Déclarer ses revenus locatifs
Toute personne disposant d’un logement à louer et percevant des revenus locatifs, est imposée. Les recettes des loyers sont ajoutées aux autres revenus annuels du foyer, comme les salaires, les pensions, etc… Tout propriétaire d’un appartement ou d’une maison loués, qu’ils soient meublés ou nus, doit remplir une déclaration reprenant les revenus perçus l’année précédente. Les indemnités d’assurance, perçues en cas de loyer impayé ou de vacance locative, tout comme les revenus locatifs d’un box, d’un garage, ou d’une place de parking, doivent quant à eux, figurer dans la déclaration de revenus locatifs.
Depuis 2016, l’administration fiscale met à la disposition des contribuables qui ont déclaré leurs revenus sur internet, un document officiel justifiant de ces revenus : l’ASDIR ou avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu. L’ASDIR est uniquement disponible pour les télédéclarants, qu’ils soient imposables ou non, aux revenus et charges les plus courants. C’est-à-dire les revenus et charges reportés sur les formulaires 2042 et 2042RICI. Si vous déclarez des revenus professionnels d’activités non salariées, ce document n’est pas encore disponible. L’ASDIR est délivré immédiatement après la validation de la déclaration sur internet. Cela signifie qu’il est possible de se procurer ce document dès l’ouverture de la télédéclaration au mois d’avril.
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L’ASDIR permet de justifier de ses revenus auprès de différents organismes sans avoir à attendre l’avis d’imposition, généralement envoyé durant l’été. Il contient pratiquement toutes les informations indiquées dans l’avis d’imposition, à savoir : le numéro fiscal, le revenu fiscal de référence, l’adresse d’imposition et le montant de l’impôt à payer. Si l’ASDIR n’est pas imprimé ou téléchargé lors de sa mise à disposition, il reste disponible pendant 3 ans dans l’espace personnel du site impots.gouv.fr de chaque contribuable.
NB : les contribuables qui ne sont pas imposables ne recevront plus d’avis de non-imposition. Seul l’ASDIR leur sera délivré.
Location nue ou meublée : BIC ou BNC ?
Lorsqu’un bien est loué vide, on parle de location nue. Dans ce cas, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Lorsque le bien est loué meublé, le régime d’imposition est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus locatifs perçus par le bailleur ne sont pas supérieurs à 32 900 euros, le régime Micro-Bic est appliqué, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur une base de 350 € minimum de frais déductibles.
Dans les deux cas, s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Régime réel ou régime micro-foncier ?
En location nue comme en location meublée, le régime micro s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € en location vide, et 70 000 € en location meublée. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement de respectivement 30 % et 50 %. En contrepartie, il n’est possible de déduire aucune charge. Au-delà de ces seuils, ou si le contribuable en fait la demande, c’est le régime réel qui s’applique. Les déclarants sont, dès lors, imposés sur la totalité de leurs revenus, mais ils peuvent déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les frais relatifs aux travaux.
Attention, le régime micro-foncier en location nue n’est pas compatible avec les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Malraux ou la loi monuments historiques.
Défiscalisation immobilière : bien déclarer ses revenus
Un grand nombre de charges sont déductibles des revenus fonciers locatifs, à renseigner dans la déclaration fiscale pour améliorer le rendement de ses locations immobilières :
- Les frais et les intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier, les frais d’assurance et les frais de dossier
- Des frais d’amélioration de l’habitation, comprenant la réparation des équipements, hors travaux d’agrandissement du bâti
- Les charges d’assurance, telles que les garanties loyers impayés ou vacances locatives et les assurances habitations
- Les charges de gestion locative versées à un syndic ou une agence immobilière
Pour bénéficier de réductions fiscales, certains documents sont exigés par l’administration fiscale. Il suffit d’une case à cocher sur sa déclaration d’impôt pour pouvoir défiscaliser une partie de ses revenus. Selon les lois, nous vous indiquons les documents à fournir ou à remplir pour optimiser vos déclarations.
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Loi Malraux
Depuis 2009, pour la déclaration fiscale Malraux, il faut remplir le feuillet 2044 S puis reporter les résultats obtenus sur la déclaration 2042. N’oubliez pas d’ajouter la copie du bail, l’autorisation préfectorale pour la réalisation des travaux et la copie du visa de l’architecte des bâtiments de France qui a réalisé les travaux.
Loi Monuments Historiques
La déclaration fiscale pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques est complexe. Si l’immeuble ne procure aucune recette, il faut remplir la déclaration 2042 en “déductions diverses”. S’il procure des recettes, il faut déduire les charges foncières sur une déclaration 2044 S. Si vous habitez l’immeuble, les 2 déclarations sont à remplir. Il faudra également cocher la case “Travaux et Monuments Historiques”. Pour votre première déclaration lors d’une première opération en Monuments Historiques, vous devez fournir un engagement de location nue de trois ans.
Loi Censi Bouvard
La déclaration fiscale pour un investissement immobilier en loi Censi Bouvard se fait sur le volet 2042 de votre déclaration d’impôt.
Loi Girardin
En déclarant vos revenus, vous devrez remplir les formulaires 2041 GE et 2044 afin de prouver à l’administration fiscale votre achat en loi Girardin. Vous ajouterez ces formulaires à votre déclaration de revenus habituelle.
Loi Pinel
Vous devez remplir la déclaration CERFA 2044 EB lors de la première année uniquement. Ce document vous engage à louer votre bien pour une durée de 6 ans minimum. Vous devez également déclarer le bilan foncier de l’opération via le formulaire 2044 ou 2044-SPE. Vous devez ensuite reporter ce bilan foncier sur la déclaration CERFA 2042 ainsi que sur la 2042C, pour le calcul ou le report de la réduction d’impôts.