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Déficit foncier : une astuce fiscale non plafonnée

Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier – souvent appelé loi déficit foncier – est un mécanisme fiscal permettant d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation.

Échappant au plafonnement global des niches fiscales – fixé à 10 000 euros annuels -, le déficit foncier permet de réduire de manière drastique et tout à fait légale ses revenus fonciers imposables. Il existe un déficit foncier, lorsque la totalité des charges déduites dépasse les revenus locatifs générés. Par exemple, si le propriétaire réalise d’importants travaux dans son logement et que le coût de ces travaux est déductible, sa défiscalisation peut être supérieure aux revenus perçus. La différence est appelée le déficit foncier.
La loi autorise le contribuable à retrancher ce déficit de ses autres revenus perçus (salaires, dividendes perçus…) dans la limite de 10 700 euros. Une fois cette opération de soustraction réalisée, s’il existe encore un surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal dans le temps, sur 10 ans maximum.

Le déficit foncier permet de réduire de manière drastique et tout à fait légale ses revenus fonciers imposables

Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit opter pour le régime réel d’imposition. Systématique au-dessus de 15 000 euros de revenus générés, il est optionnel en dessous de ce montant. Le contribuable doit donc demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale. L’autre régime appliqué par défaut est le régime micro-foncier, permettant un abattement automatique de 30% représentatif des charges. Si le montant de vos charges est supérieur à 30% de vos revenus, vous avez donc tout intérêt à modifier votre régime d’imposition.

Comprendre le déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais plutôt une astuce fiscale intéressante à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition. Condition sine qua non pour en profiter : imposer ses revenus locatifs via le régime réel. En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.
Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus.

10 700 €
Il s’agit du déficit foncier maximum applicable sur les autres revenus générés par le contribuable

Les charges concernées par le déficit foncier

Les charges prises en compte dans le déficit foncier sont :

  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les primes d’assurance
  • les charges de copropriété à la charge du propriétaire
  • les intérêts d’emprunt
  • les frais de gérance ou honoraires de gestion
  • la taxe foncière
  • les charges diverses
  • les frais de procédure

Le fisc fait toutefois la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Ainsi, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers, et non les autres types de revenus. Les autres charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable.

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu » Extrait Code Général des Impôts.

Le régime d’imputation du déficit foncier est accessible aux personnes physiques détenant un immeuble, mais également aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

Le principal avantage et non des moindres du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, limitant les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 euros par an. En conséquence, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, limité quant à lui à 10 700 euros par an.
De plus, le déficit foncier (au-delà de 10 700 euros par an) est reportable sur les années d’imposition suivantes.
Les intérêts du déficit foncier sont multiples :

  • la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global, dus à la déduction des charges
  • la possibilité de reporter sur les années suivantes d’imposition le déficit foncier supérieur à 10 700 euros
  • le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales

Un exemple de déficit foncier

Un propriétaire d’immeuble urbain a perçu en année N des revenus fonciers pour la location de son bien. Son revenu locatif brut atteint 1500 euros annuel.
Le montant de ses charges pour la même année atteint 5 000 € (dont 2 100 € d’intérêts d’emprunt et 2 900 € de charges diverses)
Son déficit foncier s’établit à 3 500 € (5 000 € – 1 500 €).
Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt.
Le déficit provient donc à hauteur de 600 € des intérêts d’emprunt et à hauteur de 2 900 € des autres dépenses. Seule cette dernière fraction est imputable sur le revenu global. Le montant de 600 € correspondant aux intérêts d’emprunt  le sera sur les revenus fonciers des années suivantes.
Source : Code général des impôts

Quelles sont les conditions à respecter ?

Le déficit foncier s’applique sur un certain périmètre défini par des critères bien précis :

  • uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction
  • obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans
  • obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel

« Cette obligation (ndlr de louer) suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. » Extrait du Code général des impôts

Pourquoi utiliser le déficit foncier ?

La mise en œuvre du déficit foncier est particulièrement pertinente pour profiter d’une baisse d’impôt substantielle sur son assiette globale d’imposition, dans la limite de 10 700 euros par an.
Afin de profiter d’une réduction fiscale cumulable au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Quels sont les pièges à éviter ?

L’utilisation du déficit foncier doit se faire dans le cadre fiscal de référence et selon les règles établies par celui-ci.
D’une part, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation. Inutile d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum.
L’autre écueil à éviter lors de l’utilisation de ce dispositif est d’intégrer au déficit foncier les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement qui ne doivent pas être pris en compte, au risque d’un redressement fiscal.

« Je veux défiscaliser grâce au déficit foncier, comment je fais ? »

  1. opter pour le régime d’imposition « réel » de mes revenus fonciers. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à la somme de 15 000 euros annuels, ce changement de régime doit être réclamé aux services fiscaux
  2. en termes d’obligations déclaratives, le propriétaire doit souscrire une déclaration spéciale n°2044 ou 2044 spéciale
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