’acheteur auprès du promoteur.
L’étape du financement
Afin de permettre au futur acquéreur de trouver le meilleur financement et d’obtenir son prêt immobilier, un délai réservé à cet effet est prévu dans le contrat de réservation. Le temps accordé pour valider son financement auprès de son établissement bancaire est de 45 jours. À la différence d’un plan de financement pour un achat immobilier classique, le demandeur de prêt devra justifier la solidité du projet par des garanties, notamment grâce au contrat de réservation.
La signature de l’acte de vente
L’acquéreur dispose d’un mois pour vérifier le contrat de vente avant la signature de l’acte de vente définitif pour une VEFA.
Les appels de fonds
Le montant de la vente est divisé en 3 étapes, correspondant aux différents achèvements des travaux. L’acheteur devra avoir réglé 35 % maximum une fois les fondations achevées, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % du prix de vente à l’achèvement total du bien en VEFA. Une fois la remise des clés effectuée, et la vérification de la bonne conformité du bien, le propriétaire s’acquittera des 5 % restants.
La remise des clés
Afin de s’assurer que le bien livré corresponde aux caractéristiques vendues sur plan, le promoteur effectue une visite avec l’acquéreur à la livraison des clés. Ce dernier dispose ensuite d’un délai d’un mois pour signaler toute non-conformité relevée dans son logement.
Les garanties de l’achat en VEFA
Lors de la livraison du bien, l’acheteur bénéficie de garanties légales telles que la garantie de parfait achèvement pendant un délai d’un an, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale. On dénombre 7 garanties pour une VEFA :
- Garantie de vices et défauts de conformité apparents : elle s’applique à tout type de bien. Ce qui diffère pour la garantie conformité apparente d’une VEFA, c’est le délai accordé à l’acheteur pour effectuer un signalement d’un défaut apparent. Ne pouvant voir son logement pour la première fois qu’à la remise des clés seulement, il aura un mois pour déclarer les vices constatés. Un an sera ensuite accordé pour réaliser les actions en garantie.
- La garantie financière d’achèvement : elle assure une livraison au propriétaire en cas de manquements encourus par le promoteur.
- La garantie biennale : l’acquéreur bénéficie d’un délai de deux ans après la remise des clés pour signaler un dysfonctionnement des équipements du bien immobilier.
- La garantie d’isolation phonique : contraint d’appliquer les normes d’isolation phonique en vigueur, le promoteur se porte garant de sa mise en application durant la première année.
- La garantie décennale : courant sur 10 ans après la réception des clés, cette garantie VEFA couvre les malfaçons pouvant compromettre la solidité du bien.
- L’assurance dommages-ouvrage : pour permettre à l’acquéreur de réaliser des travaux à la suite d’un sinistre déclaré auprès de la garantie décennale, une indemnité lui sera versée par l’assurance.
