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  3. SCPI : définition, fonctionnement et défiscaliser en SCPI

Plus communément appelée « pierre papier », la SCPI est un placement financier permettant à un investisseur de réaliser des investissements locatifs dans l’immobilier de manière indirecte. En effet, l’investisseur possède des parts de la société civile de placement immobilier (le papier) et cette SCPI possède les biens (la pierre). Les SCPI sont classées en deux catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les premières permettent à un investisseur de recevoir une rente composée des loyers, tandis que vous pouvez avoir accès aux dispositifs de défiscalisation immobilière grâce aux secondes. Très avantageuses en termes de mise de fond et de réduction fiscale, ces SCPI sont néanmoins soumises à des obligations plus importantes que les SCPI classiques

Les avantages d’investir en SCPI fiscale

Les SCPI fiscales sont une catégorie de SCPI. Ces véhicules juridiques ont comme principal avantage de permettre au souscripteur d’être éligible aux réductions d’impôt sans avoir à soutenir seul l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. En d’autres termes, les investisseurs se réunissent afin de mettre en commun leurs capitaux et acquérir des biens immobiliers éligibles à différents dispositifs de défiscalisation. Ces dispositifs sont par exemple :

Un exemple d’investissement en SCPI Malraux

Un investissement en SCPI Malraux à hauteur de 200 000 €

Monsieur et Madame DURAND acquièrent 200 parts d’une SCPI Malraux, pour laquelle le prix de la part est fixée à 1 000 €. L’investissement de monsieur et madame DURAND est donc d’un montant de 200 000 €. Une des conditions relatives au dispositif Malraux est la nécessité qu’au moins 65 % du montant de souscription soit dédié à la réalisation de la rénovation et 30 % à l’acquisition des biens. 130 000 € de la souscription de M. et Mme DURAND sont affectés à la rénovation des biens possédés par la SCPI et 60 000 € à l’acquisition des biens immobiliers.

L’acquisition des parts est effectuée en 2021, avec un engagement de conservation des parts fixé à 15 ans. L’acquisition des biens et leur rénovation sont effectuées en 2021, 2022 et 2023 et la première année de location est en 2023, troisième année de détention des parts. Le dispositif Malraux nécessite un engagement sur 9 ans de location des biens. Ainsi, tous les biens n’ayant pas été mis en location en même temps, la fin de la période d’engagement de location a lieu en 2034. La revente des biens clôture l’investissement et en résulte la liquidation de la SCPI. La revente peut nécessiter une période de 2 ans et prend fin au cours de la quinzième année, en 2036. Monsieur et Madame DURAND récupèrent alors un acompte dont le montant varie en fonction du nombre de parts détenues et de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les conditions à respecter

Le but premier de la SCPI fiscale est de mettre à disposition de ses porteurs de parts une éligibilité aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Néanmoins, des conditions à la réalisation pleine et entière des avantages fiscaux existent. Pour chaque SCPI fiscale, les conditions sont identiques à celles nécessaires lors d’un investissement individuel. Entre autres, il est nécessaire pour un investisseur de conserver l’intégralité de ses parts tout au long de la période de défiscalisation prévue. Généralement fixée à 9 ans et pouvant aller jusqu’à 15 ans, la durée de participation au dispositif est fixée par la société en charge de la gestion de la SCPI. Cette durée est également celle de conservation des parts pour un investisseur. Dans le cas où un investisseur est dans l’obligation de revendre ses parts, l’avantage fiscal auquel il est éligible est caduc.

La souscription de parts d’une SCPI fiscale est donc un investissement sur le long terme. Le capital investi n’est pas récupérable rapidement par les investisseurs : la liquidité de ce produit financier est extrêmement réduite. La détention des parts ne pouvant être transmise à une autre personne, l’investissement nécessite de bloquer un capital important sur une durée qui l’est tout autant.

Les pièges à éviter

Avant d’investir dans une SCPI qui plus est une SCPI fiscale, l’investisseur doit prendre connaissance des risques et pièges auxquels il est confronté avec ce type d’investissement. Il est nécessaire de conserver à l’esprit qu’un risque de perte du capital existe : le capital investi dans une SCPI peut être perdu au cours du processus. Il est ainsi nécessaire pour un particulier de porter attention à l’analyse des SCPI et de leur gestionnaire. Un investisseur doit notamment s’enquérir de l’expertise et du capital social du gestionnaire afin de savoir si ce dernier aura les reins solides en cas d’imprévu.

