LMNP : quel régime fiscal choisir ?

Publié le 07/03/2018


Même si elle est non professionnelle, la location meublée constitue une activité commerciale. Les revenus issus de cette activité sont considérés comme de Bénéfices Industriels et Commerciaux et doivent être imposés. Pour cela, les propriétaires ont le choix entre trois régimes fiscaux.

Le régime micro-BIC ou régime de la micro-entreprise

Pour relever du régime micro-BIC, les revenus issus de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne doivent pas dépasser 70 000 € par an, ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
Le propriétaire pourra alors profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant des revenus provenant de la location. Dans le cadre d’une location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, cet abattement s’élève à 71 %.
À noter que cet abattement prend en compte les charges rattachées au bien et que, de ce fait, il n’est pas possible d’en déduire plus.

Si vous optez pour ce régime, vous devrez renseigner le montant de vos revenus locatifs dans le formulaire administratif appelé « déclaration n° 2042 C ». C’est l’administration fiscale qui appliquera elle-même l’abattement forfaitaire.

S’il est très simple à mettre en place, le régime micro-BIC peut s’avérer moins avantageux que le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Il arrive fréquemment que le montant des charges et amortissements à déduire soit supérieur à 50% des recettes annuelles.
Avec le régime micro-BIC le propriétaire peut déduire le montant réel de ses charges. Un choix souvent plus intéressant.

Ce régime s’applique dans deux cas :

  • Lorsque le montant des revenus provenant de la location est compris entre 70 000 € et 789 000 € par an.
    Pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme, les revenus doivent être compris entre 170 000 € et 789 000 €.
  • Lorsqu’un propriétaire, relevant du régime micro-BIC, opte volontairement pour le régime réel.
    L’administration fiscale a autorisé les personnes, exerçant une activité de location meublée et ne dépassant pas le seuil des 70 000 €, à choisir le régime du réel. Attention toutefois, ce choix engage le propriétaire pour une durée de 2 ans, renouvelable tacitement tous les 2 ans.
70 000 €
Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs annuels, le propriétaire passe sous le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié permet, entre autres, de déduire les factures d’entretien et de réparation, les charges de propriété, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunt.
Il permet également de déduire l’amortissement du bien et plus précisément l’amortissement des locaux, l’amortissement du mobilier et l’amortissmeent des travaux de construction, reconstruction agrandissement et amélioration du bien.

Si vous optez pour le régime réel simplifié, vous devrez adresser, à l’administration fiscale, la déclaration spéciale n°2031 par télétransmission, sans publier les annexes (bilan, compte, amortissements…).
Cette déclaration est un peu plus contraignante, d’un point de vue comptable, que pour le régime micro-BIC, mais plus simple que pour le régime réel normal.

Le régime réel normal

Le régime réel normal est obligatoire dès lors que le montant des revenus issus de la location sont supérieurs à 789 000 € par an. En dessous de ce seuil, ce régime est optionnel.

Comme le régime réel simplifié, il permet de déduire le montant exact des charges engendrées par l’activité de location meublée et supportées par le propriétaire. Le bénéfice sera calculé selon la réalité des coûts.


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