Comment réduire ses impôts quand on est propriétaire d’un logement ancien ?

Imposition des loyers : régime réel ou micro-foncier

Investir dans l’immobilier locatif s’inscrit dans le cadre d’une stratégie fiscale. Il est nécessaire à ce titre de choisir son régime d’imposition pour savoir comment seront taxés les loyers perçus.

Par défaut, sans autre choix de la part du contribuable et si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Autrement dit, 70 % seulement des loyers de l’année sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Une autre solution consiste à opter pour le régime réel. Plus complexe, il permet de déduire l’ensemble des charges des loyers perçus. La taxe foncière, le montant des travaux de rénovation ou encore les intérêts du prêt sont concernés. À noter que si le montant des charges est supérieur aux loyers annuels, le déficit peut être déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

Les locations meublées bénéficient d’un traitement spécial encore plus avantageux. Dans la limite de 70 000 € de revenus locatifs annuels, le statut de loueur en meublé non professionnel et le régime réel offre 50 % d’abattement et la déduction de l’amortissement du prix d’acquisition du bien.

Pas de taxe sur la plus-value après 30 ans de détention

Au moment de la revente d’un bien, la taxe sur la plus-value s’applique dès lors que le bien a pris de la valeur depuis son acquisition. Si les résidences principales sont exonérées, ce n’est pas le cas des investissements locatifs. Cependant, la taxation varie selon la durée de détention. Entre 0 et 6 ans, le taux appliqué est de 36,20 % puis il baisse ensuite pour atteindre 29,08 % au bout de 10 ans et 14,84 % au bout de 20 ans. Il faut attendre 30 ans pour que l’exonération soit totale. A noter qu’après abattement, une surtaxe de 2 % s’applique sur les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 €, et jusqu’à 6 % pour celles qui excèdent 260 000 €.

Quant aux travaux, cette année, ils seront exceptionnellement déductibles des loyers à hauteur de 50 % contre 100 % les autres années. En cause, l’année 2018 qui est considérée comme une année blanche fiscalement, du fait de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source. Il est à ce titre recommandé d’attendre l’année 2020 pour entamer des travaux importants.