IFI 2019 : le cas particulier du démembrement de propriété

Publié le 29/04/2019

Le nouvel IFI, impôt sur la fortune immobilière, est entré en vigueur le 1er janvier 2018. S’il remplace l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il ne se limite pas seulement à un recentrage de la taxe sur les patrimoines immobiliers. Certaines particularités, plus complexes, sont aussi plus coûteuses que l’ancien impôt pour les contribuables. C’est le cas notamment des biens démembrés.


C’est, à priori, à l’usufruitier de remplir la déclaration d’IFI

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En principe, lorsqu’un particulier acquiert un bien immobilier, il en est pleinement propriétaire. Mais lorsqu’il envisage de préparer sa succession par exemple, il est possible de procéder à un montage patrimonial appelé le démembrement de propriété. Dans ce cas, la pleine propriété est divisée en deux.

D’un côté, il y a l’usufruit qui permet d’utiliser le bien à sa guise, d’y résider ou de le mettre en location et d’en percevoir des revenus. De l’autre, il y a la nue-propriété qui permet de demeurer propriétaire et d’effectuer des travaux.

L’usufruitier ayant un droit de jouissance, il doit également assumer l’entretien courant ainsi que le paiement des charges et des impôts relatifs au logement et aux revenus fonciers. À ce titre, le code général des impôts (CGI) prévoit que le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenus relatifs à l’IFI.

Article 968 du CGI : « Le principe énoncé par l’article 968 du CGI tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l’usufruitier est tenu d’assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. Le nu-propriétaire qui ne tire pour sa part aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu’il possède n’a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l’IFI (sous réserve des cas mentionnés au I-B § 60 et suivants) ».

Les biens peuvent également apparaître à la fois dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Il existe cependant plusieurs cas particuliers qui impliquent une imposition séparée de la part du nu-propriétaire et de l’usufruitier. C’est alors le barème fixé par l’article 669 du CGI qui s’applique. Il fait varier la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit à déclarer selon l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, si l’usufruitier à moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 90 % de la valeur vénale totale du bien contre 10 % pour la nue-propriété. Si l’usufruitier a moins de 61 ans révolus, la part est de 50 % / 50 %. Enfin, si l’usufruitier a plus de 91 ans révolus, la part est de 10 % / 90 %.

Ces cas concernent par exemple des successions donnant lieu à un démembrement alors que l’un des conjoints est toujours en vie ; ou de la vente d’un bien avec réserve d’usufruit, à un tiers n’étant ni héritier ni légataire ; ou encore de la cession à un organisme ou à une société du bien en nue-propriété, ce à titre onéreux ce qui s’apparente à une vente.


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