Location meublée : plus que quelques jours pour choisir sa fiscalité

Publié le 29/01/2020

Les investisseurs locatifs qui optent pour la location meublée doivent choisir le traitement fiscal qui sera réservé à leur bien. Pour ce faire, ils ont jusqu’au 1er février pour choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Si le premier s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 70 000 euros, est-il pour autant le plus intéressant ? Faisons le point.

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Le régime micro-BIC s’applique automatiquement pour la plupart des propriétaires-bailleurs

Les ménages ayant un appartement meublé en location n’ont plus que quelques jours pour calculer lequel des deux régimes fiscaux du micro-BIC (bénéfices industriels ou commerciaux) ou du régime réel est le plus rentable. À première vue, l’option micro-BIC est la plus simple. Elle est, en tous cas, appliquée automatiquement aux contribuables qui ne dégagent pas plus de 70 000 euros de revenus issus des loyers par an, soit 5 833 euros par mois. En outre, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Mais, en contrepartie, il n’est possible de déduire aucune charge.

L’option micro-BIC est donc relativement simple, car les contribuables concernés doivent uniquement déclarer le montant annuel des loyers perçus, sans déduction ni calcul spécifique.

Exemple : Un ménage ayant deux appartements proposés en location meublée, l’un pour un loyer de 450 € par mois, l’autre de 600 €, perçoit 1 050 € de revenus fiscaux par mois, soit 12 600 € de revenus annuels. Sans indications contraires de sa part, c’est l’option micro-BIC qui s’applique et qui lui permet de n’être imposé que sur 6 300 € (12 600/2).

Le régime réel pour déduire les charges et générer du déficit foncier

Une autre option permet, dans certains cas, de diminuer la base d’imposition, c’est le régime réel. Dans ce cas, le propriétaire-bailleur peut déclarer le montant des loyers duquel il peut déduire la plupart des charges tout en amortissant la valeur du bien et du mobilier. Plus précisément, les intérêts d’emprunt, d’assurance de prêt, les frais d’entretien, de réparations, la taxe foncière, les travaux de rénovation et de petites réparations et les charges de copropriété doivent être consignés dans un document appelé déclaration de résultat. Cette démarche contraignante doit faire l’objet d’un suivi minutieux, chaque déclaration devant être justifiée pour ne pas être contestée par le fisc.

Pour ce faire, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel tel qu’un expert-comptable dont les honoraires font partie des frais déductibles.

Le régime réel s’adresse en priorité aux propriétaires qui souhaitent réduire fortement leurs revenus fonciers et pourquoi pas créer du déficit. Ce dernier peut être reporté sur les revenus tirés des locations meublées des dix années suivantes. Attention, un déficit généré sous le statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel) ne peut être imputé les années suivantes que si le bailleur conserve son statut de LMNP.


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