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Nue-propriété : acheter moins cher et payer moins d’impôts

Technique d’optimisation fiscale lors de la transmission d’un patrimoine, la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l’investissement initial. Consistant au démembrement du bien immobilier, ainsi divisé entre la nue-propriété (droit de disposer du bien) et son usufruit (usage + loyers), la nue-propriété offre la possibilité de réduire ses impôts, notamment l’Impôt sur La Fortune et de faire profiter sa descendance d’une partie de sa fortune. Un sacré coup de pouce financier pour des jeunes démarrant dans la vie active.

Si cette opération est attractive pour le particulier investisseur, il ne faut pas oublier d’être vigilant quant aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier comme la plus-value en cas de revente. Notez enfin que la nue-propriété est une loi de défiscalisation qui existe depuis le début des années 2000.

La propriété d’un bien se compose en réalité de trois éléments distincts : le pouvoir d’en disposer, le droit d’en user et le droit d’en percevoir les revenus. Un propriétaire a la possibilité de « démembrer » son bien. La forme la plus fréquente de démembrement consiste à séparer l’usufruit (usage du bien + revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien).
Le principe de nue-propriété repose sur le démembrement d’une propriété entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et de l’usufruitier, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire.
NUE-PROPRIETE = PLEINE PROPRIETE – USUFRUIT
Selon le principe de la nue-propriété, le nu-propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier dispose du droit d’habiter le logement, du droit de percevoir les loyers générés par celui-ci et des droits d’administration et de gestion du bien démembré, pendant une période définie au moment de l’acquisition (celle-ci s’étale généralement sur 15 à 20 ans). L’usufruitier prend en charge la taxe foncière ainsi que les contraintes liées à la gestion du bien, comme les travaux ou les vacances locatives.

Comprendre la nue-propriété

Pour bien saisir la notion de nue-propriété, il faut d’abord comprendre quel est le rôle de chacune des parties.

Qui sont les usufruitiers et les nus-propriétaires ?

  • Les usufruitiers peuvent être des institutionnels (office HLM) ou des personnes physiques souhaitant percevoir rapidement des revenus à moindres coûts.
  • Les nus-propriétaires, quant à eux, sont la plupart du temps des foyers soumis à l’impôt sur la fortune. Cela s’explique par le fait que l’usufruitier intègre dans son patrimoine les biens grevés d’un usufruit. En principe, le nu-propriétaire n’est par conséquent pas soumis à l’ISF, l’investissement pour acquérir le bien en nue-propriété étant déductible du patrimoine taxable.

Dans quels cas de figure la nue-propriété est intéressante pour le contribuable ?

Pour acquérir un bien à un prix plus abordable

En termes d’investissement, la nue-propriété permet d’acquérir un bien à un tarif bien moins élevé que lorsqu’on achète la pleine propriété (nue-propriété +usufruit) du bien.
L’investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété d’un logement démembré, l’usufruit étant conservé par un bailleur social par exemple. Le prix d’achat en nue-propriété est ainsi inférieur de 30% à 50% au prix du bien dans sa version classique. Le bailleur perçoit les loyers. En contrepartie, l’organisme assume tous les risques locatifs et paye la totalité des charges afférentes au bien et à sa gestion locative (travaux d’entretien et de réparations, taxe foncière, charges…). La valeur de votre nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’ISF.
Au terme d’une durée comprise entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient donc pleinement propriétaire pour une mise de départ bien inférieure au prix du marché.

Pour transmettre son patrimoine sans payer les droits de mutation

Ce procédé est couramment utilisé par les parents ayant un patrimoine immobilier conséquent et souhaitant aider financièrement leurs enfants en leur transmettant l’usufruit d’un bien.
Comme la valeur de l’usufruit est calculée sur les loyers que l’usufruitier est susceptible de percevoir jusqu’à son décès, plus il est jeune, plus celle-ci est élevée. Si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, l’usufruit atteint même 90% de la valeur du bien. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété.

