Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Autrefois, il était admis qu’apporter au moins 10 % de la somme nécessaire au financement d’un projet immobilier était indispensable pour obtenir un prêt. Un prérequis qui dépend toutefois du profil de l’emprunteur.
L’apport personnel est la somme que peut consacrer un ménage à un projet sans que cela ne nécessite un prêt accordé par un organisme financier. Un même projet peut donc être financé en partie par un prêt bancaire et par un apport personnel.
La part d’apport personnel consacrée à un projet est libre. Elle peut en outre provenir de sources différentes : épargne, héritage, participation d’entreprise, revente d’un bien. Dans certains cas, l’apport personnel est également représenté par un prêt épargne logement, un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt 1 % logement ou un prêt fonctionnaire. Tous ces apports permettent d’emprunter moins auprès de la banque et donc d’emprunter mieux. Avec un profil emprunteur plus favorable, un ménage peut en effet maximiser ses chances de réaliser un projet immobilier et ce dans de meilleures conditions de financement.
Bien que l’apport personnel ne soit pas indispensable, notamment dans un contexte de taux bas et de prix à la hausse, où les banques se montrent plus souples, il est recommandé d’apporter une somme au moins équivalente aux frais d’acquisition. Ne serait-ce que pour montrer à la banque sa capacité à épargner et à débloquer des fonds en cas de besoin. Mais également pour réduire son taux d’endettement.
Emprunter sans apport : l’effet de levier
Investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible, à condition d’avoir un projet qui tienne la route et surtout, qui rapporte de l’argent. C’est le cas avec le dispositif Pinel, permettant d’acheter un bien immobilier en profitant du levier de la défiscalisation pour emprunter sans apport. Grâce aux avantages fiscaux du dispositif, offrant de rentabiliser au maximum son investissement locatif, la capacité d’emprunt est plus importante que dans un projet dit « classique ».
Dans la même perspective d’emprunt, les acheteurs se positionnant sur un bien déjà loué, pourront se servir de la valeur locative du bien comme garantie auprès des banques. Il s’agit d’une bonne stratégie pour devenir propriétaire sans apport, puisque les revenus perçus via les loyers permettront de s’assurer un autofinancement à hauteur de 70 % de leur montant. Les 30 % restants du prix du loyer ne sont pas pris en compte par les établissements bancaires, cette part étant réservée aux frais et aux charges locatives supportées par le propriétaire.
Nos conseils pour pouvoir emprunter sans apport personnel
Vous vous demandez comment faire pour obtenir un prêt immobilier à 110 % ? Cette solution d’investissement est parfaitement accessible à tous, grâce à l’investissement locatif. Pour réussir son projet immobilier sans apport et profiter de l’effet levier du crédit immobilier, quelques étapes et astuces sont toutefois importantes à connaître.
- En savoir plus sur comment réaliser son plan de financement
Bien définir le budget global du projet
Avant de s’entretenir avec un banquier pour une demande de prêt immobilier locatif, il est primordial d’avoir un aperçu du coût global de l’opération, et de connaître sa capacité d’emprunt. Muni de ses revenus, du montant des crédits en cours, et des autres charges mensuelles, le futur acquéreur peut effectuer une simulation de crédit immobilier en ligne, pour se projeter sur la faisabilité du projet. Cette première approche financière, permet de se positionner sur un prix d’achat et de passer à la phase de prospection du marché immobilier.
Cibler son investissement
Un acheteur averti en vaut deux ! Qui dit investissement locatif, dit rendements locatifs. C’est pourquoi, il est important de bien connaître le marché immobilier locatif par secteur. Le prix d’un appartement à Paris ne sera pas le même qu’à Toulouse ou à Montpellier. Prix au m² à la vente, montants des loyers pratiqués par ville et par quartier, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location se calcule avec attention. Soyez également regardant sur la demande locative dans la zone plébiscitée, sur l’état des biens privilégiés et sur les commodités disponibles aux alentours.
Privilégier l’achat dans le neuf
Investir dans un projet immobilier neuf pour de la location permet de bénéficier de nombreux avantages financiers. Les programmes immobiliers permettent d’accéder à des dispositifs de défiscalisation très attractifs comme la loi Pinel. Cet avantage réservé exclusivement aux logements neufs, ouvre l’accessibilité à des réductions d’impôt sur 6,9 ou 12 ans, permettant de réduire la charge fiscale des revenus locatifs. L’économie d’impôt engendrée par la défiscalisation immobilière est un levier de plus pour acheter sans apport personnel. La solidité de ce type de projet d’investissement n’est plus à démontrer auprès des banques, qui connaissent parfaitement leurs avantages financiers. Outre la réduction d’impôt, la baisse des frais de notaire dans le neuf, estimés entre 2 et 3 % du prix d’achat, est un atout supplémentaire permettant de diminuer le coût total de l’emprunt sans apport.
Préparer son dossier de financement
Une fois les deux premières étapes effectuées, il est impératif de mettre à plat les éléments financiers à présenter à son établissement bancaire. Lors de votre entretien pour obtenir un prêt immobilier avec un professionnel, faites preuve de sérieux et soyez pro-actifs ! Les banques seront sensibles aux dossiers qui tiennent la route, présentant des chiffres stables et des objectifs tenables, pour lesquels elles auront moins d’hésitation à faire passer un projet d’emprunt locatif sans apport. N’hésitez pas à démontrer la rentabilité du projet, et à apporter des éléments tangibles sur la table, afin de mettre toutes les chances de votre côté pour cet investissement à long terme. Par conséquent, si le reste à vivre est suffisant pour le futur acquéreur (35 %), et si le montant du loyer couvre au moins 70 % du crédit, le financement à 110 % du crédit immobilier est facilement atteignable.