Défiscalisation immobilière : comment optimiser votre investissement locatif ?

Publié le 10/08/2018


Depuis l’élection d’Emmanuel Macron à la présidence de la république, les professionnels de l’immobilier ne cessent d’alerter sur les mesures fiscales défavorables au secteur. L’IFI, le recentrage des dispositifs d’aide à l’acquisition, la hausse des prix du bâti dans certains secteurs… De quoi s’interroger sur son patrimoine immobilier pour optimiser sa fiscalité.

Des dispositifs et une fiscalité défavorables à l’immobilier

Depuis le 1er janvier 2018 et l’entrée en vigueur de la nouvelle loi des finances, les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les futurs acquéreurs s’interrogent sur la pertinence de l’investissement immobilier. Pourtant, la pierre a toujours la cote et séduit encore de nombreux ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine ou simplement acquérir leur résidence principale.

7,6 %
7,6 % des ménages Français propriétaires possèdent au moins un logement en location.

Mais lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif ou de faire fructifier un patrimoine immobilier existant, les ménages doivent faire face à plusieurs réformes successives plutôt décourageantes. Citons par exemple le remplacement de l’ISF par l’IFI, impôt sur la fortune recentré sur l’immobilier pour inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises plutôt que dans le bâti ; les restrictions et le recentrage du dispositif Pinel et du PTZ ; la suppression de l’APL accession.
Les professionnels recommandent de mettre à plat son patrimoine et proposent des solutions pour payer moins d’impôts tout en continuant à investir.

Investissement locatif : pensez rendement, usufruit et location meublée

Pour être intéressante, une opération d’investissement immobilier locatif doit être rentable. Si les spécialistes recommandent une rentabilité locative minimale de 5 %, elle peut atteindre 7 % voire même 12 % dans certaines zones. Pourtant, en Île-de-France notamment, elle n’est souvent que de 2 à 3 %. Les professionnels du secteur recommandent donc de vendre les biens les moins rentables ce qui aura en plus le mérite de libérer du temps consacré à la recherche de locataires et à la gestion administrative.

Une autre solution consiste à donner à un enfant, l’usufruit temporaire d’un bien en location et de conserver la nue-propriété, ce pendant quelques années seulement. Ce mécanisme est particulièrement astucieux pour les parents qui aident financièrement leur enfant étudiant ou débutant dans la vie active. Cette solution permet de réduire vos revenus fonciers. Toutefois, l’enfant doit doit vraiment avoir besoin de revenus.

Enfin, pour les propriétaires-bailleurs de location nue, une solution simple pour réduire ses impôts consiste à proposer des locations meublées. Si la location nue est taxée au titre des revenus fonciers, la location meublée l’est au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui est fiscalement bien plus intéressant puisque l’on passe de 30 % à 50 % d’abattement fiscal. Attention cependant, pour cela il faut que votre engagement Pinel soit terminé.


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