Investissement locatif : pourquoi choisir les résidences étudiantes ?

Publié le 06/12/2019

Dans de nombreuses villes françaises, l’offre de logements réservés aux étudiants est insuffisante par rapport à la demande. De quoi séduire les investisseurs locatifs qui seraient tentés par un tel achat. D’autant qu’à première vue, la résidence étudiante offre de nombreux avantages parmi lesquels le coût limité et la gestion déléguée. Mais attention toutefois à respecter certaines conditions pour réaliser une opération rentable.

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Résidence étudiante : un achat sur plan et la signature d’un bail commercial

Acheter un studio ou un petit appartement en résidence étudiante, se fait généralement sur plans. C’est-à-dire que l’investisseur ne dispose que de la description du logement pour faire son choix. Selon la situation géographique du bien et l’exploitant de la résidence, le ticket d’entrée s’affiche souvent entre 60 000 et 150 000 euros, sans compter quelques milliers d’euros pour l’acquisition du mobilier.

Un logement étudiant est en effet un appartement meublé de 20 m² environ. Le loyer inclut l’accès au logement et à des services communs tels qu’une buanderie, une conciergerie, un accueil ou encore un espace de coworking.

Un investissement locatif en résidence étudiante est assorti de la signature d’un bail commercial. En pratique, l’investisseur bénéficie d’un loyer garanti pendant 9 ans, période durant laquelle il confie la gestion locative de son bien à un exploitant chargé de trouver un locataire, de collecter les loyers, de procéder aux éventuelles relances et d’entretenir l’appartement.

La France manque de logements pour les étudiants

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L’investisseur qui opte pour l’achat d’un appartement en résidence étudiante peut bénéficier du statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Les loyers perçus sont taxés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC, ce qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Autrement dit, le bailleur n’est imposé que sur la moitié de ses revenus fonciers. Un autre dispositif, le Censi-Bouvard prorogé jusqu’en 2021, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien sur une période de 9 ans.

Mais attention toutefois. Pour que cet investissement soit rentable, il s’agit tout d’abord de choisir une ville où la demande de logements étudiants est suffisante, voire tendue. Si la France manque globalement de ce genre de logements, des agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux se démarquent des autres. En outre, il faut s’assurer que le prix d’achat correspond à la réalité du marché.

2,7 millions

On dénombrera environ 2,7 millions d’étudiants en France sur la période 2020-2021 sans compter les jeunes en stage ou en formation. Un chiffre qui permet d’exclure quasiment à coup sur la notion de vacance locative des résidences pour étudiants.

Attention aux pénalités en cas de revente avant la fin du bail

Autre point de vigilance : l’exploitant et la résidence en elle-même. Un achat sur plan doit s’accompagner d’une visite sur place dès que cela est possible, afin de situer le bien dans son environnement, de s’assurer que les commerces et l’offre de transports en commun sont suffisants. Par ailleurs, il est important de faire appel à un exploitant historique qui assurera une bonne gestion locative durant toute la durée du bail.

À noter également que ce type d’investissement est intéressant sur la durée. Une revente par anticipation pourra être assortie de pénalités et du remboursement d’une partie de la TVA.


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