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Loi Robien : bénéficier d’un amortissement jusqu’à 65% de la valeur du bien

Loi de défiscalisation immobilière, la loi Robien, du nom de l’ancien ministre du Logement Gilles de Robien est entrée en vigueur en 2003. Sa large accessibilité et ses conditions d’attribution très souples ont rapidement rendu populaire cette loi auprès des contribuables, cherchant à réduire leur imposition.

La loi Robien comprend deux sous-dispositifs : le Robien « classique » et le Robien « recentré », le premier permettait d’amortir 65% de la valeur du bien sur 15 ans (investissements réalisés jusqu’au 31 août 2006), le deuxième permettait d’amortir 50% de l’investissement sur 9 ans (investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009).

Le Robien classique est venu se substituer au dispositif Besson neuf

Les deux formules avaient les mêmes conditions d’application, seules les modalités, c’est-à-dire le pourcentage d’amortissement possible, varie. À l’origine, l’ancien dispositif s’appliquait sur l’ensemble du territoire français, sans différence. Puis, l’État a décidé de restreindre les avantages fiscaux octroyés aux investissements réalisés aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande sur le marché locatif.

Comprendre ce qu’était la défiscalisation en loi Robien

La loi Robien permettait à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal, prenant la forme d’un amortissement sur ses revenus fonciers, égal à un pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier.

Le taux d’amortissement de la version classique était de 65%  sur 15 ans, à raison de 8% pendant les 5 premières années, puis de 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans. Autrement dit, grâce à la loi Robien, les revenus fonciers de l’investisseur sont beaucoup moins taxés par les impôts et le propriétaire bailleur est gagnant, puisqu’il perçoit des rentes locatives bénéficiant d’une fiscalité modérée.

Le taux d’amortissement du Robien recentré a été limité à hauteur de 50% de la valeur du bien immobilier acquis, réparti sur 9 ans au rythme 6% les 7 premières années puis 4% les deux années suivantes.

Quels étaient les avantages de la loi Robien?

Pour le « Robien » dans sa version classique :

  • Amortissement à hauteur de 8% les 5 premières années, puis 2,5% par an durant 4,7 ou 10 ans, soit 65% de la valeur du bien sur 15 ans
  • Amortissement sur les dépenses de certains gros travaux

Pour le « Robien » dans sa version recentrée :

  • Amortissement à hauteur de 50% de la valeur du bien immobilier sur 9 ans, à raison de 6% les 7 premières années puis 4% les deux années suivantes
  • déduction spécifique de 26% sur les revenus lorsque le logement est situé en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)
  • amortissement pour les travaux de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration du bâtiment

Exemple d’investissement en Robien classique

Jacques Janvier a acheté un appartement d’une valeur de 75 000 euros et l’a mis en location.

Jacques peut ainsi déduire 6000 euros chaque année de ses revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis les 4 années suivantes 1875 euros. Ensuite, si les conditions d’attribution sont respectées, Jacques peut encore déduire la même somme de 1875 euros pendant deux périodes de 3 supplémentaires. Au terme de 15 ans, Jacques aura pu déduire 48 750 euros, sur sa mise de départ 75 000 euros.

Source : L’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL)

Quelles étaient les conditions de la loi Robien?

Pour que l’amortissement ouvert par la loi Robien soit effectivement appliqué, l’investisseur doit respecter certaines conditions, liées à son investissement, au bien acquis, à sa mise en location et à la qualité du locataire.

Contrairement au dispositif Besson, l’investissement Robien n’est pas soumis à un plafond de ressources du locataire

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif fiscal Robien sont :

  • avoir acquis un logement neuf ou en futur état d’achèvement entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009 ou un logement à réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009
  • louer le logement nu au titre de la résidence principale pendant 9 ans au minimum
  • louer le logement à un locataire non membre du foyer fiscal du propriétaire-bailleur
  • respecter les plafonds de loyer au m2 définis dans la loi
  • à partir du 4 mai 2009 (Robien recentré): obligation d’acquérir un bien situé dans les zones géographiques identifiées comme présentant un fort déséquilibre entre l’offre et la demande

Il est interdit de cumuler la loi Robien avec d’autres dispositifs

La loi Robien n’est pas cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation :

  • la déduction forfaitaire Cosse ancien
  • la réduction d’impôt Scellier
  • la réduction d’impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM
  • l’imputation des déficits fonciers sur les immeubles historiques ou découlant du dispositif ancien Malraux
  • le régime micro-foncier

« J’ai un bien pour défiscaliser en Robien, comment je fais ? »

Si vous détenez un investissement locatif en loi Robien, certaines obligations déclaratives sont à remplir et adresser à l’administration fiscale :

  • la déclaration d’option : le fameux formulaire N°2044 EB comportant l’identité et adresse du contribuable, adresse du logement concerné avec sa date d’acquisition ou d’achèvement dans le cas d’une construction ou d’une réhabilitation, le montant du loyer mensuel…
  • une copie du bail ou une copie du nouveau bail en cas de changement de locataire
  • dans le cas d’une construction, une copie de la déclaration d’ouverture de chantier et de la déclaration d’achèvement des travaux
  • pour les locaux transformés, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • pour les logements non décents faisant l’objet d’une rénovation complète, les attestations justifiant du bénéfice de la loi Robien

Chaque année, le propriétaire bailleur doit aussi joindre à sa déclaration de revenus le détail du calcul du montant de la déduction appliquée au titre de l’amortissement pour chacun des logements, avec une note indiquant le nom des locataires.

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