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Qu’est ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière désigne le principe fiscal consistant à octroyer à un particulier une réduction de ses impôts, s’il réalise un achat immobilier, répondant aux conditions d’une loi de défiscalisation immobilière en vigueur.
En clair, vous pouvez faire baisser le montant de vos impôts, si vous réalisez tel ou tel investissement immobilier. La réduction fiscale dépend de la loi de défiscalisation concernée, du montant de l’investissement de départ… Quand on parle d’investissement locatif, il s’agit d’un achat immobilier destiné à la location.
Comment faire baisser mes impôts en investissant dans l’immobilier ?
La défiscalisation immobilière consiste à faire baisser ses impôts sur le revenu en investissant dans l’immobilier. Cette manœuvre est possible grâce à certaines lois mises en vigueur par l’État. Il s’agit dans un premier temps de voir quelle loi est la plus adaptée, car elles varient en fonction du logement choisi et de sa position géographique.
La défiscalisation est alors fondée sur deux possibilités : la déduction d’impôts (diminution de l’impôt à payer) et la réduction d’impôts (baisser le montant de la base imposable en imputant une charge déductible de son revenu imposable).
Qui peut défiscaliser ?
Toute personne résidant en France et payant des impôts peut défiscaliser. Une défiscalisation immobilière peut se faire en utilisant certaines lois mises en place par le gouvernement pour favoriser la création de logements en France. Pour chaque type d’investissement immobilier (logement vide ou meublé, neuf ou ancien, etc.) une loi permet d’obtenir une réduction d’impôt. Il faut alors correspondre aux critères fixés par la loi de défiscalisation utilisée.
Quelle somme maximum puis-je défiscaliser ?
Tout dépend de la loi de défiscalisation immobilière utilisée. Par exemple en loi Pinel, une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement est possible, selon la durée d’engagement à la location. Autre exemple, la loi de défiscalisation Censi-Bouvard permet de réduire 11% du montant de votre investissement sur une durée de 9 ans, dans la limite de 300 000€ par an. Vous pouvez alors obtenir une économie d’impôt de 33 000€.
Quelle est la loi de défiscalisation la plus rentable ?
Tout dépend de votre profil. Dans quel type de bien souhaitez-vous investir ? Neuf ou ancien ? Engager des travaux ou non? Quel montant souhaitez-vous investir ? Où voulez vous acheter ? Etc. Pour profiter d’une réduction d’impôt, plusieurs opportunités s’offrent à vous, il s’agir d’étudier les possibilités pour faire baisser votre note fiscale finale.
Par exemple si vos revenus sont élevés et que vous souhaitez investir dans un secteur sauvegardé, penchez-vous sur les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, qui offrent d’importantes possibilités de défiscalisation. Si vous préférez investir dans l’immobilier locatif neuf, la loi Pinel semble plus adaptée pour réduire votre impôt.
Est-il plus avantageux d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Il faut retenir que l’immobilier neuf ou ancien permettent de défiscaliser. Un investissement dans le neuf offre des réductions d’impôts (via les dispositifs Pinel, Censi Bouvard, LMNP) qui permettent d’amortir une partie du prix d’achat du bien. Un investissement dans l’ancien permet de créer un déficit foncier déductible des impôts en cas de travaux.
A partir de là un investissement dans le neuf comporte des avantages et des inconvénients comme un investissement dans l’ancien ! Il s’agit de comparer les atouts propres à chaque cas selon son projet général, sa zone géographique et son budget. Ainsi l’immobilier ancien sera probablement plus accessible financièrement mais nécessitera des travaux de rénovation. L’ancien offre plus de possibilités quant à la localisation mais les frais de notaire sont plus élevés, etc.
Quelle est la différence entre une réduction d’impôt, une déduction d’impôt et un crédit d’impôt ?
C’est une question fréquente des particuliers. En effet, il existe différentes formes d’avantages fiscaux. Les principaux systèmes sont : la réduction d’impôt, la déduction d’impôt et le crédit d’impôt.
La réduction d’impôt consiste à réduire d’une certaine somme son impôt sur le revenu, une fois celui-ci déclaré. La déduction d’impôt consiste quant à elle à baisser le montant de l’impôt, avant de déclarer celui-ci. Par ailleurs, la déduction d’impôt s’applique sur des revenus catégoriels.
Contrairement à la réduction d’impôt et à la déduction d’impôt, le crédit d’impôt est une somme que l’Etat verse à un particulier, qu’il soit ou non imposable. S’il ne paye pas d’impôt ou si le montant de celui-ci est inférieur au crédit d’impôt, il se verra rembourser cette somme par l’administration fiscale.
Puis-je prévoir un investissement locatif sans apport personnel ?
Oui, c’est tout à fait possible. Un investisseur s’engageant dans la défiscalisation peut s’appuyer sur ce qu’on appelle l’effet levier du crédit immobilier, lui permettant de se passer du versement d’un apport personnel.
En fonction de votre âge, de votre situation financière, de votre budget d’investissement, de votre capacité d’épargne, de votre taux d’endettement, cet effet levier sera ou non validé par la banque. La meilleure stratégie pour savoir si l’apport personnel est nécessaire ou non, est de réaliser une simulation de votre investissement en ligne et de prendre contact avec des experts.
Qui décide des nouvelles lois de défiscalisation ?
C’est L’État – plus précisément le ministre du Logement sous la houlette du gouvernement – qui met en œuvre telle ou telle loi de défiscalisation.
En général, la création d’une loi de défiscalisation répond à un objectif bien précis. Par exemple, la loi Pinel vise à faciliter l’accès au logement dans les zones de forte tension locative, pour les locataires percevant des revenus modérés. Parallèlement, cette loi a permis de stimuler la construction dans le neuf.
C’est pour cette raison que la plupart des lois portent le nom du ministre du Logement qui a défendu leur création : la loi Pinel comme Sylvia Pinel, la loi Duflot comme Cécile Duflot…
Pourquoi est-ce plus intéressant d’investir dans l’immobilier ?
Contrairement à d’autres types de placements financiers comme les produits boursiers, les livrets bancaires, les entreprises ou encore l’art, l’immobilier présente l’avantage d’un taux de rentabilité intéressant et d’une certaine sécurité. 60% des Français considèrent d’ailleurs la pierre comme une valeur refuge.
Par rapport à d’autres investissements, l’immobilier présente des atouts considérables :
- la création d’un patrimoine valorisable dans le temps et transmissible à ses enfants
- la possibilité de profiter d’un rabais fiscal en échange d’un investissement immobilier
- l’aspect palpable et concret de l’investissement (contrairement à une action en bourse par exemple)
Depuis quand existe la défiscalisation ?
Le principe de la défiscalisation immobilière existe depuis des dizaines d’années. En effet, la toute première loi consistant à accorder un avantage fiscal en contrepartie d’un investissement immobilier remonte à 1913 ! Il s’agit de la loi Monuments historiques, destinée à récompenser les investisseurs se portant acquéreurs d’un monument historique.
Depuis cette date, de nombreuses autres lois ont été créées, en se fondant sur le même principe. Chacune a été conçue par l’Etat pour répondre à des objectifs bien précis et accessible selon des conditions bien spécifiques (plafonds de ressources, plafonds de loyer…).
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