En 2026, le Gouvernement lance son plan « Relance logement » pour enrayer la baisse de l’offre locative et relancer la construction. Le cap est fixé : 2 millions de logements d’ici 2030. Dans ce cadre, le dispositif Jeanbrun incite les particuliers à investir dans le locatif, partout en France. Côté fiscalité, le dispositif combine un amortissement et un déficit foncier imputable sur le revenu global.
En quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif fiscal Jeanbrun, est annoncé comme ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement destiné à la location, pendant les trois prochaines années.
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Les biens concernés
Il s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France :
- Les logements neufs,
- Les logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Le principe général
Lorsqu’un ménage achète un appartement pour le mettre en location, il peut, grâce à la loi Jeanbrun, déduire de ses revenus locatifs :
- Une partie du prix d’achat du bien (via un mécanisme d’amortissement),
- L’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
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Quels sont les atouts du dispositif Jeanbrun ?
Pensé par le Gouvernement pour relancer rapidement l’offre locative, le dispositif Jeanbrun combine deux leviers qui parlent aux investisseurs : une fiscalité orientée vers la réduction de l’imposition des loyers et un cadre conçu pour remettre sur le marché des logements à loyers plafonnés (intermédiaire, social, très social), afin de répondre notamment aux besoins des étudiants, apprentis et jeunes actifs.
Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an
Avec la loi Jeanbrun telle qu’inscrite dans la partie recettes du PLF 2026, les taux et plafonds évoluent en fonction du :
- Type d’investissement (neuf ou ancien),
- Niveau de loyer (intermédiaire / social / très social).
Les loyers intermédiaire, social, très social sont trois niveaux de loyers plafonnés que le bailleur doit respecter. Le loyer intermédiaire étant le plus élevé des trois. Le principe du dispositif Jeanbrun : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal associé est bonifié.
Amortissement dans le neuf
| Niveau de loyer | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Amortissement dans l’ancien
| Niveau de loyer | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 10 700 €/an |
| Social | 3,5 % | 10 700 €/an |
| Très social | 4 % | 10 700 €/an |
Le bonus fiscal : le déficit foncier
Avec le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier devient imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (à condition que certains travaux énergétiques soient réalisés), et ce jusqu’en 2027.
En pratique, lorsque les charges déductibles liées au bien (par exemple des travaux) sont supérieures aux loyers encaissés, le bailleur génère un déficit foncier. L’intérêt de cette règle est de pouvoir utiliser ce déficit pour diminuer son revenu global imposable, et pas uniquement ses revenus locatifs, dans la limite annoncée.
Pourquoi c’est intéressant ? Parce que c’est souvent au début d’un projet que les charges sont les plus élevées (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) : ce mécanisme peut donc contribuer à améliorer l’équilibre financier des premières années.
Pourquoi est-ce intéressant d’investir avec ce dispositif en 2026 ?
En 2026, le dispositif Jeanbrun arrive dans un contexte de forte demande : le Gouvernement rappelle que l’offre locative a chuté de 15 % en 5 ans, touchant surtout la population jeune et fixe une ambition de 2 millions de logements d’ici 2030 (objectif de 400 000/an).
- Une relance dès 2026 : l’exécutif vise 50 000 logements locatifs privés construits dès 2026 (et 125 000 dans le social).
- Un cadre plus simple à lire : le dispositif est annoncé sans zonage, applicable partout en France (immeubles collectifs).
- Un levier fiscal et locatif : amortissement + déduction des charges, avec des loyers plafonnés et un engagement de location en résidence principale sur 9 ans.
En clair : 2026 est présentée comme l’année du redémarrage, avec un dispositif conçu pour investir dans un logement “utile” au marché locatif et mieux maîtriser la fiscalité des loyers.
Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible ?
