Immobilier ancien : dispositif Denormandie ou déficit foncier ?

Publié le 22/03/2021

Investir dans l’immobilier ancien tout en réalisant d’importants travaux peut s’inscrire dans une stratégie de défiscalisation. Selon les cas, il est alors possible de bénéficier des réductions d’impôt du dispositif Denormandie, cousin du Pinel, ou d’opter pour le régime du déficit foncier. Parmi les critères à prendre en compte : la part des travaux dans le projet global et le taux marginal d’imposition.

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Dispositif Denormandie : un zonage et des travaux très précis

Pour bénéficier des réductions d’impôt offertes par le dispositif Denormandie, il est nécessaire de faire l’acquisition d’un bien ancien situé dans l’une des 250 communes du plan « Action cœur de ville », ou ayant signé une ORT (opération de revitalisation du territoire). L’objectif est en effet d’inciter les investisseurs à acheter, rénover puis louer des biens dans des villes en perte de dynamisme.

Concernant les travaux réalisés, ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du montant total du projet et cibler en priorité une amélioration de la performance énergétique. Il peut par exemple s’agir de travaux d’isolation ou du remplacement d’une chaudière, mais également de l’assainissement, de la création ou de l’aménagement des surfaces habitables ou des annexes.

Le dispositif Denormandie impose ensuite une durée de location de 6, 9 ou 12 ans à des locataires respectant les plafonds de ressources. Les loyers, eux aussi, sont plafonnés en fonction de la situation géographique du bien. La réduction d’impôt est alors respectivement de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat, dans la limite de 10 000 € par an.

Déficit foncier : des règles plus souples, mais un régime pas adapté à tous

Tout le territoire français est éligible au déficit foncier. Autrement dit, un investisseur qui souhaite recourir à ce régime peut investir partout dans l’hexagone. De même, la liste des travaux éligibles est bien plus vaste que pour le Denormandie. Peuvent être 100 % déductibles, les frais de réparation, d’entretien, mais aussi les intérêts du crédit immobilier, les frais liés à la gestion locative et la taxe foncière.

Le dispositif Denormandie est idéal pour les primo-accédants faiblement imposés. À l’inverse, le déficit foncier s’avère d’autant plus pertinent que l’imposition du contribuable est élevée.

Le déficit foncier requiert une durée minimale de mise en location de 3 ans. Après cette date fixée au 31 décembre de la troisième année, il est ensuite possible de louer son bien en meublé et de bénéficier par exemple du statut avantageux de LMNP (Loueur en meublé non-professionnel). Rappelons par ailleurs qu’aucune condition de ressource n’existe pour choisir son locataire et que les loyers sont libres, sauf politique d’encadrement des loyers.

Régime de droit commun, le déficit foncier n’est en outre pas soumis au plafonnement annuel des niches fiscales.


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