Investir dans l’immobilier locatif peut être un bon moyen de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs. Mais la réussite d’un tel investissement dépend pour une bonne part de la méthode de location choisie, vide ou meublée, qui conditionne la gestion administrative du bien, mais également sa fiscalité et les relations avec les locataires.
Location vide : plus de sécurité et moins de « turn-over »
Selon les dernières données publiées dans l’édition 2018 des Tableaux de l’économie française, l’INSEE avance le chiffre de 28 766 000 de logements loués ou acquis en France (hors Mayotte) au titre d’une résidence principale. Parmi eux, on dénombre quelques 10 763 000 logements loués vides, soit 37 % et 743 000 logements loués meublés soit 3 %.
Avec un taux de vacance locative faible, la location vide est également encadrée par un bail d’une durée minimum de 3 ans, d’un dépôt de garantie d’1 mois et d’un préavis de 3 mois du côté du locataire contre 6 du côté du propriétaire-bailleur. Attention toutefois, dans certaines zones considérées comme tendues où l’offre de location est inférieure à la demande, le préavis du locataire est réduit à 1 mois.
Location meublée : des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse
La location meublée quant à elle s’adresse avant tout à des ménages qui ne sont pas freinés par la gestion administrative et qui peuvent assumer des rendez-vous plus réguliers avec les locataires. Cette offre de location étant particulièrement adaptée aux étudiants ou aux travailleurs en mobilité, la vacance locative est, en effet, plus élevée et les contrats de location doivent être renouvelés plus souvent.
Définition du logement meublé selon la loi ALUR : « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
En outre, la location meublée impose aux propriétaires-bailleurs de respecter un cahier des charges précis depuis la loi ALUR, et de s’assurer du bon fonctionnement des installations et équipements mis à disposition.
Dans la majeure partie des cas, le bailleur est dans ce cas imposé au titre des revenus locatifs contrairement à la location vide qui concerne les revenus fonciers. Il est dès lors considéré comme loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et n’est imposé que sur la moitié des revenus issus des loyers, contre 30 % pour la location vide.
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