Définition
L’amortissement d’un bien immobilier est la traduction au sens comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs du fait de l’usure ou de l’obsolescence. Souscrire un prêt immobilier sous-entend que l’emprunteur doit rembourser à la banque la somme qui lui a été prêtée. Le remboursement en totalité ou en partie d’un crédit, lors d’échéances définies, est appelé « amortissement ». Il s’agit également d’un dispositif permettant d’optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier tel que dans le cadre d’une activité de location meublée non-professionnelle (LMNP) ou de location meublée professionnelle (LMNP).
Comment fonctionne l’amortissement en immobilier ?
Un amortissement peut être constant, progressif ou bien dégressif ; chacune de ces modalités influe sur le montant du remboursement.
- Amortissement constant ; pendant toute la durée de son prêt immobilier, l’emprunteur versera la même somme à échéance fixe.
- Amortissement progressif ; comme sa dénomination l’indique, l’emprunteur rembourse son prêt de manière croissante, en commençant par payer ses intérêts en bonne partie. En milieu de prêt, celui-ci est généralement amorti. Les banques privilégient cet amortissement compte tenu de ces modalités.
- Amortissement dégressif ; les échéances remboursent le capital en début de prêt, puis décroissent au fur et à mesure.
Les échéances de remboursement d’un prêt immobilier sont regroupées dans un tableau d’amortissement. Celui-ci permet de lister le montant, la mensualité et la variation du capital restant dû pour chaque amortissement.
L’amortissement fonctionnait et était une partie importante des anciens dispositifs de défiscalisation Robien, Borloo et Besson, qui ne sont actuellement plus accessible. Il continue néanmoins à avoir une importance dans le cadre de la loi Malraux.
LMNP : comment calculer l’amortissement d’un bien ?
L’amortissement en immobilier permet de calculer la dépréciation d’un bien dans une temporalité donnée. Le mécanisme d’amortissement s’applique parfaitement à la location meublée non-professionnelle. Dans ce cas, le propriétaire du bien en LMNP devra opter pour un régime réel d’imposition des recettes locatives. À l’aide du régime micro-BIC, pourront être déclarées les dépenses réelles amortissables pour l’entretien d’un bien en LMNP, comme d’importants travaux de rénovation de type : toiture, ravalement de façade, aménagements intérieurs ou achats de mobilier et équipements de type cuisine, salle de bain, etc… Les dépenses concernées sont catégorisées afin d’attribuer une durée d’amortissement à chacune d’entre elles. La quote-part d’amortissement d’un bien en LMNP ne peut pas être supérieure à la différence de la somme constituée entre les loyers perçus et le montant des charges engendrées par la location.
Un bailleur LMNP peut amortir jusqu’à 85 % de la valeur de son bien. Le mécanisme débute à partir du jour de la déclaration du statut au greffe du tribunal et non à partir de l’acquisition du bien. L’amortissement en LMNP permet aux contribuables concernés d’échelonner les dépenses de travaux conséquentes sur plusieurs années, et de réduire leur charge fiscale.
La durée et la valeur des composantes de l’amortissement d’un bien LMNP se constituent comme telles :
- Le toit : 10 % sur 25 ans
- Les installations électriques : 5 % sur 25 ans
- Les aménagements intérieurs : 8 % sur 15 ans
- La structure : 70 % sur 80 ans
Le comptable du bailleur est en charge de faire l’état des lieux de chaque valeur d’amortissement correspondant aux dépenses, pour en définir le montant déductible.
La durée d’amortissement des travaux d’un bien varie entre 10 et 20 ans. Concernant celle du mobilier, il faut compter un amortissement entre 5 et 10 ans, et entre 25 et 40 ans pour la durée d’amortissement de l’immobilier.
