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En quoi consisterait ce nouveau statut du bailleur privé ?

Le nouveau statut de bailleur privé, tel qu’il se dessine jusqu’à présent dans les discussions gouvernementales, devrait permettre aux investisseurs de bénéficier d’un abattement fiscal annuel sur la valeur du bien et s’accompagner d’une simplification administrative. Selon Valérie Létard, ce statut offrirait également une visibilité à long terme aux bailleurs pour amortir leur investissement.

En contrepartie de cet avantage fiscal, les propriétaires seraient tenus de pratiquer des loyers modérés, légèrement inférieurs aux prix du marché, afin de répondre à un double enjeu :

Par ailleurs, Olivier Klein, l’ancien ministre de la Transition énergétique et du Logement, avait souligné la nécessité de coupler ce futur dispositif à des objectifs de rénovation énergétique, inscrits dans la lutte contre les passoires thermiques. Ainsi, pour bénéficier du statut de bailleur privé, les propriétaires devraient respecter un DPE (diagnostic de performance énergétique) conforme et s’engager dans une charte de bonnes pratiques (plafonnement des loyers, amélioration du confort d’habitation, etc.). L’idée directrice : soutenir les bailleurs privés tout en assurant la protection des locataires et l’amélioration du parc immobilier français.

Qu’appelle-t-on un « bailleur privé » ?

Comme son nom l’indique, un bailleur privé est un propriétaire immobilier dont le ou les biens mis en location ne relèvent pas d’un statut professionnel, contrairement au bailleur social. La location est régie par un contrat de bail, différent selon qu’il s’agisse d’un bien loué meublé ou non meublé, et le bailleur se conforme à une législation spécifique pour définir clairement ses droits et ceux du locataire. À la différence d’un bailleur institutionnel (banques, compagnies d’assurance, grands fonds d’investissement), le bailleur privé gère généralement un nombre restreint de biens et s’implique directement dans la relation locative.

Selon l’INSEE, environ 39 % des locataires en France (chiffre 2024) occupent un logement appartenant à un bailleur privé. Ce qui représente un vivier important d’investisseurs potentiels susceptibles de bénéficier de ce dispositif. L’idée derrière la mise en place de ce statut serait de reconnaître les bailleurs privés comme un maillon important de la chaine du Logement. En professionnalisant ce statut, le gouvernement stimulerait le marché locatif, tout en offrant plus d’avantages à l’investissement privé qui subit encore l’arrêt de la loi Pinel.

Quels seront les avantages de ce statut pour investir dans l’immobilier locatif ?

Bien que les contours du dispositif restent flous, les premières orientations laissent entrevoir plusieurs avantages pour les futurs propriétaires-bailleurs.

Un dispositif fiscal allégé

En réduisant la base de calcul de l’impôt sur le revenu foncier (par l’amortissement du prix du bien), les bailleurs privés verront leur charge fiscale diminuer. Selon les projections évoquées lors des débats préparatoires à la loi de finances 2025, cet abattement offrirait une marge de manœuvre plus importante pour proposer des loyers abordables, tout en protégeant la rentabilité des propriétaires.

Une visibilité à long terme

Les dispositifs de défiscalisation antérieurs, comme la loi Pinel, s’appliquaient sur une durée prédéfinie (6, 9 ou 12 ans). Le nouveau statut, envisagé comme plus pérenne, devrait procurer une stabilité fiscale et budgétaire aux bailleurs, qui sauront précisément ce qu’ils peuvent amortir et déduire chaque année.

Une application élargie à l’ancien et au neuf

Contrairement à certains dispositifs antérieurs limités au neuf (loi Duflot, loi Pinel), le futur statut de bailleur privé entend harmoniser les règles pour tous les types de biens (ancien, neuf ou VEFA). Les propriétaires pourraient ainsi choisir plus librement entre un logement neuf (avec réduction de frais de notaire, exonération de taxe foncière pendant deux ans, etc.) ou un bien ancien (souvent moins cher à l’achat, à condition de réaliser les travaux de rénovation requis).

Un effet de levier renforcé

L’emprunt bancaire lié à l’investissement locatif peut être en grande partie remboursé par les loyers. Une fois le crédit soldé, le bailleur perçoit un revenu foncier intégral, potentiellement complété par les économies d’impôts réalisées via l’amortissement.

FAQ

Le Gouvernement Bayrou va-t-il instaurer ce nouveau statut dès 2025 ?

Le statut de bailleur privé devrait faire l’objet de débats parlementaires dans le cadre du projet de loi de finances 2025. La ministre du Logement Valérie Létard insiste sur l’urgence à répondre à la crise du logement et à stimuler la construction, avec un besoin chiffré à 500 000 logements par an.

Ce statut remplacera-t-il les dispositifs de défiscalisation existants ?

D’après les déclarations du gouvernement Bayrou, l’idée n’est pas de supprimer brutalement les mécanismes existants, mais plutôt de les fusionner ou de les compléter au sein d’un cadre plus cohérent.

Faut-il passer par une agence de gestion locative ?

Il n’existe aucune obligation légale de confier la gestion de son bien à une agence. Cependant, beaucoup de bailleurs privés font appel à des professionnels pour la mise en location et le suivi au quotidien (recherche de locataires, états des lieux, perception des loyers, etc.). Cet accompagnement peut minimiser les risques de vacance locative et simplifier la partie administrative.