Déclarer ses revenus locatifs
Toute personne disposant d’un logement à louer et percevant des revenus locatifs, est imposée. Les recettes des loyers sont ajoutées aux autres revenus annuels du foyer, comme les salaires, les pensions, etc… Tout propriétaire d’un appartement ou d’une maison loués, qu’ils soient meublés ou nus, doit remplir une déclaration reprenant les revenus perçus l’année précédente. Les indemnités d’assurance, perçues en cas de loyer impayé ou de vacance locative, tout comme les revenus locatifs d’un box, d’un garage, ou d’une place de parking, doivent quant à eux, figurer dans la déclaration de revenus locatifs.
Depuis 2016, l’administration fiscale met à la disposition des contribuables qui déclarent leurs revenus en ligne un document officiel permettant de justifier leur situation fiscale : l’ASDIR, ou avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu. Ce document est accessible aux contribuables imposables comme non imposables, sous réserve que leur déclaration ne nécessite aucun retraitement par l’administration fiscale. Il concerne principalement les déclarations comportant des revenus et charges courants, tels que les salaires, les revenus fonciers ou les dons.
L’ASDIR est généralement disponible immédiatement après la validation de la déclaration en ligne, dès l’ouverture de la campagne déclarative au printemps. Le contribuable peut alors le télécharger au format PDF, l’enregistrer ou l’imprimer. Si sa déclaration nécessite un traitement particulier, l’ASDIR ne sera pas délivré immédiatement et il devra attendre la mise à disposition de son avis d’impôt définitif.
- Retrouvez nos conseils pour réduire votre impôt
L’ASDIR permet de justifier de ses revenus et de sa situation fiscale auprès de différents organismes, notamment les banques, les bailleurs et les administrations, sans avoir à attendre l’avis d’impôt définitif, généralement disponible durant l’été. Il reprend les principales informations issues de la déclaration de revenus, notamment le numéro fiscal, le revenu fiscal de référence et le montant estimé de l’impôt à payer ou du remboursement éventuel. Les organismes destinataires peuvent vérifier son authenticité directement sur le site impots.gouv.fr ou grâce au code 2D-Doc figurant sur le document. Si l’ASDIR n’est pas imprimé ou téléchargé immédiatement après sa mise à disposition, il peut être retrouvé dans la rubrique « Documents » de l’espace Finances publiques sur impots.gouv.fr. Le contribuable peut ainsi le consulter et le télécharger ultérieurement.
NB : l’ASDIR ne remplace pas l’avis d’impôt définitif. Celui-ci est établi après le traitement de la déclaration par l’administration fiscale et précise notamment les modalités de paiement du solde éventuel ou du remboursement. Les contribuables non imposables reçoivent également un avis d’impôt définitif, indiquant un montant nul. Depuis 2026, cet avis est mis à disposition par défaut en ligne dans l’espace Finances publiques, l’envoi postal étant désormais optionnel.
Location nue ou meublée : BIC ou BNC ?
Lorsqu’un bien est loué vide, on parle de location nue. Dans ce cas, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Lorsque le bien est loué meublé, le régime d’imposition est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus locatifs perçus par le bailleur ne sont pas supérieurs à 77 700 € pour les locations meublées classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, le régime Micro-Bic est appliqué, avec un abattement forfaitaire respectivement de 50 % et 30 %, avec un minimum de 305 € de frais déductibles.
Dans les deux cas, s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % pour la location nue et 18,6 % pour la location meublée non professionnelle relevant des prélèvements sur les revenus du patrimoine.
Régime réel ou régime micro-foncier ?
En location nue comme en location meublée, le régime micro s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € en location vide, et 77 700 € en location meublée. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement de respectivement 30 % et 50 %. En contrepartie, il n’est possible de déduire aucune charge. Au-delà de ces seuils, ou si le contribuable en fait la demande, c’est le régime réel qui s’applique. Les déclarants sont, dès lors, imposés sur la totalité de leurs revenus, mais ils peuvent déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les frais relatifs aux travaux.
Attention, le régime micro-foncier en location nue n’est pas compatible avec les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Malraux ou la loi monuments historiques.
Défiscalisation immobilière : bien déclarer ses revenus
La location nue relève de la déclaration 2044 au réel et les recettes de location meublée non professionnelle sont déclarées sur la 2042-C-PRO. Au réel, le loueur en meublé doit également déposer une déclaration de résultat 2031 et ses annexes comptables. Il peut, sous conditions, déduire ses charges et pratiquer des amortissements. Un grand nombre de charges sont déductibles des revenus fonciers locatifs, à renseigner dans la déclaration fiscale pour améliorer le rendement de ses locations immobilières :
- Les frais et les intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier, les frais d’assurance et les frais de dossier
- Des frais d’amélioration de l’habitation, comprenant la réparation des équipements, hors travaux d’agrandissement du bâti
- Les charges d’assurance, telles que les garanties loyers impayés ou vacances locatives et les assurances habitations
- Les charges de gestion locative versées à un syndic ou une agence immobilière
Pour bénéficier de réductions fiscales, certains documents sont exigés par l’administration fiscale. Il suffit d’une case à cocher sur sa déclaration d’impôt pour pouvoir défiscaliser une partie de ses revenus. Selon les lois, nous vous indiquons les documents à fournir ou à remplir pour optimiser vos déclarations.
- En savoir plus sur le fonctionnement de l’impôt sur le revenu
Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 et le Censi-Bouvard depuis le 1er janvier 2023. Les investissements antérieurs éligibles continuent toutefois à produire leurs avantages fiscaux.
Loi Malraux
Depuis 2009, pour la déclaration fiscale Malraux, il faut remplir le feuillet 2044 S puis reporter les résultats obtenus sur la déclaration 2042. N’oubliez pas d’ajouter la copie du bail, l’autorisation préfectorale pour la réalisation des travaux et la copie du visa de l’architecte des bâtiments de France qui a réalisé les travaux.
Loi Monuments Historiques
La déclaration fiscale pour bénéficier des avantages de la loi Monuments Historiques est complexe. Si l’immeuble ne procure aucune recette, il faut remplir la déclaration 2042 en “déductions diverses”. S’il procure des recettes, il faut déduire les charges foncières sur une déclaration 2044 S. Si vous habitez l’immeuble, les 2 déclarations sont à remplir. Il faudra également cocher la case “Travaux et Monuments Historiques”. Pour votre première déclaration lors d’une première opération en Monuments Historiques, vous devez fournir un engagement de location nue de trois ans.
Loi Censi Bouvard
La déclaration fiscale pour un investissement immobilier en loi Censi Bouvard se faisait sur le volet 2042 de votre déclaration d’impôt et le 2042-RICI pour les réductions.
Loi Girardin
En déclarant vos revenus, vous devrez remplir les formulaires 2041 GE et 2044 afin de prouver à l’administration fiscale votre achat en loi Girardin. Vous ajouterez ces formulaires à votre déclaration de revenus habituelle.
Loi Pinel
Vous deviez remplir la déclaration CERFA 2044 EB lors de la première année uniquement. Ce document vous engagiez à louer votre bien pour une durée de 6 ans minimum. Vous devez également déclarer le bilan foncier de l’opération via le formulaire 2044 ou 2044-SPE. Vous devez ensuite reporter ce bilan foncier sur la déclaration CERFA 2042 ainsi que sur la 2042C, pour le calcul ou le report de la réduction d’impôts.