SCI ou SARL de famille : quelle société choisir pour la location meublée ?

Publié le 10/03/2021

Être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) tout en louant un patrimoine immobilier meublé, c’est possible grâce à la « SARL de famille ». Il s’agit toutefois d’un type de société qui répond à des règles strictes et oblige ses membres à un certain conformisme. Pour cette raison, certains privilégient la société civile immobilière (SCI), mais cela peut vite entraîner un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS). Explications.

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Les conditions pour fonder une SARL de famille

Ne constitue pas une SARL de famille qui veut. Si ce type de structure n’est autre qu’une SARL (Société à responsabilité limitée), elle n’intègre en son sein que des membres d’une même famille. Plus exactement, il faut être parents directs (père, mère, enfants, petits-enfants) et/ou frère et sœur et/ou conjoint ou partenaire de Pacs pour rejoindre une SARL de famille.

BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 – 10 juillet 2019 : « chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage ou un pacte civil de solidarité ».

Ces obligations sont valables au moment de la création de la SARL, mais également durant toute sa durée de vie. C’est d’ailleurs ce second paramètre qui peut engendrer des désaccords lorsque survient un divorce, une séparation ou un décès. Les membres ont alors six mois pour trouver une solution, faute de quoi le statut fiscal de la SARL de famille peut être modifié.

IR ou IS : quelle imposition en cas de location meublée ?

La location nue n’est pas possible pour une SARL de famille. En revanche, la location meublée est parfaitement adaptée et peut donner lieu à un assujettissement à l’IS ou à l’IR. Comme le rappelle le quotidien Les Échos, les sociétés commerciales comme les SAS ou les SARL classiques peuvent choisir d’être imposées à l’IR, mais cette option n’est valable que pour une durée limitée de cinq ans. Dans le cas d’une SARL de famille, ce choix peut être fait sans limite de durée.

Un choix qui offre une alternative intéressante à la traditionnelle SCI, souvent choisie lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers. En effet, la SCI est dédiée aux activités non-commerciales. À ce titre, l’imposition se fait à l’IR. La SCI n’autorise généralement pas la location meublée, sauf si cette activité génère moins de 10 % des recettes ou qu’elle n’est qu’occasionnelle. Ce qui permet, en outre, de rester redevable à l’IR et non à l’IS, comme c’est le cas pour une activité récurrente et plus rémunératrice. À noter qu’une activité de location meublée saisonnière régulière peut entraîner une imposition à l’IS.

Le passage à l’impôt sur les sociétés n’est pas sans conséquences en cas de revente notamment, il est donc important de comparer les différents statuts afin de trouver la solution la plus adaptée à sa situation.


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