Pourquoi réaliser une simulation Pinel ?
Lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier, et plus particulièrement dans un investissement en loi Pinel, afin de défiscaliser habilement, un certain nombre de paramètres sont à prendre en compte pour préparer son projet et bien l’anticiper : revenus actuels, montant de l’investissement, zone géographique du bien immobilier à cibler pour qu’il trouve aisément locataire, typologie du logement, loyers escomptés, réduction d’impôt potentielle avec le dispositif Pinel, …
Réaliser une simulation Pinel vous permettra ainsi de vérifier si votre projet et vos perspectives sont viables. Son résultat vous dispensera de toute mauvaise surprise et vous offrira la possibilité de réaménager votre dessein au plus juste de votre situation personnelle. Effectivement, investir dans l’immobilier engage d’importantes sommes d’argent, parfois les économies de toute une vie. Il est alors recommandé d’être fermement sûr de son projet dès le départ. Une simulation Pinel vous évitera de faire fausse route.
Voici, de surcroit, 5 raisons pertinentes et pragmatiques d’effectuer notre simulation Pinel :
- Découvrir en 30 secondes si vous êtes éligible au dispositif ;
- Évaluer les efforts d’épargne que vous allez devoir fournir, mais également estimer le rendement locatif de votre bien ;
- Apprendre le montant potentiel de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier et les économies que vous allez pouvoir atteindre ;
- Initier plusieurs simulations afin de comparer plusieurs projets et situations différentes ;
- Avoir la possibilité, ensuite, de rentrer en contact avec un de nos conseillers en gestion de patrimoine (CGP) afin de profiter de préconisations d’experts ou de se lancer dans la réalisation effective de votre projet.
Comment fonctionne le simulateur ?
Notre simulateur Pinel se découpe en 6 phases. Chacune de ces étapes est formalisée par une question simple qui va vous être posée. Les réponses a y apporter sont tout aussi faciles à formuler puisqu’elles vous seront suggérées par des choix multiples.
Ces 6 questions vont permettre au simulateur de collecter les informations clés sur votre situation personnelle et financière. Elles vont, par exemple, concerner la composition de votre foyer, le montant de vos ressources mensuelles ou encore celui de votre impôt sur le revenu. Sachez qu’il ne vous est pas nécessaire de sortir de vos tiroirs tous vos dossiers administratifs. Les sommes précises des revenus que vous gagnez ou de l’épargne que vous économisez ne vous sont pas exigées. Des fourchettes de montants conviennent amplement.
Une fois ces renseignements recueillis, le simulateur Pinel va pouvoir dresser votre bilan patrimonial. Après analyse de celui-ci, il vous fournira tous les indicateurs clés de la performance de votre projet d’investissement locatif en loi Pinel.
Comment interpréter le résultat de ma simulation ?
Vous recevrez les résultats de votre simulation par email afin que vous puissiez les consulter et reconsulter à loisir, lorsque vous le souhaiterez.
La simulation Pinel va, tout d’abord, vous présenter, à partir des informations que vous aurez renseignées, le bilan global de votre opération :
- Le prix du bien le plus adapté à votre profil ;
- Le taux de rendement que vous offrira votre investissement ;
- Le capital et les gains que vous aurez générés à l’issue de votre période d’engagement locatif.
Ensuite, vous trouverez la répartition mensuelle de vos recettes et dépenses durant votre période d’engagement : le loyer généré, la réduction d’impôt, votre mensualité bancaire, vos charges et votre épargne.
Enfin, votre simulation vous dressera un état des lieux de votre situation et de votre investissement à la fin de votre période d’engagement. Vous aurez, alors, toutes les cartes en main pour décider ce que vous voulez faire de votre logement lorsque le processus de défiscalisation associé s’achèvera : continuer à le louer, le conserver pour vous, ou le revendre.
Exemples de simulation
Pour vous aider à bien comprendre les résultats de votre simulation, nous vous avons détaillé 2 exemples. Nous avons pris en référence 2 cas distincts pour bien entrevoir la différence de leurs projets : celui de Sofiane, célibataire et sans enfant, et celui d’Audrey et Gregory, couple marié avec 2 enfants à charge.
La simulation du projet Pinel de Sofiane
Sofiane est un jeune célibataire sans enfant. Désireux de se constituer des revenus complémentaires tout en réalisant l’acquisition d’un logement neuf, il s’intéresse de très près à la loi Pinel.
Il gagne 3 700 € nets par mois, soit 44 400 € par an et souhaiterait consacrer jusqu’à 400 € par mois à un projet immobilier locatif. En outre, le montant annuel de son impôt se chiffre à 5 582 €.
Après avoir effectué notre simulation Pinel, voici les résultats obtenus par Sofiane. Il peut acheter un logement neuf d’environ 53m2 (T2) en zone B1, au prix de 215 000 € s’il s’engage sur une durée locative de 9 ans.
Cette acquisition mise en location enregistrera un taux de rendement global de 19 %. Le capital obtenu sera de 95 654 € pour un gain net de 59 775 €.
Par mois, les revenus et charges de Sofiane se diviseront ainsi :
- Loyers générés : 550 €
- Réduction d’impôt : 348,38 €
- Mensualité bancaire : 1 030 € (assurance incluse)
- Charges : 151 €
Au bout de ses 9 ans d’engagement locatif, et en participant de 332 € chaque mois à ce projet, Sofiane aura profité d’une réduction d’impôt totale équivalente à 37 625 €.
