Investissement locatif à Paris : comment alléger sa fiscalité ?

Publié le 27/03/2019

Un investisseur qui choisit la pierre est toujours confronté à la question de la fiscalité qui peut être dissuasive. En plus de la taxation sur les revenus fonciers, les propriétaires immobiliers sont également soumis aux prélèvements sociaux. Dans la capitale en particulier, l’immobilier locatif peut coûter cher. Bien heureusement, des dispositifs de défiscalisation peuvent être mis en place pour réduire la facture.

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Deux stratégies efficaces pour défiscaliser dans la Capitale

Pour optimiser sa fiscalité à Paris, il faut donc rivaliser d’ingéniosité. L’objectif étant de diminuer le montant des revenus locatifs imposables.

La première solution consiste alors à adopter une stratégie de déficit foncier. Pour cela, un propriétaire qui souhaite proposer à la location un logement nu n’a d’autre choix que d’entreprendre des travaux. L’imposition au réel permet alors au contribuable de déduire les charges des revenus fonciers annuels parmi lesquelles les intérêts d’emprunt et les travaux de réparation. À noter par ailleurs que si le montant des travaux de réparation est supérieur aux revenus locatifs, il peut être imputé aux revenus classiques jusqu’à 10 700 euros maximum.

L’autre solution consiste à louer un bien meublé et à adopter le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). En respectant les conditions d’accès au statut comme le mobilier et les équipements minimum requis, le contribuable qui opte pour le régime réel est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges, mais également le coût du mobilier et des travaux peuvent être répercutés sur les recettes locatives.

www.impots.gouv.fr : « Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 ou 71 %) automatiquement calculé par le service des impôts. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif. »

Coup d’œil sur le démembrement de propriété

La stratégie du démembrement de propriété peut également s’avérer astucieuse pour qui n’a pas besoin de percevoir les loyers. Le propriétaire peut en effet choisir de confier un temps l’usufruit d’un bien à un tiers et d’en conserver la nue-propriété. Il demeure alors propriétaire mais l’usage du bien tout comme les revenus issus de la location ne lui sont temporairement plus attribués.

L’avantage ? le propriétaire échappe ainsi à la fiscalité foncière. Pendant un temps en tous cas.

Pinel, Malraux, que valent ces dispositifs de défiscalisation à Paris

À première vue, il peut être difficile d’investir en Pinel en plein cœur de Paris avec ses quelques 9 463 euros / m² en moyenne. Même chose pour les programmes en Malraux qui offrent des réductions d’impôts de l’ordre de 22 % à 30 % des travaux de rénovation entrepris dans un logement.

Pourtant, située en zone A bis, Paris demeure très prisée des investisseurs, mais également des locataires qui souhaitent découvrir les richesses culturelles de la Capitale. En s’éloignant un peu de l’hyper centre-ville, les futurs acquéreurs peuvent réaliser de très belles affaires dans les quartiers de Strasbourg St-Denis et du Canal St-Martin. Mais c’est encore plus au nord, dans les 18ème et 19ème arrondissements qui connaissent une profonde mutation, que les investisseurs peuvent trouver des opportunités immobilières n’excédant pas 6 000 € / m².

Quant aux programmes en loi Malraux, à condition de trouver des biens à rénover, ils offrent des réductions d’impôts intéressantes pour l’acquisition d’un bien ancien. À Paris, les secteurs sauvegardés concernés se situent dans les 3ème, 4ème et 7ème arrondissements.


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