Qu’est-ce qu’une opération blanche en investissement locatif ?

Publié le 24/11/2020

L’opération blanche est souvent le rêve des investisseurs locatifs. Dans ce schéma, l’achat et les charges relatives au bien immobilier sont entièrement compensées par les loyers perçus. Pour en retirer tous les bénéfices, plusieurs critères doivent être pris en compte au moment de l’achat, mais aussi de la location.

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Immobilier locatif : quand parle-t-on d’opération blanche ?

Un investissement locatif s’apparente à une opération blanche lorsque le loyer versé par le locataire permet de rembourser l’intégralité des mensualités du crédit immobilier ainsi que toutes les charges. L’opération blanche est donc une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier sans pour autant nécessiter un effort d’épargne

Pour que l’opération blanche existe en tant que telle, l’achat immobilier doit être financé en totalité par un crédit immobilier. Le déblocage d’une épargne ou d’un apport personnel est donc exclu. Parmi les frais à prendre en compte, il y a donc les mensualités du prêt immobilier, mais également les éventuels frais d’agence ou de courtage, les frais d’acquisition et notamment les frais de notaire, les travaux s’ils sont nécessaires pour la mise en location du bien, ainsi que les petits travaux et rénovations courantes. S’ajoutent à cela les cotisations d’assurance emprunteur, la taxe foncière et l’impôt sur les revenus locatifs.

En résumé, une opération est considérée comme blanche lorsque l’ensemble de ces dépenses est « annulé » par les loyers collectés.

Bien acheter et bien louer pour réaliser une opération blanche

Il existe plusieurs leviers pour réaliser une opération blanche. Tout d’abord, il faut bien choisir sa zone d’achat afin de se prémunir contre un taux de vacance locative important, qui viendrait mettre en péril la rentabilité de l’investissement. L’idéal dans ce cas est de privilégier les zones tendues, ainsi que les communes où l’offre de transport, l’offre culturelle, mais aussi le dynamisme économique, contribuent à leur attrait. Au moment de l’achat du bien, mieux vaut bien réussir sa négociation en choisissant les transactions urgentes par exemple. Les logements nécessitant des travaux sont également intéressants, car ils permettent de réduire le montant des frais de notaire.

Louer meublé peut être la bonne solution.

Pour louer son bien dans la fourchette haute des loyers du marché, il est ensuite conseillé de proposer des prestations soignées et pourquoi pas une location meublée. Cela offre le double avantage de pouvoir mettre en place une décoration de standing et de bénéficier d’un abattement de 50 % des loyers au moment de l’imposition sur le revenu, grâce au statut LMNP.

Si l’opération blanche est intéressante à bien des niveaux, elle n’est pas toujours faisable. En outre, il est tout à fait possible de réaliser une opération rentable et fiscalement intéressante sans toutefois entrer dans l’opération blanche. Dans tous les cas, il faut toujours anticiper l’effort d’épargne ainsi que le poids de la vacance locative et de la fiscalité avant de se lancer.


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