Le bien immobilier pourra se revendre 249 516 € dix ans plus tard. Il lui restera, à ce moment là, à honorer auprès de sa banque un remboursement de 153 862 € pour le prêt immobilier souscrit. Ainsi, le capital restant sera de 95 654 €. Une fois déduit le montant de ses participations mensuelles sur toute la durée du projet, on peut dire que Sofiane, en plus de réaliser une belle économie d’impôt, se sera enrichi de 59 775 € grâce à son projet d’investissement immobilier en Pinel.
La simulation du projet d’Audrey et Grégory
Audrey et Grégory sont mariés et ont 2 enfants. Soucieux de préparer leur retraite, ils envisagent de réaliser une opération de défiscalisation immobilière. Pour ce faire, ils se sont tournés vers le dispositif Pinel.
Ensemble, ils gagnent près de 72 000 € par an, soit environ 6 000 € chaque mois. Après avoir fait leurs comptes, ils pensent pouvoir consacrer 600 € tous les mois à ce projet.
D’après le bilan global de leur opération, ils peuvent acheter un bien d’environ 70 m² en zone B1 pour un montant d’environ 290 000 € s’ils s’engagent à le louer pendant 9 ans.
Ce bien leur offrira un taux de rendement de 14 %. Ils se constitueront un capital de 129 022 € et pourront bénéficier d’un gain net de 64 495 €.
Mensuellement, leurs dépenses et recettes se répartiront de la sorte :
- Loyers générés : 550 €
- Réduction d’impôt : 469,90 €
- Mensualité bancaire : 1 389 € (assurance incluse)
- Charges : 161 €
À la fin de leurs 9 années d’engagement, Audrey et Grégory auront bénéficié d’une réduction d’impôt de 50 750 € et se seront enrichis de 64 495 €.
Leur bien devrait se revendre près de 336 560 € dix ans plus tard. Il leur restera alors à rembourser 207 535 €. Grâce à leur investissement Pinel, ils se seront constitué un capital de 129 022 €.
Rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif permettant d’accéder à une réduction fiscale avantageuse.
La réduction d’impôt offerte dans le cadre de la loi Pinel dépend de la durée d’engagement locatif que vous allez choisir. Mais attention, à compter du 1er janvier 2023 ces pourcentages de défiscalisation deviennent moins importants.
Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :
- 10,5 % pour 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans ;
Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 :
- 9 % pour 6 ans ;
- 12 % pour 9 ans ;
- 14 % pour 12 ans ;
Pour être éligible à une réduction fiscale Pinel, un certain nombre de conditions doivent être respectées. Ainsi, l’acquéreur doit s’assurer de choisir un appartement neuf dans une des 3 zones géographiques reconnues par la loi Pinel (A, A bis, B1). Le propriétaire-bailleur doit ensuite veiller à ce que son logement soit loué au titre de la résidence principale du locataire. Il doit ensuite accepter de fixer un loyer modéré et doit vérifier que les revenus annuels du locataire sont en dessous d’un certain plafond. Enfin, il doit s’engager sur la durée locative de 6, 9 ou 12 ans pour obtenir la réduction d’impôt à laquelle il a droit.
Il est à noter que le dispositif Pinel limite, par année, les investissements éligibles. Il n’est ainsi possible de défiscaliser en Pinel que sur 2 appartements neufs, et sur un montant maximal de 300 000€.
La loi Pinel Plus à partir de 2023
À compter de 2023 est lancé le nouveau dispositif Pinel Plus. Le plus important à retenir sur ce mécanisme est qu’il offre des taux de réduction d’impôt similaires à ceux de la loi Pinel classique, en vigueur jusqu’à fin 2022.
Ainsi, la réduction fiscale est de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Vous pouvez escompter au total jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt.
Les conditions à remplir pour être éligible au Pinel Plus diffèrent des critères exigés dans la loi Pinel classique. Ainsi, les logements neufs devront :
- Avoir été conçus dans le respect de la norme environnementale RE 2020 ;
- Disposer d’une superficie minimale en fonction de leur typologie ;
- Etre traversants et offrir un extérieur, à partir des appartements T3.
Notre simulateur Pinel a été programmé pour vous offrir des résultats précis, actuels et tenant compte du marché immobilier en cours. Ainsi, il est complètement adapté au dispositif Pinel Plus.
FAQ
Comment déterminer la rentabilité d’un investissement ?
Pour déterminer la rentabilité de votre investissement locatif, appelée également rentabilité locative, vous devez vous référer à la somme des revenus générés par votre projet et la diviser par le prix d’achat de votre habitation. Il suffit ensuite de multiplier le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage de rentabilité.
Comment calculer sa réduction d’impôt Pinel ?
Il est très facile de calculer soi-même sa réduction d’impôt Pinel. En effet, elle est calculée en fonction de votre investissement et de votre durée d’engagement locatif.
Prenons un exemple. Pour un logement neuf acheté 160 000 € et loué pendant 6 ans en Pinel Plus, le taux de réduction d’impôt est de 12 %. Il suffit d’appliquer ce taux au prix d’acquisition du bien. Ainsi, le montant total de réduction d’impôt est de 19 200€, soit 3 200€ par an.