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Loi Scellier : acheter neuf et louer vide pour défiscaliser

Loi d’investissement locatif, la loi Scellier a pu profiter aux contribuables qui ont réalisé ce type d’investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en Métropole mais aussi en Outre-mer. Comme la loi Duflot, puis la loi Pinel qui lui ont succédé, cet ancien dispositif est conditionné à des zones géographiques et à des plafonds de loyer, ainsi qu’une durée de location minimum de 9 ans.

Comprendre ce qu’était la défiscalisation en loi Scellier

Le principe de la loi Scellier était simple : acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), en vue de le louer vide, à usage de résidence principale du locataire. Lorsque vous respectiez les dispositions définies par la loi Scellier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25%. Les termes de cet avantage fiscal sont notamment codifiées sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI).
La loi Scellier, comme les lois de défiscalisation qui ont suivi, découpe le territoire français en zones, qui conditionnent l’éligibilité ou non d’un logement à la réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt s’élevait à 25% au maximum pour des biens en Métropole et jusqu’à 40% en Outre-mer. Cette réduction d’impôt s’appliquait uniquement aux logements situés dans les communes classés dans des catégories de zones géographiques, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autrement dit une zone de tension sur le marché locatif. Initialement, seules les zones A bis, A, B1, B2 étaient éligibles, avant un élargissement à la zone C en 2010 sous condition d’agrément délivré par le ministère du Logement.

Les avantages fiscaux de la loi Scellier ont été modifiés tout au long de sa durée de vie:

SCELLIER SUR 9 ANS Scellier Classique
Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 25%
Du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 22%
Du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2012 13%

Le dispositif Scellier se déclinait selon trois formules différentes :

  • Scellier Outre-mer
  • Scellier intermédiaire
  • Scellier via une SCPI

Le montant des investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt est globalement limité à 300 000 euros pour une même année.

Quels étaient les avantages d’un investissement en loi Scellier ?

Une réduction d’impôt octroyée grâce au dispositif Scellier pouvait atteindre 25% du prix de revient du logement.
Au-delà du bénéfice de la réduction fiscale, la loi Scellier permettait à l’investisseur de :

  • Se créer un patrimoine immobilier
  • Anticiper sa retraite
  • Transformer son investissement en capital au moment de la revente, un capital valorisé grâce à la plus-value

La durée de l’engagement de location étant de 9 ans minimum, de nombreux investisseurs ont encore des biens immobiliers bénéficiant de la défiscalisation en Scellier. Par exemple, un bien acheté en Scellier en 2012 permettra encore de défiscaliser jusqu’en 2021.

Un exemple en loi Scellier

Si vous achetiez un bien neuf labellisé BBC d’une valeur de 250 000€ et que vous vous engagiez à le louer sur 9 ans, en mai 2011, votre économie d’impôt s’élevait à 32 500€ sur 9 ans, soit 3 611€ par an.

Les conditions de défiscalisation en Scellier

Comme tous les dispositifs de défiscalisation, les avantages de la loi Scellier étaient soumis à certains critères d’éligibilité :

  • Acheter un logement neuf (de préférence labellisé BBC 2005).
  • Louer son bien non meublé à titre de résidence principale.
  • Obligation de louer le bien pour une durée minimale de 9 ans
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources imposés par la loi Scellier
  • Respecter les zones prévues par la loi Scellier
  • Louer un logement respectant l’éco conditionnalité : la réduction d’impôt ne s’appliquant qu’aux logements conformes à un certain niveau de performance énergétique établi par décret

« J’ai un bien pour défiscaliser en Scellier, quelles démarches ? »

Si vous avez réalisé un investissement locatif via la loi Scellier, les démarches déclaratives à effectuer diffèrent selon les modalités de l’investissement.

  • si l’investissement a été réalisé directement par le contribuable : une note annexe comportant l’adresse du bien, l’identité du propriétaire, le montant du loyer, l’engagement de location, les modalités de calcul de la réduction d’impôt… ; une copie du bail et un avis d’imposition ou de non-imposition du locataire (pour le logement intermédiaire)
  • si l’investissement a été réalisé directement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’Impôt sur la société (IS) : les obligations déclaratives doivent être effectuées par la société. En la matière, la date butoir à retenir est le 31 mars, date limite à laquelle la société doit adresser à chacun des associés une attestation justifiant l’existence de logements à la réduction d’impôt à son actif
    Les associés ayant des parts dans cette société s’engagent quant à eux à conserver le bien durant toute la période d’engagement
  • si l’investissement a été réalisé via une SCPI : la date butoir à retenir est la même que pour une société non soumise à l’IS, à savoir le 31 mars. Chaque année, avant cette date, la SCPI doit faire parvenir à ses associés un document comprenant certains éléments d’information clé comme l’identité et l’adresse de l’associé, le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites, l’attestation que 95% de la souscription sont exclusivement utilisés pour le financement d’un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction fiscale sont réunies.
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