Dispositif Jeanbrun 2026 : défiscaliser grâce à l’amortissement immobilier

En 2026, le Gouvernement lance son plan « Relance logement » pour enrayer la baisse de l’offre locative et relancer la construction. Le cap est fixé : 2 millions de logements d’ici 2030. Dans ce cadre, le dispositif Jeanbrun incite les particuliers à investir dans le locatif, partout en France. Côté fiscalité, le dispositif combine un amortissement et un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Comment fonctionne la loi Jeanbrun en 2026 ?

La loi Jeanbrun repose sur une logique simple : l’investisseur acquiert un logement destiné à la location nue à usage de résidence principale, puis déduit de ses revenus fonciers une partie de la valeur du bien, sous forme d’amortissement, ainsi que ses charges réelles. Le mécanisme est accessible aux particuliers qui investissent dans un logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien rénové, avec une durée minimale de location de 9 ans.

Le dispositif s’applique aux logements acquis ou achevés après la publication de la loi de finances 2026, c’est-à-dire à partir du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Il est donc présenté comme un dispositif de relance, destiné à remettre rapidement des logements sur le marché.

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Quels sont les biens concernés ?

Il s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France :

Les logements neufs,
Les logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

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Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?

Pensé par le Gouvernement pour relancer rapidement l’offre locative, le dispositif Jeanbrun combine deux leviers qui parlent aux investisseurs : une fiscalité orientée vers la réduction de l’imposition des loyers et un cadre conçu pour remettre sur le marché des logements à loyers plafonnés (intermédiaire, social, très social), afin de répondre notamment aux besoins des étudiants, apprentis et jeunes actifs. L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant assimilés à la valeur du terrain, non amortissable.

Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an

Avec la loi Jeanbrun telle qu’inscrite dans la partie recettes du PLF 2026, les taux et plafonds évoluent en fonction du :

Type d’investissement (neuf ou ancien),
Niveau de loyer (intermédiaire / social / très social).

Les loyers intermédiaire, social, très social sont trois niveaux de loyers plafonnés que le bailleur doit respecter. Le loyer intermédiaire étant le plus élevé des trois. Le principe du dispositif Jeanbrun : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal associé est bonifié.

Amortissement dans le neuf

Dans le neuf, l’amortissement varie selon la catégorie de loyer choisie. Plus le loyer est encadré, plus l’avantage fiscal augmente.

Niveau de loyer	Amortissement	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	8 000 €/an
Social	4,5 %	10 000 €/an
Très social	5,5 %	12 000 €/an

Amortissement dans l’ancien

Dans l’ancien, le bien doit faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Les taux sont légèrement inférieurs à ceux du neuf, mais restent attractifs.

Niveau de loyer	Amortissement	Plafond annuel
Intermédiaire	3 %	8 000 €/an
Social	3,5 %	10 000 €/an
Très social	4 %	12 000 €/an

Le bonus fiscal : le déficit foncier

Avec le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier devient imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (à condition que certains travaux énergétiques soient réalisés), et ce jusqu’en 2027.

En pratique, lorsque les charges déductibles liées au bien (par exemple des travaux) sont supérieures aux loyers encaissés, le bailleur génère un déficit foncier. L’intérêt de cette règle est de pouvoir utiliser ce déficit pour diminuer son revenu global imposable, et pas uniquement ses revenus locatifs, dans la limite annoncée.

Pourquoi c’est intéressant ? Parce que c’est souvent au début d’un projet que les charges sont les plus élevées (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) : ce mécanisme peut donc contribuer à améliorer l’équilibre financier des premières années.

La possibilité de cumuler la loi Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire

Le cumul du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et du dispositif Jeanbrun est autorisé, sous réserve d’une stricte conformité aux exigences croisées des deux régimes. Pour être éligible, l’opération doit répondre aux critères suivants :

investir dans un actif immobilier neuf situé en zone tendue (Abis, A ou B1).
respecter rigoureusement des plafonds de loyers et des conditions de ressources des locataires.
investir via une SCI.

L’intérêt du montage réside dans la synergie entre les leviers économiques du LLI (TVA réduite et exonération de taxe foncière) et l’avantage fiscal de l’amortissement Jeanbrun.

Exemple d’investissement en loi Jeanbrun

Un investisseur achète un appartement neuf d’une valeur de 250 000 €. Pour le calcul fiscal, on déduit la part du terrain (non amortissable, estimée à 20 %), ce qui donne une base amortissable de 200 000 €. En choisissant de louer ce bien sous le régime du loyer social, l’investisseur bénéficie d’un taux d’amortissement de 4,5 %.