Le porteur de part de SCPI s’engage pour une durée bien plus grande en comparaison à d’autres investissements. Si le ticket d’entrée en SCPI reste très accessible et attractif, il s’agit toutefois d’un placement sur le long terme. Cette caractéristique est d’autant plus vraie pour un placement en SCPI fiscale. Un piège porte sur la confusion entre ticket d’entrée abordable et placement liquide, alors qu’aucun lien de causalité n’existe entre les deux. Un investisseur doit prendre en compte le blocage de ses apports sur une longue période.

Les autres types de SCPI

Les SCPI fiscales sont définies en opposition à une autre catégorie : les SCPI de rendement. Ces dernières sont caractérisées par un versement à intervalle régulier de rentes. La somme de ces rentes varie en fonction du nombre de parts de la SCPI détenues. On distingue plusieurs sous-catégories de SCPI en fonction de leur spécialisation : les SCPI de bureaux, de commerces, spécialisées et diversifiées.

SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux font partie des SCPI de rendement. La grande majorité de leurs investissements est effectuée dans l’immobilier de bureaux : la société de placement acquiert des bâtiments à usage professionnel et s’occupe de la gestion locative en louant les locaux à des entreprises. En règle générale, les biens acquis sont situés dans des zones d’activités dynamiques, telles que l’Ile de France. Ils sont ensuite loués à des acteurs reconnus afin de garantir une sécurité dans la perception de loyers.

Il existe un grand nombre de SCPI de bureaux. Nous pouvons notamment citer :

SCPI de commerces

Au sein de la catégorie SCPI de rendement, on retrouver également les SCPI de commerces. Elles sont spécialisées dans l’acquisition de locaux commerciaux et leur gestion. L’objectif pour un investisseur qui acquiert des parts de SCPI de commerces est bien le rendement : il perçoit de manière mensuelle ou trimestrielle une rente composée des revenus locatifs perçus par la SCPI. La société de gestion acquiert ainsi des locaux en fonction de leur emplacement, leur état et leur typologie. L’acquisition s’effectue dans un but de maximisation de leur rentabilité. Cela nécessite donc que le bien soit loué le plus souvent possible. La société de gestion sélectionne ainsi les locataires en fonction de leur solidité commerciale. Les locaux généralement possédés par ce type de société de placement sont les suivants :

Il existe de nombreuses Sociétés civiles de placement immobilier, dont notamment la SCPI Patrimmo Commerce et la SCPI Novapierre Allemagne. La SCPI Patrimmo Commerce est gérée par Primonial REIM et la SCPI Novapierre Allemagne par Paref Gestion, deux groupes spécialisés dans les solutions de placement. Il s’agit des deux principales SCPI sur ce segment d’investissement, affichant des taux de rendement excellents et une solidité conséquente.

SCPI spécialisées

Cette typologie de SCPI de rendement effectue des acquisitions en fonction d’une thématique donnée. Ainsi, on recense notamment des SCPI spécialisées dans :

Cette spécialisation dans un unique type de bien immobilier permet de mettre en pratique toute leur expertise et pouvoir afficher des rendements potentiels relativement élevés. Les SCPI spécialisées sont à privilégier pour un particulier dans le cadre d’une diversification de son portefeuille d’actifs. Il peut alors souscrire à des SCPI telles que Primofamily, Interpierre France ou Atream Hotels.

SCPI diversifiées

Dernier type de SCPI de rendement, ces SCPI incluent une stratégie de diversification des actifs au sein même de leur politique d’investissement. Ainsi, leur stratégie de diversification peut être soit géographique, avec des investissements dans divers pays ou régions, soit sectorielle, avec des acquisitions diverses d’immobilier du secteur tertiaire. Ainsi, une SCPI diversifiée peut acquérir des biens tels que des commerces, des locaux commerciaux, des bureaux, des entrepôts, etc. Vous désirez acquérir des parts de SCPI diversifiées ? Les plus populaires sont les suivantes :

Je souhaite investir en SCPI, quelles sont les étapes à suivre ?

Pour investir en SCPI, il est fortement recommandé d'être accompagné par un professionnel, intermédiaire financier ou conseiller en gestion de patrimoine. Ce conseil est notamment donné pour l'acte d'acquisition et son lot de tâches administratives à effectuer.

  1. Définissez votre stratégie d'investissement de gestion de portefeuille afin de vous intéresser à la SCPI qu'il vous faut en fonction de votre situation patrimoniale.
  2. Définissez les titres à souscrire et les sommes pour chaque titre, en fonction des tickets d'entrée de chaque produit.
  3. Faites-vous accompagner d'un professionnel pour la souscription des parts en direct ou par un compte-titre.
  4. Conservez les parts selon la durée prédéfinie.