Qu’est-ce qu’une SCI ?
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Comment défiscaliser en investissant en SCI ?
La Société Civilie Immobilière, plus communément appelée SCI se différencie des autres types de société comme les SAS ou les SARL de par le fait qu’elle soit civile, ce qui, dans les faits, écarte totalement l’application du Code du commerce puisqu’elle est donc soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil.
De manière plus concrète, cette forme de société va permettre à, à minima deux associés de créer et gérer un patrimoine immobilier commun. La création d’une telle forme de société peut avoir plusieurs buts : percevoir des revenus supplémentaires (par la mise en location de logements détenus ou par la construction en vue de la revente pour générer des profits) ou transmettre un patrimoine de manière à faciliter la succession.
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Comment est constituée la SCI ?
Comme tout type de société, la SCI n’échappe pas à la règle est doit être constituée de la manière suivante :
- Objet social
- Capital social
- Siège social
- 2 associés minimum
- Apport (soit en nature soit en numéraire)
- Parts sociales
- Détermination d’un ou plusieurs gérants
- Statuts (si la rédaction est libre, elle doit toutefois prendre forme soit via un acte authentique signé chez le notaire soit via un acte de sous seing privé enregistré au Service des Impôts de Entreprises)
- Choix d’un mode d’imposition (IS ou IR)
Quels sont les différents types de SCI ?
Selon vos ambitions et vos objectifs, vous pourrez opter pour une forme bien précise de SCI.
| Type | Objectifs |
| SCI familiale | Lorsque les membres d’une même famille souhaitent investir ensemble dans un ou plusieurs bien et en faciliter la gestion. |
| SCI professionnelle | Vous exercez une activité professionnelle nécessitant la mise à disposition d’un bien immobilier professionnelle |
| SCI d’attribution | Construction ou achat d’un bien immobilier dans le but de le diviser en parties attribuées à chaque associé en nue-propriété, jouissance ou pleine propriété. |
| Société civile de construction-vente (SCCV) | Construction ou achats de biens immobiliers pour la revente quasi-immédiate. |
| SCI de location | Générer des revenus locatifs par le biais des loyers encaissés. |
| SCI de jouissance à temps partagé | Lorsqu’un bien détenu par la SCI est mis à disposition pendant une période et une durée déterminées. |
Quels sont les intérêts de créer une SCI ?
La création d’une SCI peut avoir plusieurs objectifs et selon les ambitions de chacun présenter de nombreux points positifs :
- Des avantages fiscaux non négligeables : bénéficier de l’imposition à l’IR des plus-values immobilières des particuliers pour la SCI et que le dispositif Pinel puisse s’appliquer constitue une véritable aubaine fiscale.
- L’administration de votre patrimoine immobilier facilitée : la gestion de vos biens peut être prise en charge par un ou plusieurs associés, tout comme la prise de décision qui peut être adaptée selon les situations (aucune exigence d’unanimité, possibilité de dispositions statutaires).
- L’optimisation de la succession en améliorant les conditions de transmission du patrimoine immobilier : en effet, opter pour la SCI permet de bénéficier, entre autres, de l’abattement de 100 000 € sur une donation parents-enfants.
- Désengagement facilité des investissements immobiliers en cours, vous n’êtes pas tenu de vendre le bien pour « sortir » de la SCI, vous cédez vos parts détenues à un ou plusieurs associés.