Donc, si le propriétaire transmet à son descendant la nue-propriété de son vivant, en conservant l’usufruit pour continuer à percevoir des revenus et à occuper le bien, à son décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans avoir à régler les droits de mutation.
Fiscalement, l’opération s’avère tout à fait rentable.

Pour aider financièrement ses enfants et réduire son ISF

Une autre possibilité offerte par la nue-propriété est de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Ainsi, ils peuvent profiter de revenus complémentaires, particulièrement précieux pour les études ou lorsque l’on démarre dans la vie professionnelle. Faiblement imposé, l’enfant pourra bénéficier d’une fiscalité modérée sur ces rentes locatives. Et si ses parents sont redevables de l’Impôt sur la Fortune, la valeur du bien immobilier ne sera plus prise en compte dans l’assiette globale d’imposition pour toute la période de transmission de l’usufruit.

Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété ?

Avec la nue-propriété vous bénéficiez d’avantages non-négligeables pour défiscaliser mais aussi pour vous constituer un patrimoine.
En effet, investir en nue-propriété vous permet :

  • De diminuer votre pression fiscale grâce au statut de nu-propriétaire (votre bien n’entre pas dans votre patrimoine lors du calcul de l’ISF).
  • D’acheter un bien immobilier à un prix avantageux : la plupart des biens en nue-propriété possèdent une décote de 30 à 50% par rapport au prix du marché immobilier local.
  • Au terme de l’usufruit, vous recouvrez la pleine propriété du bien que vous pouvez alors louer, revendre ou habiter. Vous serez exonéré de toute taxation lors de cette phase.
  • De réaliser une plus-value en cas de revente : si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.

Un exemple d’investissement nue-propriété

Un bien est proposé à 250 000 euros en pleine propriété.
Si le logement est démembré, l’investisseur peut devenir nu-propriétaire pour 54% de la valeur totale du bien soit 135 000 euros.
L’usufruitier devra quant à lui régler la somme de 115 000 euros.
Au bout de 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire récupérera l’ensemble de la propriété du bien.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’accorder pour réaliser l’investissement immobilier en nue-propriété. Le montant du prix d’achat et la part à régler de chacune des parties sont estimés en fonction du rendement attendu du bien, au cours de la période d’usufruit.
Selon la durée de cette dernière, l’apport de l’usufruitier sera plus ou moins important. Par tranche de dix ans, on estime que l’usufruitier doit investir 23% de la valeur du bien en pleine propriété.

Pourquoi investir dans un bien en nue-propriété ?

Il s’agit d’une option pertinente d’investissement immobilier pour :

  • les contribuables souhaitant baisser le poids fiscal de leur Impôt Sur la Fortune
  • les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobiliers à des conditions tarifaires avantageuses et en échappant à l’ISF
  • les contribuables souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants de leur vivant pour ne pas payer les droits de donation

Quels sont les pièges à éviter ?

En tant qu’investisseur, restez vigilants sur les véritables enjeux d’un tel investissement.

  • Pas de possibilité d’habiter son logement
  • En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez jouir de l’usage de votre bien. Impossible donc pour vous d’habiter le logement, seul l’usufruitier en a la possibilité.

  • Pas de loyers perçus pendant 15 ou 20 ans
  • En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers, dans le cas où le logement est mis en location. C’est l’usufruitier qui touche les loyers générés par le bien. Aucun revenu complémentaire n’est donc à espérer pendant les 15 ou 20 ans de durée de l’usufruit. Une fois que vous retrouvez la pleine propriété du bien, il est tout à fait possible de louer, habiter, ou revendre le logement.

« Je veux investir et défiscaliser dans un bien en nue-propriété, par quoi je commence? »

  1. trouver un bien dont la nue-propriété est à vendre et s’accorder avec un usufruitier sur les conditions de l’usufruit temporaire du logement
  2. comme pour tout achat immobilier classique, l’investisseur doit être particulièrement vigilant au type de bien qu’il achète, à son emplacement, son attractivité…
  3. bien comparer le prix proposé avec les prix du marché local
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