Détention, mutation, usage, revenus : les 4 niveaux de la fiscalité immobilière

Publié le 18/02/2019

Les professionnels de l’immobilier et les investisseurs qui ont choisi la pierre n’ont pas manqué de remarquer un alourdissement de la fiscalité ces derniers mois. Lors d’un déplacement en région Auvergne-Rhône-Alpes en janvier, Emmanuel Macron a par ailleurs laissé planer le doute sur une éventuelle refonte de la taxation des moins et plus-values. Faisons le point sur cette fiscalité à plusieurs niveaux.

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Détention et usage : quelle fiscalité pour les propriétaires occupants d’un bien immobilier ?

En France, la simple possession d’un logement est soumise à une taxation. Le premier impôt des propriétaires immobiliers est d’ailleurs la taxe foncière, une taxe datant des années 70 et qui est à ce titre, souvent critiquée. La taxe foncière est calculée tous les ans en fonction de la détention au 1er janvier de l’année d’imposition.

En plus des maisons et appartements, la taxe foncière s’applique aux parkings, bateaux ou péniches à usage d’habitation, locaux commerciaux, industriels et professionnels. Dans certains cas, les foyers fiscaux dont les revenus sont inférieurs aux revenus fiscaux de référence de l’année en cours peuvent en être exonérés.

Quant aux ménages les plus aisés dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros, ils sont également soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018. Cet impôt, recentré sur la pierre, remplace l’ancien ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

De même que la taxe foncière, la taxe d’habitation est considérée comme un impôt local. Cette dernière vise l’utilisation d’un bien, elle est donc imputable aux propriétaires occupants, mais également aux locataires. Cet impôt est voué à disparaître à l’horizon 2020, pour la majeure partie des contribuables en tout cas.

Revente et location : comment sont taxés les revenus immobiliers ?

Lorsque l’immobilier est générateur de revenus, les propriétaires bailleurs sont là encore lourdement taxés. Qu’il s’agisse de la seule perception des loyers ou de l’investissement dans des SCPI et OPCI, également qualifiés de pierre-papier. Seules les locations meublées peuvent permettre aux bailleurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

« Tant qu’ils ne dépassent pas 33 100 € par an, [les revenus du LMNP] sont imposables selon un régime simplifié, appelé micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés » www.notaires.fr

Enfin, la revente d’un bien est également génératrice de taxes. Une première fois vis-à-vis du propriétaire s’il parvient à revendre son logement plus cher qu’il ne l’a acheté, par le biais de la taxe sur la plus-value à laquelle s’ajoute des prélèvements sociaux. Une seconde fois vis-à-vis de l’acquéreur, avec les droits de mutation, communément qualifiés de frais de notaire. À titre d’exemple, une bien acheté 200 000 euros devra être complété par la somme de 15 000 euros environ au titre des droits et taxes.


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