Pinel, Denormandie : le top 5 des villes pour défiscaliser

Publié le 26/06/2019

Au deuxième semestre 2019, certaines villes se démarquent des autres en ce qui concerne la défiscalisation immobilière. Car si l’avantage fiscal est l’objectif premier dans ce genre de stratégies, le choix de la ville d’acquisition et son dynamisme sont déterminants. En Pinel, c’est à Toulouse que la rentabilité est la plus intéressante et à Auxerre pour le dispositif Denormandie.

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Pinel et déficit foncier : Toulouse arrive en tête

Toulouse en tête du déficit foncier

Avec le déficit foncier, les propriétaires peuvent récupérer une partie de leurs charges dans la limite de 10 700 € la première année. Autrement dit, les travaux, frais de copropriété…peuvent être déduits des impôts sur le revenu. L’excédant pourra permettre de réduire les impôts fonciers durant les dix années suivantes. Comme l’indiquent les spécialistes du sujet, ce dispositif s’adresse particulièrement aux contribuables dont le taux d’imposition est supérieur à 30 % (tranche de 27 520 à 73 779 €).

Quant au dispositif Pinel, il permet d’obtenir une réduction d’impôts de 12 à 21 % pour un achat immobilier dans le neuf. À la condition toutefois de louer le bien sur une période fixe de 6, 9 ou 12 ans et de respecter le plafond de ressources du locataire ainsi que le plafond de loyers. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien (prix d’achat + frais d’acquisition), dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € /m².

Au deuxième semestre, c’est Toulouse qui offre la meilleure rentabilité locative en Pinel ou pour une stratégie de déficit foncier et la possibilité de réaliser une plus-value intéressante. Suivent d’autres villes dont le dynamisme et le prix de l’immobilier des centres-villes permettent également de réaliser de belles opérations : Rennes, Paris, Nantes et Bordeaux.

Denormandie : des réductions d’impôts sous conditions de travaux

Proche du dispositif Pinel, le Denormandie a été créé pour redynamiser les centres-villes anciens. Depuis le 1er janvier 2019, il est possible de bénéficier de réductions d’impôts, jusqu’à 21 %, déduites du total du prix d’achat du bien, des frais d’acquisition et des sommes engagées pour rénover le bien.

Les dispositifs Pinel et Denormandie ne sont pas cumulables avec une stratégie de déficit foncier

Pour bénéficier du dispositif, il faut s’engager à acheter, rénover puis louer un bien tout en respectant les plafonds de ressources et de loyer, comme c’est le cas en Pinel. Mais la rénovation du parc de logements est au cœur de la mesure. Il faut donc également que les travaux représentent au moins 25 % du coût global du projet et que l’achat ait lieu avant le 31 janvier 2021, dans l’une des 225 communes ciblées par le dispositif, dont l’une des 222 ayant le label « Cœur de ville ».

Parmi ces villes, ce sont Auxerre, Carcassonne, Grasse, St Nazaire et Voiron qui offrent la meilleure rentabilité au second semestre 2019. Elles cumulent l’exigibilité au dispositif Denormandie ainsi qu’une dynamique issue des flux migratoires.


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