Donation familiale : jusqu’à 300 000 € d’avantages fiscaux en 2025

Un coup de pouce fiscal historique pour l’accession à la propriété

Entre le 1ᵉʳ janvier 2025 et le 31 décembre 2026, les parents et grands-parents pourront, sous conditions, bénéficier d’une exonération totale de droits de mutation à titre gratuit sur des dons en argent. Cette mesure issue de la Commission mixte paritaire (CMP) prévoit un plafond de :

• 100 000 € par donation effectuée par un même donateur à un même donataire,
• 300 000 € au total par bénéficiaire.

Cette exonération s’applique, en revanche, uniquement sur les dons consentis en pleine propriété à un descendant dans le but de financer l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement. L’objectif est clair : faciliter l’accession à la propriété pour les jeunes générations tout en permettant aux donateurs de transmettre leur patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.

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Les conditions d’éligibilité : un usage strictement encadré

Pour profiter de cette exonération, le bénéficiaire doit impérativement utiliser les fonds dans un délai de six mois pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf, ou encore pour réaliser des travaux de rénovation éligibles, notamment ceux relatifs au dispositif MaPrimeRenov, et ce, dans le cadre de sa résidence principale. Autre condition : le bien acquis doit être conservé comme résidence principale (ou, le cas échéant, loué à usage d’habitation) pendant une durée minimale de cinq ans. Dans le cas d’une location, il est précisé que le contrat de bail ne peut être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.

Une mesure qui reprend les grandes lignes d’un ancien dispositif

Cette mesure n’est pas sans rappeler l’ancien dispositif, instauré jusqu’en juin 2021 par la loi de finances rectificative pour 2020, qui permettait aux parents de faire une donation de 100 000 € sans fiscalité dans le cadre de la construction de la résidence principale ou de travaux de rénovation énergétique. À cette époque, il s’agissait pour Bercy d’inciter les Français à utiliser l’épargne collectée pendant la période de confinement. La nouvelle disposition reprend ainsi le flambeau en y apportant des ajustements non négligeables, notamment en élargissant les bénéficiaires potentiels. De fait, désormais, la mesure ne s’adresse plus qu’aux enfants, mais également aux petits-enfants, arrière-petits-enfants, et, à défaut, aux neveux et nièces.

Le retour de ce dispositif constitue une opportunité stratégique pour les familles souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine. En effet, dans un contexte économique où l’accession à la propriété demeure un enjeu majeur, l’exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit représente un levier fiscal non négligeable pour alléger les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier.

Une mesure sous le feu des projecteurs 

Cette mesure offre donc une double opportunité. D’une part, elle permet aux donateurs de transmettre des fonds sans alourdir la charge fiscale, et d’autre part, elle facilite l’accès à la propriété pour les jeunes générations en leur fournissant une aide financière décisive. Ce mécanisme de défiscalisation, en renforçant le lien entre transmission patrimoniale et investissement immobilier, s’inscrit dans une logique de soutien à l’économie réelle et par la même occasion à la revitalisation du marché immobilier. La mise en œuvre de ce dispositif doit cependant respecter une stricte rigueur administrative. Le bénéficiaire devra de fait bien conserver l’ensemble des pièces justificatives nécessaires pour justifier l’utilisation des fonds auprès de l’administration fiscale.