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Les plafonds Pinel

Le marché immobilier n'est pas égal en fonction des différentes zones A, B ou C. Pour éviter une explosion des loyers et des abus dans l'attribution des logements, le dispositif Pinel a fixé des plafonds.

L’objectif de la loi Pinel est de relancer la construction de logements neufs et de faciliter l’accès au logement aux ménages les plus modestes. Pour cela, des plafonds de loyers, mais aussi de ressources des locataires, ont-été mis en place. Ils sont fixés en fonction de la situation du bien et de la composition du foyer. L’idée étant de permettre une répartition juste des logements et de louer le bon bien au bon locataire.

Les plafonds de loyer Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, un propriétaire doit respecter certaines conditions : il doit s’engager à louer son bien en respectant des plafonds de loyer.
En effet, un des objectifs de la loi Pinel est de proposer des logements « intermédiaires », c’est-à-dire des logements accessibles au plus grand nombre. Or dans certaines zones, les loyers peuvent atteindre des sommets.
Pour éviter cela, la loi Pinel a prévu des plafonds de loyers fixant un montant de loyer maximum à ne pas dépasser. Ces plafonds sont réactualisés tous les ans, début janvier. Actuellement, ils sont de :

Zones A Bis A B1 B2 C
Prix au m² 16,96 € 12,59 € 10,15 € 8,82 € 8,82 €

 

Afin d’augmenter le prix pour les petites surfaces et de diminuer celui des plus grands logements, il faut appliquer à ces plafonds un coefficient multiplicateur.

  • Pour les biens ayant une surface inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est de 1,2.
  • Pour les biens dont la surface est supérieure à 38 m², le coefficient est de 0,7 + 19 / surface pondérée

La surface pondérée, également appelée surface utile, correspond à la surface habitable d’un logement, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes. Ces dernières sont plafonnées à 8 m² après calcul. Dans le cadre de la loi Pinel, il s’agit des balcons, terrasses et loggias. Les garages et parking ne rentrent pas dans les surfaces annexes.

Ainsi, la formule pour calculer le plafond de loyer d’un logement pinel est la suivante :

Loyer plafonné = Surface pondérée X Prix de location au m² X Coefficient multiplicateur

Exemple de calcul du plafond de loyer

Monsieur et Madame Garnier souhaitent louer leur appartement situé à Rennes, en zone B1, mesurant 40 m² et possédant un balcon de 8 m².
Pour déterminer le loyer maximum qu’ils pourront demander à leur locataire, voici le calcul qu’ils doivent effectuer :

  • Surface pondérée :
    42 + 8/2 = 42 + 4 = 46 m²
  • Prix de location selon la zone : 10,15 € par m²
  • Coefficient multiplicateur :
    0,7 + 19/46 = 0,7 + 0,42 = 1,12
  • Plafond de loyer :
    46 x 10,15 x 1,12 = 522,92 €

Monsieur et Madame Garnier pourront louer leur appartement pour un loyer maximum de 522,92 € par mois.

Les plafonds de ressources Pinel

De même, afin de proposer le bon logement aux bonnes personnes et ainsi permettre aux ménages modestes de se loger décemment, le dispositif Pinel impose des plafonds de ressources aux locataires.

Zone A Bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zones B2 et C
(en €)
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou en couple ayant une
personne à charge
73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou en couple ayant deux
personnes à charge
87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou en couple ayant trois
personnes à charge
104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou en couple ayant quatre
personnes à charge
117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 087 + 11 981 + 8 766 +  7 888

Exemple

Monsieur et Madame Bertin sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ils souhaitent louer le bien de Monsieur Morin, un 65 m² à Strasbourg (zone B1) avec balcon.
Ayant un revenu imposable de 42 030 € (revenu fiscal de référence), ils pourront louer ce logement sans problème car ils ne dépassent pas le seuil imposé par la loi de 49 097 €.

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