L’accès au dispositif Jeanbrun est soumis à des conditions précises :
- Le logement doit être situé dans un immeuble collectif,
- La location doit être la résidence principale du locataire,
- Le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans,
- Il doit respecter des plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social),
- Il a l’interdiction de le louer dans le cercle familial proche (mesure antifraude),
- Pour l’ancien : des travaux d’au moins 30 % du montant de l’acquisition doivent être réalisés.
2 millions
Le Gouvernement prévoit la construction de 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, avec un objectif de 400 000 logements construits par an. Dans cette trajectoire, il vise aussi, dès 2026, 50 000 logements locatifs privés supplémentaires (en plus des logements neufs dédiés à l’accession à la propriété) et 125 000 logements dans le parc social.
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Comment déclarer son investissement Jeanbrun ?
Les modalités de déclaration (cases, formulaires dédiés, etc.) du dispositif Jeanbrun n’ont pas encore été dévoilées. En revanche, la déclaration devrait s’inscrire dans la logique déjà connue des revenus fonciers et du déficit foncier, avec des adaptations propres au nouveau mécanisme.
- Déclaration n°2044 : pour déclarer les revenus fonciers au régime réel (loyers, charges, travaux, etc.).
- Une déclaration via la 2044 (ou 2044-SPE), puis un report sur la déclaration 2042, dans les cases prévues : pour la déclaration du déficit foncier.
Qu’est-ce qui distingue ce dispositif du statut de bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun apparait comme l’évolution la plus aboutie du statut de bailleur privé, avec une logique plus lisible et plus incitative.
- Si le statut de bailleur privé prévoyait une location sur 12 ans, la loi Jeanbrun retient un engagement de 9 ans.
- Là où le bailleur privé ouvrait le droit au mécanisme dès 20 % de travaux (par rapport au prix d’acquisition), la loi Jeanbrun exige 30 % de travaux.
- Quand le statut de bailleur privé reposait sur une déduction plafonnée à 8 000 € par an, la loi Jeanbrun introduit des plafonds plus modulés : dans le neuf, 8 000, 10 000 et 12 000 € selon la catégorie de loyer et dans l’ancien avec travaux, un plafond unique affiché à 10 700 € par an.
- Enfin, le bailleur privé s’articulait d’abord autour de l’amortissement sur les revenus fonciers, la loi Jeanbrun, elle, met en avant un déficit foncier renforcé, avec une imputation possible jusqu’à 21 400 € sur le revenu global.
À lire sur ce sujet : le futur statut de bailleur privé et son rôle face à la crise du logement en 2026
FAQ
Qu’appelle-t-on un « bailleur privé » ?
Comme son nom l’indique, un bailleur privé est un propriétaire immobilier dont le ou les biens mis en location ne relèvent pas d’un statut professionnel, contrairement au bailleur social. La location est régie par un contrat de bail, différent selon qu’il s’agisse d’un bien loué meublé ou non meublé, et le bailleur se conforme à une législation spécifique pour définir clairement ses droits et ceux du locataire. À la différence d’un bailleur institutionnel (banques, compagnies d’assurance, grands fonds d’investissement), le bailleur privé gère généralement un nombre restreint de biens et s’implique directement dans la relation locative.
Selon l’INSEE, environ 39 % des locataires en France (chiffre 2024) occupent un logement appartenant à un bailleur privé. Ce qui représente un vivier important d’investisseurs potentiels susceptibles de bénéficier de ce dispositif. L’idée derrière la mise en place de ce statut serait de reconnaître les bailleurs privés comme un maillon important de la chaîne du Logement. En professionnalisant ce statut, le gouvernement stimulerait le marché locatif, tout en offrant plus d’avantages à l’investissement privé qui subit encore l’arrêt de la loi Pinel.
Faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Il n’existe aucune obligation légale de confier la gestion de son bien à une agence. Cependant, beaucoup de bailleurs privés font appel à des professionnels pour la mise en location et le suivi au quotidien (recherche de locataires, états des lieux, perception des loyers, etc.). Cet accompagnement peut minimiser les risques de vacance locative et simplifier la partie administrative.