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Loi Demessine : la défiscalisation dédiée au tourisme dans les zones rurales

Instaurée en 1999, la loi Demessine, du nom de l’ancienne secrétaire d’état au Tourisme sous le gouvernement Jospin Michelle Demessine, est une loi d’incitation fiscale. L’ancienne loi fut introduite pour booster la construction de structures dédiées au tourisme dans des zones rurales faiblement attractives, classées dans la catégorie spécifique des « Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) ».

En achetant un bien immobilier au sein d’une résidence de tourisme classée implantée dans une ZRR, l’investisseur se voyait octroyer 25% du prix d’acquisition (ou 20% du coût des travaux) en réduction d’impôt sur 6 ans, directement imputable sur l’impôt à payer.

À partir du 1er janvier 2004, le champ d’application géographique a été étendu aux nouvelles zones rurales, comme par exemple Marne-La-Vallée, Melun-Sénart et l’Isle-d’Abeau…

Les conditions d’application de l’avantage fiscal ont été modifiées en 2005, il est pertinent de distinguer les investissements réalisés avant 2005 et après cette date. Si le dispositif continue à produire ses effets fiscaux pondérants en 2019, c’est uniquement sur les acquisitions de logements neuf ou réhabilités réalisées avant le 31 décembre 2010.

Comprendre ce qu’était la défiscalisation en loi Demessine

Portée en 1999 par la secrétaire d’Etat en charge du Tourisme, Michelle Demessine, élue communiste qui exerçait sous le gouvernement Jospin, la loi Demessine visait au départ à stimuler l’investissement immobilier et la construction dans des zones rurales désertées et économiquement moroses, nommées les ZRR.

Ainsi, l’investisseur décidant d’acquérir un logement, intégré à une résidence de tourisme ou un village résidentiel de tourisme, dans ces zones, pouvait bénéficier de 25% de réduction d’impôt pour les logements neufs ou de 20% pour les travaux de rénovation. La réduction d’impôt était limitée à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple.

2005 marqua un tournant décisif dans l’application de la loi Demessine. En effet, son périmètre d’application fut élargi en 2005 aux zones nouvelles rurales, bénéficiant de mesures spécifiques d’aménagement de l’Etat. A partir de cette date, l’étalement de la réduction fut allongé de 4 ans à 6 ou 7 ans.

L’avantage fiscal de la loi Demessine entrait dans le champ de plafonnement global des niches fiscales.

Quels étaient les avantages de la loi Demessine?

Le gain fiscal accordé à l’investisseur diffère dans ses modalités, selon la date de l’investissement.

Avant 2005 (achat intervenu entre le 1er janvier 1999 au 31 décembre 2004), l’acquéreur pouvait prétendre :

  • à une réduction d’impôt de 25% (calculée sur le prix d’acquisition) étalée sur 4 ans pour les logements neufs ou en futur état d’achèvement
  • à une réduction d’impôt de 20% étalée sur 4 ans sur le coût des travaux de reconstruction, agrandissements, réparations ou amélioration
  • à une réduction d’impôt de 20% répartie sur 6 ans pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements anciens (à compter du 1er janvier 2004)

En achetant un logement dans ces campagnes faiblement attractives, l’investisseur voyait sa facture fiscale réduite de 25% – du prix de ce bien – sur quelques années

Après 2005 (achat intervenu entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012), l’acquéreur pouvait prétendre :

  • à une réduction d’impôt de 25% ou 20% (pour la réhabilitation) étalée sur 6 ou 7 ans pour l’acquisition de logements neufs ou en futur état d’achèvement ou pour la réhabilitation de logements anciens
  • à une réduction d’impôt pour les travaux de réparation, reconstruction, agrandissement… imputable à l’année de réalisation de ces travaux

Quelles étaient les conditions de la loi Demessine?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Demessine, l’investisseur s’engageait à respecter plusieurs conditions :

  • acheter un bien dans une résidence de tourisme classée dans une ZRR ou dans une zone rurale nouvelle
  • s’engager à louer le logement nu pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure de tourisme
  • mettre le logement en location durant le mois suivant l’acquisition du bien ou la date d’achèvement des travaux

L’application des avantages fiscaux de la loi Demessine exclut de fait le bénéfice d’autres dispositifs de défiscalisation :

  • le régime fiscal micro-foncier ou micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
  • la déduction de ces dépenses pour leur montant réel sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement

« J’ai un bien pour défiscaliser en Demessine, quels sont les documents à envoyer aux impôts ? »

Pour les investissements locatifs réalisés dans des résidences de tourisme en ZRR, l’acheteur doit respecter certaines obligations déclaratives, différentes si l’investissement a été réalisé en direct ou par l’intermédiaire d’une société. Il doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé :

Pour les acquisitions en direct :

  • une note annexe comportant l’identité et l’adresse du contribuable, la date et prix d’acquisition, l’adresse du logement concerné, le prix d’acquisition du logement, la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
  • l’engagement écrit de louer nu pendant une période de 9 ans à l’exploitant
  • une copie du bail conclu avec l’exploitant de la structure de tourisme
16
le 16 février est la date limite pour envoyer un document important aux impôts
Pour les réhabilitations ou opérations de travaux en direct :

  • une note annexe comportant l’identité et l’adresse du contribuable, la date et prix d’acquisition, l’adresse du logement concerné, le prix d’acquisition du logement, la date d’achèvement du logement et des travaux de réhabilitation, le montant des travaux effectivement réalisés
  • l’engagement écrit de louer nu pendant une période de 9 ans à l’exploitant
  • une copie du bail conclu avec l’exploitant de la structure de tourisme
  • une copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux comportant l’adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant

Pour les acquisitions et les réhabilitations effectuées via une société intermédiaire, dans le cas d’une société non soumise à l’Impôt sur les sociétés, la société doit fournir à ses associés :

  • une note annexe comportant l’identité et l’adresse du contribuable, la date et prix d’acquisition, l’adresse du logement concerné, le prix d’acquisition du logement, la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
  • l’engagement écrit de louer nu pendant une période de 9 ans à l’exploitant
  • une copie du bail conclu avec l’exploitant de la structure de tourisme

Documents auxquels s’ajoutent :

  • avant le 16 février de chaque année un document où figure l’identité et l’adresse de l’associé
  • le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre
  • l’attestation que l’acquisition de l’immeuble et les conditions de location satisfont aux conditions d’application de la réduction d’impôt
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