IFI : quelle stratégie adopter pour payer moins ?

Publié le 12/11/2018

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Au printemps dernier, quelque 150 000 contribuables ont rempli pour la première fois leur déclaration d’impôts sur la fortune immobilière (IFI). Pour ces foyers fiscaux, il est encore temps de procéder à quelques ajustements et arbitrages pour tenter de faire baisser le montant du patrimoine détenu en janvier prochain, qui servira de base au calcul de l’impôt de 2019. Explications.

IFI, seul le patrimoine immobilier désormais taxé

Les ménages dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition est supérieur à 1 300 000 € doivent remplir la déclaration n°2042-IFI annexée à la déclaration d’impôts sur le revenu. En effet, depuis le 1er janvier 2018, l’IFI, impôt sur la fortune immobilière a fait son entrée en remplacement de l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune.

Avec l’IFI, les biens immobiliers, mais également les titres immobiliers qualifiés de pierre papier tel que les SCPI ou OPCI ainsi que les parts dans des sociétés propriétaires de biens immobiliers sont désormais seuls taxables. À titre de comparaison, 150 000 contribuables sont soumis à l’IFI contre près de 500 000 à l’ancien ISF.

Comment faire baisser l’IFI ?

Bien estimer son patrimoine immobilier pour payer un impôt juste

Déjà complexe avec l’ISF du fait de la diversité des sources patrimoniales, estimer son patrimoine immobilier est pourtant essentiel pour être en règle avec le fisc, mais aussi pour ne pas payer trop d’impôt. Pour ce faire, les propriétaires doivent estimer chaque bien détenu, soit avec l’aide d’un professionnel comme un notaire ou un agent immobilier, soit à l’aide d’un simulateur en ligne ou encore soi-même en comparant les biens similaires situés dans une même zone géographique.

Faire jouer les décotes

Pour estimer le patrimoine qu’il faudra déclarer au printemps 2019, en fonction des biens détenus au 1er janvier prochain, il faut avant tout prendre en compte les décotes applicables sur les résidences principales (30 %), sur un bien mis en location sans dispositif de défiscalisation particulier (20 %) ou encore sur les biens détenus par des SCI (10 à 20 %).

Renégocier les prêts en cours

Les taux, toujours au plus bas, indiquent que le moment est bienvenu de réajuster le ou les prêts immobiliers en cours dès lors qu’ils sont amortissables. Attention, il s’agit d’une tolérance de la part des banques qui ne sont pas tenues d’accepter. Si le profil de l’emprunteur est jugé défavorable, elles peuvent même refuser la démarche. Dans le cas contraire, la renégociation peut donner lieu à des mensualités plus faibles quitte à allonger la durée globale du prêt.

Vendre des parts de sociétés immobilières ou des biens détenus

Les propriétaires ont également encore le temps pour procéder à quelques arbitrages et se délester de parts de sociétés ou des biens les moins rentables. Les ventes et cessions seront alors un bon moyen de réduire le montant global du patrimoine immobilier et peut être de passer sous la barre décisive des 1 300 000 €.

Modifier la destination de certains biens

Il est également possible de proposer à la location un logement qui ne l’était pas. Selon certaines conditions, le propriétaire peut alors opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les biens déclarés dans ce contexte étant alors exclus de l’IFI.


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