Déduction annuelle : 200 000 € x 4,5 % = 9 000 €/an.
Impact fiscal (TMI 30 %) : ces 9 000 € viennent en déduction des revenus fonciers. Pour un investisseur dans une tranche à 30 %, l’économie d’impôt réelle est de 2 700 €/an (hors prélèvements sociaux).

Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible ?

Les conditions pour l’investisseur

L’investissement peut être réalisé par une personne physique. Le régime relève des revenus fonciers et non des BIC, ce qui exclut la location meublée.

Les conditions concernant le logement

Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Il peut être neuf ou ancien avec travaux lourds, à condition que ces travaux représentent au moins 30 % de la valeur du bien. Le dispositif est accessible partout en France, sans zonage d’éligibilité à l’investissement.

Les conditions de location

Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers ainsi que des plafonds de ressources du locataire. La location à un membre du cercle familial proche est interdite.

Les plafonds de loyers en 2026

L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers selon la zone du logement :

Zones	A Bis	A	B1	B2 et C
Prix au m²	19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €

2 millions
Le Gouvernement prévoit la construction de 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, avec un objectif de 400 000 logements construits par an. Dans cette trajectoire, il vise aussi, dès 2026, 50 000 logements locatifs privés supplémentaires (en plus des logements neufs dédiés à l’accession à la propriété) et 125 000 logements dans le parc social.

Pourquoi est-ce intéressant d’investir avec ce dispositif en 2026 ?

En 2026, le dispositif Jeanbrun arrive dans un contexte de forte demande : le Gouvernement rappelle que l’offre locative a chuté de 15 % en 5 ans, touchant surtout la population jeune et fixe une ambition de 2 millions de logements d’ici 2030 (objectif de 400 000/an).

Une relance dès 2026 : l’exécutif vise 50 000 logements locatifs privés construits dès 2026 (et 125 000 dans le social).
Un cadre plus simple à lire : le dispositif est annoncé sans zonage, applicable partout en France (immeubles collectifs).
Un levier fiscal et locatif : amortissement + déduction des charges, avec des loyers plafonnés et un engagement de location en résidence principale sur 9 ans.

En clair : 2026 est présentée comme l’année du redémarrage, avec un dispositif conçu pour investir dans un logement “utile” au marché locatif et mieux maîtriser la fiscalité des loyers.

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Comment déclarer son investissement Jeanbrun ?

Les modalités de déclaration (cases, formulaires dédiés, etc.) du dispositif Jeanbrun n’ont pas encore été dévoilées. En revanche, la déclaration devrait s’inscrire dans la logique déjà connue des revenus fonciers et du déficit foncier, avec des adaptations propres au nouveau mécanisme.

Déclaration n°2044 : pour déclarer les revenus fonciers au régime réel (loyers, charges, travaux, etc.).
Une déclaration via la 2044 (ou 2044-SPE), puis un report sur la déclaration 2042, dans les cases prévues : pour la déclaration du déficit foncier.

Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement locatif avec la loi Jeanbrun ?

L’erreur de calcul : ne pas déduire la valeur du terrain (env. 20 %) de votre base amortissable. Seul le bâtiment compte pour le fisc.
Le dépassement de loyer : dépasser les plafonds de loyer imposés par la zone (A, Abis, B1), ce qui annule immédiatement vos avantages.
Le profil du locataire : oublier de vérifier les ressources du locataire à la signature du bail (avis d’imposition obligatoire).
La revente prématurée : revendre le bien avant la fin des 9 ans d’engagement, ce qui oblige à rembourser tous les cadeaux fiscaux perçus.
Le prix d’achat : acheter trop cher au-dessus du prix du marché, au risque de perdre à la revente ce que vous avez gagné en impôts.

Qu’est-ce qui distingue ce dispositif du statut de bailleur privé ?

Le dispositif Jeanbrun apparait comme l’évolution la plus aboutie du statut de bailleur privé, avec une logique plus lisible et plus incitative.

