Investissement immobilier : quels sont les risques de l’immobilier fractionné ?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier décentralisé ?

Placer son argent, investir dans l’immobilier, oui, mais pas de manière traditionnelle. Telle semble être la réponse apportée par les plus jeunes lorsqu’on leur parle d’un achat immobilier. Terminés donc les investissements locatifs, les risques de relations tendues entre propriétaire et locataire, les éventuels litiges concernant le dépôt de garantie ? À en croire les aspirations actuelles, l’heure est en effet davantage à l’immobilier décentralisé, à l’instantanéité et à la gestion sur smartphone. Une tendance à laquelle répondent de plus en plus de plateformes dédiées, à l’image de Bricks.co qui compte quelque 250 000 inscrits, d’InvestDubai.com ou encore de Blocshare.

Dès lors, on ne parle plus d’agence immobilière, de frais de notaire ni de gestion locative, mais de blockchain, d’actif numérique et de technologie. Concrètement, une société crée une foncière immobilière permettant de lever des fonds, d’acheter un bien immobilier puis de la fractionner. Moyennant quelques dizaines d’euros minimum, un particulier peut acheter ces fractions en échange de quoi il perçoit (sous conditions) une part des revenus locatifs que l’on qualifie de redevances ou de royalties, proportionnellement à son investissement.

Attention à la fiscalité, à la réglementation et aux risques encourus

Pas de contraintes de gestion, pas de crédit immobilier, un ticket d’entrée réduit, une promesse de rendement, l’idée peut sembler alléchante et a déjà fait de nombreux adeptes.

Pour cette raison, l’AMF a publié un communiqué le 23 décembre 2022, dans le but de mettre en garde « le public contre certaines plateformes proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de « royalties » ». Si les propositions sont attractives, un public de plus en plus jeune et souvent peu averti se lance dans ce type d’investissement sans toutefois en maîtriser les risques.

Des risques fiscaux tout d’abord puisqu’on parle ici de placements financiers soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % et non à l’imposition des revenus locatifs. En outre, l’investisseur acquiert des parts de sociétés qu’il peut revendre, mais ne devient en aucun cas propriétaire d’un bien immobilier, ni même partiellement propriétaire ou copropriétaire. Un flou entretenu par un discours marketing que dénonce l’AMF.

AMF – 23 décembre 20222 : « L’AMF constate également que certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur, laquelle a notamment pour objet la protection des investisseurs à travers la qualité de l’information fournie, le traitement des réclamations ou l’accès à la Médiation de l’AMF. »

Enfin, se pose la question de la réglementation de ces sociétés qui relève davantage de celle des titres financiers, note l’AMF.