Immobilier locatif : le neuf en Pinel ou les travaux dans l’ancien ?

Publié le 19/10/2018


Avec une somme équivalente, il est possible d’opter pour deux formes d’immobilier locatif : un logement neuf assorti d’une réduction d’impôts en Pinel ou un logement ancien dont les travaux permettent de créer du déficit foncier. Si l’objectif commun d’alléger sa fiscalité semble évident, les deux types d’investissements ne s’inscrivent pas dans la même stratégie et répondent à une réglementation différente. Voici quelques explications.

Dispositif Pinel : réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf jusqu’en 2021

D’une manière générale, avec l’achat dans le neuf, il faut faire preuve de patience. Les promoteurs doivent s’assurer de vendre la majeure partie de leurs programmes immobiliers avant de lancer les travaux. Les acquéreurs, en plus de ne pouvoir effectuer qu’une visite virtuelle de leur futur bien, doivent également patienter plusieurs mois (entre 16 et 18 en moyenne) avant de pouvoir en bénéficier ou espérer en tirer les premiers revenus locatifs. Qui plus est, le secteur de la construction souffre souvent de retard plus ou moins importants qu’il est difficile d’anticiper.

Concernant la fiscalité, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % selon la période de location choisie qui peut aller de 6, 9 à 12 ans. Attention toutefois, pour pouvoir en profiter, il faut réaliser une acquisition avant le 31 décembre 2021, date jusqu’à laquelle le dispositif a été reconduit. L’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par personne dans la limite de 5 500 €/m². Selon les professionnels de l’immobilier, les conditions d’éligibilité en font un dispositif idéal pour les primo-accédants.

Les futurs acquéreurs d’un logement Pinel ne doivent pas perdre de vue que ce dispositif est destiné à protéger les ménages modestes. Aussi, il convient de respecter les plafonds de revenus des locataires, déterminés selon la situation géographique, mais également le plafond des loyers et ce, durant toute la période de location en Pinel.

Le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source entrera en vigueur. Les bénéficiaires de réductions d’impôts dans le cadre du dispositif Pinel percevront 60 % de l’avantage fiscal le 15 janvier 2019 et le solde à l’automne.

Ancien avec travaux : réduire ses revenus fonciers et louer plus librement

Contrairement à un logement neuf, l’acquisition dans l’ancien se fait à partir d’un bien existant. Même si quelques travaux sont nécessaires, les futurs propriétaires peuvent espérer récolter les premiers loyers dans un laps de temps raisonnable.
Fiscalement, l’opération semble davantage convenir à un ménage installé qui aurait déjà réalisé des investissements immobiliers. En effet, acheter dans l’ancien et réaliser des travaux permet de créer du déficit foncier destiné à réduire, voire supprimer, les revenus fonciers et donc le taux d’imposition.

Les conditions de location dans l’ancien, avec ou sans travaux, sont relativement souples. Les propriétaires sont, en effet, libres de choisir d’assumer eux-mêmes la gestion locative ou de confier la tâche à une agence. Attention toutefois, réaliser des travaux dans le but de faire baisser ses revenus fonciers impose au propriétaire bailleur de proposer le logement à la location vide pendant 3 ans, ce en temps que résidence principale. Qui plus est, la loi Elan qui vient d’être votée et entrera en vigueur début 2019, pourrait bien apporter quelques changements quant à l’encadrement des loyers, notamment dans les grandes villes.


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