Location meublée : le régime fiscal a évolué

Acheter un bien immobilier pour le louer : comment choisir entre le statut LMNP et le LMP ?

Lorsqu’un ménage décide d’investir dans l’immobilier locatif ou tout simplement de proposer sa résidence principale à la location, cela peut être motivé par un besoin de revenus complémentaires, un autre projet immobilier ou le souhait de se constituer un patrimoine. Dès lors, il faut composer avec plusieurs règles fiscales qui dépendent notamment des revenus fonciers perçus chaque année. Si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, alors le statut LMNP s’applique automatiquement. Si au contraire, elles sont supérieures à 23 000 € et/ou si elles excèdent les revenus imposables du foyer fiscal, alors le bailleur devient professionnel au sens fiscal du terme.

www.impots.gouv.fr : Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Deux conditions au lieu de trois pour devenir loueur en meublé professionnel

Jusqu’alors, les ménages avaient obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) dès lors que les conditions étaient réunies, pour bénéficier du statut fiscal de LMP. Mais une décision du Conseil constitutionnel datant de février 2018, adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2020, supprime cette obligation. Dès lors, il faut que les revenus fonciers soit supérieurs à 23 000 € par an ou qu’ils soient supérieurs aux autres revenus du foyer, pour que le statut de LMP s’applique automatiquement, sans que le contribuable en soit avisé.

La qualification de loueur en meublé professionnel est désormais plus simple à obtenir. Cette nouveauté ne change rien à l’imposition du contribuable qui continue à déclarer ses revenus aux titres des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, si son activité est déficitaire, il peut effacer tout ou partie de son impôt sur le revenu en déduisant son déficit de son revenu global, ce qui n’est pas possible en LMNP.

Revente d’un bien en location : attention à la taxe sur les plus-values

Autre conséquence, celle de la plus-value immobilière au moment de la revente. Avec le statut de LMNP, le contribuable peut bénéficier d’un abattement en cas de revente, proportionnel à la durée de détention du bien. L’exonération d’impôt est totale après 20 ans, de même que pour les prélèvements sociaux après trente ans.

Pour le statut de LMP en revanche, c’est un fonctionnement inverse. Ce n’est plus le régime des plus-values des particuliers qui s’applique, mais celui des professionnels. En conséquence de quoi, plus un bien est détenu longtemps avec le statut LMP, plus il est considéré comme amorti, plus la taxe sur les plus-values est importante à la revente.