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L’objectif de la loi Pinel est de relancer la construction de logements neufs, et de faciliter l’accès au logement à destination des ménages les plus modestes. Pour cela, des plafonds de loyers, mais aussi de ressources des locataires, ont-été mis en place. Ils sont fixés en fonction de la situation du bien et de la composition du foyer. L’idée étant de permettre une répartition juste des logements et de louer le bon bien au bon locataire.

Les plafonds de loyer Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, un propriétaire doit respecter certaines conditions : il doit s’engager à louer son bien en respectant des plafonds de loyers.
En effet, un des objectifs de la loi Pinel est de proposer des logements « intermédiaires », c’est-à-dire des logements accessibles au plus grand nombre. Or dans certaines zones, les loyers peuvent atteindre des sommets.
Pour éviter cela, la loi Pinel a prévu des plafonds de loyers fixant un montant de loyer maximum à ne pas dépasser. Ces plafonds sont réactualisés tous les ans, début janvier. Actuellement, ils sont de :

ZonesA BisAB1B2C
Prix au m²17,43 €12,95 €10,44 €9,07 €9,07 €

Afin d’augmenter le prix pour les petites surfaces et de diminuer celui des plus grands logements, il faut appliquer à ces plafonds un coefficient multiplicateur.

La surface pondérée, également appelée surface utile, correspond à la surface habitable d’un logement, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes. Ces dernières sont plafonnées à 8 m² après calcul. Dans le cadre de la loi Pinel, il s’agit des balcons, terrasses et loggias. Les garages et parking ne rentrent pas dans les surfaces annexes.

Ainsi, la formule pour calculer le plafond de loyer d’un logement pinel est la suivante :

Loyer plafonné = Surface pondérée X Prix de location au m² X Coefficient multiplicateur

Exemple de calcul du plafond de loyer

Monsieur et Madame Garnier

Monsieur et Madame Garnier souhaitent louer leur appartement situé à Rennes, en zone B1, mesurant 40 m² et possédant un balcon de 8 m².
Pour déterminer le loyer maximum qu’ils pourront demander à leur locataire, voici le calcul qu’ils doivent effectuer :

Surface pondérée : 42 + 8/2 = 42 + 4 = 46 m²
Prix de la location selon la zone : 10,44 € par m²
Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/46 = 0,7 + 0,42 = 1,12
Plafond de loyer : 46 x 10,44 x 1,12 = 537,87 €

Monsieur et Madame Garnier pourront louer leur appartement pour un loyer maximum de 537,87 € par mois.

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Les plafonds de ressources Pinel

De même, afin de proposer le bon logement aux bonnes personnes et ainsi permettre aux ménages modestes de se loger décemment, le dispositif Pinel impose des plafonds de ressources aux locataires.

Zone A Bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zones B2 et C
(en €)
Personne seule 38 465 38 465 31 35228 217
Couple 57 489 57 489 41 868 37 681
Personne seule ou en couple ayant une
personne à charge
75 361 69 105 50 349 45 314
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 89 976 82 776 60 783 54 705
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge107 053 97 991 71 504 64 354
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge120 463 110 271 80 584 72 526
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 421+ 12 286+ 8 990+  8 089

Monsieur et Madame Bertin

Monsieur et Madame Bertin sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ils souhaitent louer le bien de Monsieur Morin, un 65 m² à Strasbourg (zone B1) avec balcon.
Ayant un revenu imposable de 42 030 € (revenu fiscal de référence), ils pourront louer ce logement sans problème car ils ne dépassent pas le seuil imposé par la loi de 50 349 €.