L’objectif de la loi Pinel était de favoriser l’accès au logement dans les zones de tension immobilière, c’est-à-dire où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. C’est pour cette raison que le dispositif ne s’appliquait que dans les zones dites « tendues » A bis, A et B1.
Il n’est plus possible d’investir en Pinel en 2026
La loi Pinel n’a pas été prolongée et a donc pris fin au 31 décembre 2024.
Vous pouvez toutefois toujours réduire votre impôt en investissant dans l’immobilier.
Parmi les autres lois de défiscalisation immobilière, découvrez la loi Denormandie.
La loi Denormandie reste ouverte jusqu’au 31 décembre 2027. Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet aussi d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas soumis au zonage A/B/C.
Comprendre le zonage A/B/C
Créé en 2003 pour le dispositif Robien, refondu en 2006, 2009 et 2014, puis révisé partiellement à plusieurs reprises (la dernière fois en juin 2026), le zonage A/B/C découpe le territoire français en 5 zones géographiques afin de déterminer les secteurs où le marché immobilier est tendu. Chaque zone est ainsi définie en fonction de l’adéquation entre la demande de logements et l’offre disponible. On obtient ainsi deux types de zones :
- Les zones dites « tendues », c’est-à-dire les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre de logements disponibles.
- Les zones dites « détendues », c’est-à-dire les zones où l’offre de logements disponibles est suffisante pour couvrir la demande.
Ces zones sont définies selon la dynamique territoriale (démographie, emploi, etc.), la tension des marchés locaux et le niveau des prix et des loyers. Elles sont ensuite réparties de la plus tendue : A bis, à la plus détendue : C.
La loi Pinel prenait en compte ce découpage de la zone A bis à B1. En effet, les zones B2 et C ont été écartées des conditions d’éligibilité à compter du 1er janvier 2018.
| Zone A bis | Paris et une partie des communes constituant sa périphérie, Chantilly, Chamonix-Mont-Blanc, la partie française de l’agglomération genevoise, Cassis et quelques villes des Alpes-Maritimes et du Var |
| Zone A | Une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et les zones les plus tendues du territoire (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Grenoble, Strasbourg, La Rochelle, Nantes, Rennes, etc.), ainsi que certaines communes en Corse et dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, La Réunion). |
| Zone B1 | Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, Brest, Cluses), une partie de la grande couronne parisienne et de la Corse, les autres îles non reliées au continent et les départements d’outre-mer. |
| Zone B2 | Des communes au marché immobilier moins tendu, notamment des villes moyennes, une partie de la grande couronne parisienne et une grande partie de la Corse. |
| Zone C | Le reste du territoire. |
Le zonage Pinel
Le zonage A/B/C est utilisé dans le cadre de plusieurs dispositifs du logement :
- L’investissement locatif
- Le logement intermédiaire
- Le prêt à taux zéro (PTZ)
- Le prêt d’accession sociale (PAS)
- Le prêt social location-accession (PSLA)
Concernant la loi Pinel, l’objectif était de redynamiser l’investissement locatif dans les secteurs où le besoin en logements est important. Pour être éligibles au dispositif, les investisseurs devaient donc acquérir des biens dans des zones déterminées.
Lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, en 2014, il s’agissait des zones A bis, A, B1 et B2 sur dérogation. La zone C n’était pas éligible.
Cependant, en 2017, la loi de finances a prévu de rendre éligibles, à titre expérimental, les communes de la zone C, sur dérogation et au cas par cas.
Une expérimentation qui n’aura duré qu’un an, puisque la loi de finances 2018 a décidé, elle, de recentrer le dispositif Pinel aux zones les plus tendues, à savoir A bis, A et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les communes des zones B2 et C ne sont donc plus éligibles.
Mais afin de permettre une sortie en douceur du dispositif pour les villes des zones B2 et C, le gouvernement a fait adopter un amendement maintenant le dispositif dans ces deux zones, pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que l’acte de vente soit conclu avant le 31 décembre 2018.
De même, une exception a été faite pour les biens situés dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de la défense, CRSD. Ces logements pouvaient bénéficier du dispositif Pinel, quelle que soit la zone dans laquelle ils se situent.
Zone A bis
La zone A bis est la zone la plus tendue. L’offre de logements disponibles y est largement inférieure à la demande. Elle comprend Paris et une grande partie de ses communes avoisinantes, qu’elles soient situées dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, l’Essonne ou encore le Val-d’Oise. Cette zone est intéressante parce qu’un investissement locatif y est généralement rentable. En effet, au vu de la forte demande, le bien a de bonnes chances d’être loué en continu. Cependant, l’investissement de départ est, lui, très élevé. Depuis 2024, à la suite de plusieurs révisions du zonage, des communes d’autres départements ont également intégré cette zone : l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise, la Haute-Savoie et le Var.
Zone A
La zone A est l’une des plus intéressantes. Elle concerne une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, de grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Grenoble et la partie française de l’agglomération genevoise. Certaines communes corses et d’outre-mer ont également intégré la zone en 2023. Des villes où les prix d’achat et les loyers ont nettement augmenté ces dernières années, mais qui restent accessibles. La demande locative étant importante, les logements s’y louent très bien.
Zone B1
La zone B1 est, comme la zone A, une zone très intéressante pour investir dans l’immobilier locatif. Elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Clermont-Ferrand, Limoges, Metz, Rouen, une partie de la grande couronne parisienne, les départements d’outre-mer, une partie de la Corse et les autres îles non reliées au continent, ainsi que certaines communes où les prix de l’immobilier sont élevés telles que Bayonne, Cluses, Brest, Chambéry, Saint-Malo. Des zones où les prix d’achat et les loyers sont accessibles au plus grand nombre. Les logements dans ce secteur présentent donc un fort potentiel locatif.
Zone B2
La zone B2 possède un marché immobilier relativement calme. Il s’agit notamment de villes moyennes telles que Carcassonne. Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018. En effet, si des logements y sont disponibles à la location, la demande est généralement inférieure à l’offre. Si vous avez investi en loi Pinel dans cette zone avant 2018, les avantages du dispositif restent acquis jusqu’à la fin de votre engagement de location.
Zone C
La zone C représente le reste du territoire. Il s’agit de petites communes où la demande est très faible, ce qui offre une faible rentabilité locative. Les communes de cette zone ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018.
La zone Pinel d’outre-mer
Tous les départements et collectivités d’outre-mer étaient éligibles au dispositif Pinel :
- Les départements et régions d’outre-mer (DROM) : la Guadeloupe, la Martinique et La Réunion sont situées en zones A et B1 ; la Guyane et Mayotte, en zone B1.
- Les collectivités d’outre-mer (COM) et la Nouvelle-Calédonie : la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna et la Nouvelle-Calédonie ne sont pas classées dans le zonage A/B/C, mais étaient quand même éligibles au dispositif.
Investir en outre-mer peut s’avérer très intéressant. En effet, la demande locative y est particulièrement forte.
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