Si le statut de bailleur privé prévoyait une location sur 12 ans, la loi Jeanbrun retient un engagement de 9 ans.
Là où le bailleur privé ouvrait le droit au mécanisme dès 20 % de travaux (par rapport au prix d’acquisition), la loi Jeanbrun exige 30 % de travaux.
Quand le statut de bailleur privé reposait sur une déduction plafonnée à 8 000 € par an, la loi Jeanbrun introduit des plafonds plus modulés : dans le neuf, 8 000, 10 000 et 12 000 € selon la catégorie de loyer et dans l’ancien avec travaux, un plafond unique affiché à 10 700 € par an.
Enfin, le bailleur privé s’articulait d’abord autour de l’amortissement sur les revenus fonciers, la loi Jeanbrun, elle, met en avant un déficit foncier renforcé, avec une imputation possible jusqu’à 21 400 € sur le revenu global.

Tableau comparatif : Jeanbrun vs les autres dispositifs d’investissement locatif

Dispositif	Avantage fiscal	Biens visés	Contraintes majeures	Profil adapté
Jeanbrun	Amortissement + déficit foncier	Neuf et ancien avec travaux	Location nue, engagement de 9 ans, plafonds de loyers et de ressources des locataires	Investisseur fiscalisé, vision long terme
Denormandie	Réduction d’impôt	Ancien à rénover en ville éligible	Travaux représentant 25 % du budget, zones spécifiques (Action Cœur de Ville)	Investisseur centre-ville
LMNP	Amortissement comptable	Meublé	Gestion sous statut BIC, comptabilité rigoureuse pour l’amortissement	Recherche de loyers nets peu fiscalisés
Malraux	Réduction d’impôt élevée	Ancien patrimonial	Travaux de restauration complète sous contrôle d’un ABF, zones sauvegardées (PVAP/SPR)	Fiscalité élevée, logique patrimoniale
LLI	TVA réduite (10%) + exonération Taxe Foncière	Neuf en zones tendues (Abis, A, B1)	Plafonds de loyers (intermédiaires), SCI requise, zone géographique stricte.	Investisseur cherchant un gain immédiat à l’achat et du rendement net.

FAQ

Quelle différence entre la loi Jeanbrun, le statut de Bailleur privé et le plan Relance logement ?

Le statut de bailleur privé était le nom du projet porté par le gouvernement. Une fois voté et adopté par la loi de finances 2026, le dispositif a pris le nom de loi Jeanbrun. Le plan Relance logement est le cadre dans lequel s’inscrit cette mesure.

Qu’appelle-t-on un « bailleur privé » ?

Comme son nom l’indique, un bailleur privé est un propriétaire immobilier dont le ou les biens mis en location ne relèvent pas d’un statut professionnel, contrairement au bailleur social. La location est régie par un contrat de bail, différent selon qu’il s’agisse d’un bien loué meublé ou non meublé, et le bailleur se conforme à une législation spécifique pour définir clairement ses droits et ceux du locataire. À la différence d’un bailleur institutionnel (banques, compagnies d’assurance, grands fonds d’investissement), le bailleur privé gère généralement un nombre restreint de biens et s’implique directement dans la relation locative.

Pourquoi les bailleurs privés sont-ils au cœur du dispositif Jeanbrun ?

Selon l’INSEE, environ 39 % des locataires en France (chiffre 2024) occupent un logement appartenant à un bailleur privé. Ce qui représente un vivier important d’investisseurs potentiels susceptibles de bénéficier de ce dispositif. L’idée derrière la mise en place du dispositif de défiscalisation Jeanbrun serait de reconnaître les bailleurs privés comme un maillon important de la chaîne du Logement.

Faut-il passer par une agence de gestion locative pour investir en loi Jeanbrun ?

Il n’existe aucune obligation légale de confier la gestion de son bien à une agence. Cependant, beaucoup d’investisseurs font appel à des professionnels pour la mise en location et le suivi au quotidien (recherche de locataires, états des lieux, perception des loyers, etc.). Cet accompagnement peut minimiser les risques de vacance locative et simplifier la partie administrative.

Quelles sont les zones éligibles en France ?

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun permet d’investir partout en France, que ce soit dans les communes situées en zone Abis, A, B1, B2 ou C.

La location meublée est-elle possible avec le dispositif Jeanbrun ?

Non, le dispositif est réservé à la location nue relevant des revenus fonciers.

La loi Jeanbrun remplace-t-elle officiellement le Pinel ?

Ce nouveau dispositif s’inscrit dans la continuité du Pinel sur le marché de l’investissement locatif privé, tout en reposant sur un mécanisme fiscal différent, fondé sur l’amortissement.